Prosjekt­erings -og planleggingsfasen i bygge­prosjekter – Fra a til å

Etter gjeldende lov og forskrift skal entreprenøren ikke utføre noe arbeid uten at det først kan dokumenteres at arbeidet er prosjektert.

For en eiendomsutvikler/byggherre kan man dele opp prosjekteringsfasen i flere faser/parter. Noen av disse er listet opp under:

• Etablering av rettigheter og grunnerverv
• Kontraktsvalg og forhandlinger
• Reguleringsplaner
• Skatt og avgift
• Bærekraft og miljørett
• Tomtefeste
• Anbudsprosesser

Vi vil nedenunder gå inn i de ulike fasene noe nærmere og med henvisning til artikler som går enda mer spesifikt til verks.

Etablering av rettigheter og grunnerverv

Et grunnerverv starter med forhandlinger. Det kan være krevende og mye tidsbruk går gjerne bort i denne prosessen. Det er essensielt å sørge for at det lages gode avtaler, og at overdragelse av grunnen skjer på en god måte.

I noen tilfeller vil det være nødvendig med ekspropriasjon.

• Les mer om: Utbygging av nye arealer og nødvendig infrastruktur – rettigheter til vei, vann, avløp
• Les mer om: Eiendomsutvikling – etablering av adkomst til utbyggingsområder

Kontraktsvalg og forhandlinger

Før partene velger kontraktsvilkår, må de først ta stilling til hvem som skal prosjektere arbeidet. Med prosjektering siktes det til å:

• Beskrive arbeidet som skal utføres
• Utarbeide tegninger
• Kartlegge funksjonskravene i lov/forskrift som må oppfylles
• Velge metode og materialer som sikrer at funksjonskravene blir oppfylt

Skal byggherre prosjektere det vesentligste selv, er det naturlig å bruke en NS 8405 kontrakt. Skal entreprenøren ha ansvar for det vesentligste av prosjekteringen bør man bruke en NS 8407 kontrakt.

• Les mer om: Totalentrepriser NS 8407 og NS 8417

Totalentreprise som kontraktsform

Det kommer frem av plan- og bygningsloven at alle byggeprosjekter må planlegges før de utføres. Den prosjekterende har ansvaret for å utarbeide et prosjekteringsmateriale som ivaretar funksjonskravene i lov og forskrift, og dersom det ikke er avtalt annerledes, vil byggherren ha ansvaret for å prosjektere. Totalentreprise forekommer når det er avtalt at entreprenøren skal prosjektere eget arbeid.

• Les mer om: Totalentreprise som kontraktsform

Utførelsesentrepriser NS 8405 / NS 8415

Kontraktsstandarden NS 8405 er anbefalt å bruke når entreprenøren skal ha ansvaret for å utføre det arbeidet byggherren har prosjektert. Entreprenøren har ansvaret for utførelsen av prosjektet, og kalles dermed en utførelsesentreprenør. Kontraktsstandarden NS 8415 anbefales anvendt når entreprenøren skal inngå en avtale med underentreprenører.

• Les mer om: Utførelsesentrepriser og NS 8405 / NS 8415

NS 8406 / NS 8416 Utførelsesentrepriser

I situasjoner der entreprenør skal ha ansvar for å gjennomføre arbeidet som byggherre har prosjektert, er det å anbefale å benytte seg av NS 8406. NS 8406 er en enklere versjon av NS 8405. Dette anbefales spesielt der prosjektet ikke har behov for varslingsrutiner. Der entreprenøren skal inngå kontrakt med underentreprenør fra Norsk Standard skal de benytte seg av NS 8416.

• Les mer om: Utførelsesentrepriser og NS 8406 / NS 8416

Totalunderentreprise (NS 8417) og avvik fra NS 8407

Ved avtale om at entreprenøren skal ha ansvar for å prosjektere og utføre eget arbeid, omtales entreprenøren som totalentreprenør. Avtalen med byggherren kalles totalentreprisekontrakt. Det anbefales å benytte seg av avtaleformularet og kontraktsvilkårene som kommer frem i NS 8407. Totalentreprenørens avtale med underentreprenører som skal prosjektere eget arbeid kalles totalunderentreprise. Det anbefales da å benytte seg av avtaleformularet og kontraktsvilkårene som kommer frem i NS 8417.

• Les mer om: Totalunderentreprise og dette bør du vite om NS 8407 og NS 8417

Hva må prosjekterende gjøre før arbeidene er ferdig prosjektert?

Er ikke annet avtalt er det byggherren som må sørge for parosjekteringen. Byggherre kan velge å engasjere en konsulent som tar på seg ansvaret for å prosjektere arbeidet, han kan gjøre et selv (forutsatt at han har nødvendig godkjenning) eller avtale at entreprenør med nødvendig godkjenning skal ha ansvaret for å prosjektere og utføre arbeidet. Det siste er som kjent en totalentreprise. Men så til spørsmålet hva må den ansvarlige for prosjekteringen gjør før han kan si at nå er prosjekteringen ferdig?

• Les mer på entrepriserettsadvokater.no: Hva må prosjekterende gjøre før arbeidene er ferdig prosjektert?

Byggherreforskriften - plikter for byggherren

Byggherreforskriften kommer til anvendelse når det skal utføres midlertidig eller skiftende bygge- eller anleggsarbeider. Formålet med forskriften er å verne arbeidstakerne mot farer ved at det tas hensyn til sikkerhet, helse og arbeidsmiljø på bygge- eller anleggsplasser. Det er derfor meget viktig at alle byggherrer setter seg godt inn i forskriften i forkant av et bygge- eller anleggsprosjekt.

• Les mer om: Byggherre­forskriften – Viktige plikter for byggherren

Byggblankett 3425 – planlegging og oppføring av bolig på forbrukerens tomt

Bustadoppføringsloven har et særlig forbrukervback to back avtalerern, mens standardkontraktene fra Standard Norge er tenkt brukt mellom profesjonelle parter og ikke er tilpasset situasjoner hvor utbyggeren selger boliger til forbrukere.

Byggblankett 3425 er en av flere blanketter som er utarbeidet av Standard Norge i samarbeid med blant annet forbrukerorganisasjonene for å ha balanserte standardkontrakter tilpasset lovverket.

• Les mer om: Byggblankett 3425 og planlegging/ oppføring av bolig

Avtale med prosjekterende og NS 8401

NS 8401 er utarbeidet for bruk i kontraktsforhold mellom oppdragsgiver og arkitekt, rådgivende ingeniør eller annen fagkyndig om prosjekteringsoppdrag innenfor bygg og anlegg i prosjektet. Standarden er basert på fast definert oppdrag på fast pris, og omfatter også oppfølging av prosjekteringen i bygge- og reklamasjonsfasen. Vær oppmerksom på at NS 8401:2010 har hevet ansvarsbegrensningen vesentlig i forhold til tidligere versjoner.

• Les mer på entrepriserettsadvokater.no: NS 8401: Avtale med prosjekterende

Regningsarbeid og NS 8405

Det er byggherren som i utgangspunktet skal betale alle kostnader forbundet med bygg og entrepriseprosjekter. Entreprenøren på sin side skal ha dekke sine faktiske kostnader, samt et påslag som skal dekke indirekte kostnader, risiko og fortjeneste. I alle situasjoner hvor partene ikke har avtalt annen pris, skal prisen fastsettes etter reglene om redningsarbeid.

• Les mer om: NS 8405: Regningsarbeid

Back to back

Det som er viktigst å passe på for utbyggeren er at entreprenøren er forpliktet til å levere det samme som utbyggeren er forpliktet til å levere til kjøperne. Dette gjelder både mht. omfang og kvalitet på leveransen.

I en NS-kontrakt har underentreprenøren rett på sitt berettigede på tilleggsbetaling uavhengig av om byggherre vil betale dette tillegget eller ikke. «Back-to-back»-klausuler i en avtale er et vesentlig avvik fra NS-kontrakten, og som kan få betydelige konsekvenser for underentreprenøren.

• Les mer på entrepriserettsadvokater.no: "Back-to-back"-avtaler

Reguleringsplaner

Når en eiendom skal utvikles, vil en reguleringsplan alltid være utgangspunktet for prosjektet. Reguleringsplanen gir en helhetlig plan for et område.

• Les mer om: Reguleringsplanprosessen – en praktisk bekrivelse av gjennomføringen - fra a til å

Hva har rådighetsinnskrenkninger å si for en utbygger?

Den store hovedregelen er at en eier eller en utbygger fritt kan disponere og bestemme over sin egen eiendom. Det finnes imidlertid unntak, for eksempel såkalte rådighetsinnskrenkninger.

• Les mer om: Rådighetsinnskrenkninger

Grunnbok/heftelser

Grunnboken er et offentlig register over tinglyste rettigheter og heftelser i fast eiendom og borettslagsandeler. Ved tinglysing får man rettsvern etter prinsippet om ”først i tid, best i rett”.

Dispensasjon fra byggegrense, rekkefølgekrav, høydekrav og BYA

Som utbygger eller eiendomsutvikler vil neste stadium etter at en idé blir til, være å søke til kommunen om tillatelse. Spørsmålet er jo om kommunen kan godkjenne byggesøknaden for prosjektet deres slik det foreligger, om dere må søke dispensasjon og i ytterste konsekvens må man foreta omprosjektering.

• Les mer om: Dispensasjon fra byggegrense, rekkefølgekrav, høydekrav og BYA

Skatt og avgift

Skatteregler på utleie av næringseiendom

Leieinntekter ved utleie av næringseiendom er skattepliktig inntekt. Overskuddet fra utleievirksomheten, det vil si utleieinntektene fratrukket driftskostnader, som for eksempel forsikring, festeavgift, eiendomsskatt, kommunale avgifter og vedlikeholdskostnader, skattlegges som kapitalinntekt med 22 prosent.

• Les mer om: Utleie næring og kontrakter: Sjekkliste

Eiendomsutvikling og uttaksmoms

Driver du virksomhet med oppføring- og salg av boliger eller næringsbygg? I så fall må du kjenne til reglene om “uttaksmoms”. Regelverket pålegger eiendomsutviklere som oppfører bygg- og anlegg i egen regi å beregne- og innbetale MVA til staten på verdien av egenproduserte tjenester. Uttaksmomsen blir en endelig kostnad for selskapet.

• Les mer på entrepriserettsadvokater.no: Eiendomsutvikling og uttaksmoms

Bærekraft og miljørett

Hvordan gjøre verden til et bra sted for alle i dag, uten å ødelegge for dem som kommer senere? Det er stort ansvar, som omfatter plikter og rettigheter. For næringsliv og for alle.

• Les mer om: Byggteknisk forskrift: Krav til vern av ytre miljø i byggeprosjekter
• Les mer om: Hvordan håndtere avfall på byggeplassen?
• Les mer om: Strandsonen – Endringer i plan- og bygningsloven og nye statlige planretningslinjer for strandsonen

Tomtefeste

Skal du sette opp bygg på festet tomt?

• Les festekontrakten. Hva er avtalt?
• Kan festeavgiften reguleres ved overføring av festerett?
• Hva er festeavgiften?
• Når kan festeavgiften reguleres? Hvordan kan den reguleres?

• Les mer om: Tomtefeste næringseiendom - hva bør du vite?
• Les mer på eiendomsadvokater.no: Dommer: Avvikling av festeforhold - verdsettelse ved bortfesters overtakelse av bygningsmasse

Anbudsprosesser

Private og offentlige anskaffelser

Det skilles mellom offentlige og private anskaffelser. Ved offentlige anskaffelser må oppdragsgiverne følge regelverket i lov og forskrifter om offentlige anskaffelser, mens private oppdragsgivere kan velge nokså fritt hvilke regler som skal gjelde.

• Les mer om: Offentlige og private anskaffelser

NS 3420 og tolkning av oppdragsgivers anbudsbeskrivelse og entreprenørens tilbud

Byggherrens eller oppdragsgiverens beskrivelse av det entreprenøren skal levere bør være så klar og uttømmende som mulig. Det reduserer faren for misforståelser, behovet for endringer og krav om tilleggsvederlag. På samme måte bør entreprenørens tilbud være klart og uten uklare forbehold. Bruk av beskrivelsestekstene i NS 3420, prosesskodene eller lignende tekster, skal forhindre uklarheter i byggherrens beskrivelse av det entreprenøren skal levere. Men det er mange fallgruver her.

• Les mer om: Byggherrens konkurransegrunnlag og entreprenørens tilbud i lys av NS 3420

Har du spørsmål knyttet til prosjekterings og planleggingsfasen i byggeprosjekter? Snakk med oss.

Kontaktpersoner:

Kitty M. Sørensen Advokat og partner Eiendom og entreprise

Tine Granlund Advokat og partner Eiendom og entreprise