Reguleringsplanprosessen – en praktisk bekrivelse av gjennomføringen - fra a til å

Dette får du vite om reguleringsplanprosessen:

• To typer reguleringsplaner
• Reguleringplanprosessen fra a til å
  • Startskuddet – Planinitiativ og oppstartmøte
  • Neste trinn – Varsel om oppstart av planarbeidet
  • Innspillfase
  • Utkast til plan - planarbeidet
  • Planforslaget sendes inn – administrativ saksbehandling
  • Politisk behandling 1. gang
  • Høring og offentlig ettersyn
  • Administrativ saksbehandling
  • Politisk behandling 2. gang
  • Kunngjøring
  • Klageadgang
  • Ikraftsettelse
  • Konsekvenser av en reguleringsplan

To typer reguleringsplaner

Det finnes to typer reguleringsplaner: områdereguleringsplan og detaljreguleringsplan. En områdereguleringsplan lages av kommunen og omfatter som regel et større område med mer overordnet perspektiv.

Detaljreguleringsplaner kan derimot lages av både kommunale og private aktører. Merk at man ved en detaljregulering uansett er bundet av de overordnede kommunale planene for området.

Det er dessuten kommunen som er planmyndighet og vedtar planen. Detaljreguleringer omfatter ofte mindre arealmessige områder, men kan også gjelde for konkrete enkelttomter.

En god reguleringsplan gir ofte klare svar på hvordan et utviklingsprosjekt både kan og skal gjennomføres. Det er vår erfaring at ved å ha god kunnskap om planens funksjon som verktøy og "rettesnor", vil man lettere kunne ha en forståelse for det grunnleggende for gjennomføring av prosjekter.

• Les mer om eiendomsutvikling

Reguleringplanprosessen fra a til å

I det følgende skal vi se på reguleringplanprosessen fra a til å:

1. Startskuddet – Planinitiativ og oppstartmøte

• Det aller første steg på veien mot en endelig vedtatt reguleringsplan er et planinitiativ. Dette innebærer at den som ønsker å fremme et forslag til regulering må ta stilling til hva intensjonen med planarbeidet skal være, og avgrense planområdet. I denne fasen må det vurderes hvorvidt det er behov for konsekvensutredning. Planstiller ber gjerne kommunen om et oppstartmøte.

• I oppstartmøtet drøfter kommunen og planstiller ofte helt konkrete forhold som må avklares særskilt, og hvilke føringer kommuneplanen gir for det aktuelle området. Rammene for planarbeidet settes med andre ord fra planmyndighetens side.

• Ved uenighet om planforslaget kan forslagsstiller be om en politisk vurdering av initiativet i kommunestyret.

Plan- og bygningsloven § 12-8 oppstiller de rettslige bestemmelser som gjelder for idefasen.

• Les mer om plan og bygg

2. Neste trinn – Varsel om oppstart av planarbeidet

Neste skritt i planprosessen er varsel om oppstart av planarbeidet jf. plan- og bygningsloven §12-8. Varsel gis ved brev til berørte parter, annonse i lokalavisen og på kommunens hjemmesider.

3. Innspillfase

I denne fasen gir offentlige etater utfyllende rammer for arbeidet iht. loven. Berørte parter og andre med interesse formidler generelle ønsker til planarbeidet.

4. Utkast til plan - planarbeidet

Forslagstiller utarbeider deretter utkast til reguleringsplan, og foretar vurdering av de innspill som er mottatt. Utkastet skal bestå av forslag til planbeskrivelse og reguleringskart med tilhørende reguleringsbestemmelser. Når dette utkastet er klart, kan partene avholde en forhåndskonferanse hvor målet er å fastsette den videre prosessen.

5. Planforslaget sendes inn – administrativ saksbehandling

Forslag til reguleringsplan med alle nødvendige dokumenter sendes deretter til kommunen. Dokumentene gjennomgås og godkjennes. det foretas en administrativ saksbehandling, herunder kontroll av innhold, og det utarbeides en innstilling til politisk saksbehandling. Denne innstillingen bygger på en faglig vurdering.

6. Politisk behandling 1. gang

Planavdelingen utarbeider den administrative innstillingen som danner grunnlaget for vedtak. Vedtaket om utsending til 1. gangs behandling fattes med politiske vurderinger, og utvalget kan også refusere planforslag. Planen skal ligge ute til offentlig ettersyn i minst 6 uker.

7. Høring og offentlig ettersyn

I neste fase varsles alle berørte parter på nytt, og planmaterialet blir gjort tilgjengelig. Det blir satt en frist for å komme med merknader til planen.

Fra dette punktet i planprosessen blir planmyndigheten eier av planforslaget.

8. Administrativ saksbehandling

Etter utløp av høringsfristen justeres eventuelt planen etter innkomne merknader, og sendes deretter Kommunestyret for godkjenning og vedtak etter plan- og bygningsloven § 12-12.

9. Politisk behandling 2. gang

Sluttbehandlingen av planforslaget foretas av kommunestyret der innstilingen fra planutvalget vurderes og det fattes et planvedtak, 2. gangsbehandling, som deretter kunngjøres.

10. Kunngjøring

Når planen er vedtatt skal det sendes brev til berørte parter, det skal være informasjon på hjemmesiden til kommunen og en annonse i avisen.

11. Klageadgang

Berørte hjemmelshavere har klageadgang. Ellers er det klageadgang ved saksbehandlingsfeil. ​

​Dersom det klages på kommunestyrets vedtak, må saken opp til ny behandling i Kommunestyret. Hvis kommunestyret opprettholder sitt vedtak, sendes saken over til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages. ​​​

12. Ikraftsettelse

Når planen har trådt i kraft kan byggesaker iht. planen behandles.

Parallelt med klagesaken kan det sendes byggesaker basert på reguleringsplanen.

13. Konsekvenser av en reguleringsplan

Når planen er vedtatt gir den grunnlag og rammer for fremtidig utvikling og bruk av eiendommen, og en rekke rettslige konsekvenser inntrer. En vedtatt reguleringsplan gir blant annet hjemmel for å gjennomføre eventuelle grunnerverv, og rett til å kreve refusjon etter plan og bygningsloven kapittel 18.

Har du spørsmål knyttet til eiendomsutvikling og reguleringsplanprosessen? Snakk med oss.