Tomtefeste næringseiendom - hva bør du vite?

Selv om denne artikkelen tar for seg tomtefeste i næringsforhold, vil det samme gjelde for alle festetomter til andre formål enn bolig og fritidsbolig.

Tomt til næringsformål

Tomt til næringsformål kan være av ulik karakter. Det kan være de åpenbare tomtene til kontor eller industri, men også tomter hvor bygget består av utleieleiligheter kan være næringsformål. Tomter festet bort til blandet formål bolig/næring, kan også omfattes av definisjonen "næring" dersom hovedformålet med festeforholdet er næring. Hovedformålet kommer man frem til etter en helhetsvurdering av festeformålet; bruk av bygg og bruk av tomt sammenholdt med verdi – hvilken del er størst: bolig eller næring.

• Les mer om Eiendomsutvikling

En fester har i næringsforhold eksklusiv råderett over tomten innenfor festeformålet – i festetiden.

Utgangspunktet for festekontrakt i næringsforhold er at det er avtalefrihet, og at partene kan inngå avtale med det innholdet de ønsker. Der avtalen er taus vil den utfylles med bakgrunnsretten, dvs. tomtefesteloven.

Vi arrangerte dette webinaret den 18 november 2021.
Her får du tilgang til opptak:
Tomtefeste i næringsforhold [Webinar]

Ettersom det er avtalefrihet, vil festekontrakten alltid være utgangspunktet i et kontraktsforhold inngått med en profesjonell fester. Merk at bortfester kan være en privatperson, det er festers forhold som er avgjørende for hvilke regler som gjelder.

Dersom man skal kjøpe et næringsbygg på festet tomt, må man være oppmerksom på følgende:

• Festekontraktens formål slik det er angitt i kontrakten.

• Festeavgift

• Størrelse

• Reguleringstidspunkt

• Reguleringsmetode

• Hvor lenge er det til utløp?

• Oppsigelsesadgang for bortfester?

• Har fester mulighet til innløsning?

• Hva skjer ved kontraktens utløp?

• Annet?

Ettersom det gjelder avtalefrihet for disse festekontrakten, er utgangspunktet at fester ikke har en rett til forlengelse når festetiden går ut. En slik rett må i tilfelle følge av kontrakten. Tilsvarende gjelder innløsning. Det er ikke innløsningsrett for tomter festet bort til næringsformål (og andre formål som ikke er bolig eller fritidsbolig). En innløsningsrett må i tilfelle følge av kontrakten.

• Les mer om: Innløsning av festetomt

Forlengelse eller innløsning

Selv om det ikke er noen rett til forlengelse eller innløsning, er det fullt mulig for bortfester og fester å bli enige om forlengelse eller innløsning. Fester i disse festeforholdene er imidlertid ikke vernet av de særskilte vernereglene i tomtefesteloven, og en forlengelse eller innløsning må avtales mellom partene, i forhandlinger hvor de blir enige om vilkårene. Og selv om det skulle følge en rett til forlengelse eller innløsning av kontrakten, betyr ikke det at fester kan kreve forlengelse på samme vilkår (slik tilfellet er for bolig og fritidsbolig) eller innløsningsvilkår slik det følger av tomtefesteloven § 37. Avtalefriheten trumfer lovens bestemmelser, og en avtale fordrer enighet mellom bortfester og fester.

Ved utløp av kontraktsperioden må festeforholdet avvikles. Dersom kontrakten ikke regulerer hvordan dette skal gjennomføres, følges reglene i tomtefesteloven kapittel 7. Hovedregelen er at fester har rett og plikt til å rydde tomten ved utløp av kontraktstiden, tomtefesteloven § 39. Etter § 40 kan både fester og bortfester kreve at bortfester overtar bygningsmassen mot vederlag, dersom verdier vil "gå til spille i utrengsmål" dersom bygninger og faste innretninger blir revet.

Hvis bortfester krever overtaking av bygningsmasse, skal vederlaget fastsettes til byggets tekniske verdi. Dersom fester krever overtaking, skal vederlaget fastsettes til den bruksverdien bygningen vil ha for bortfester.

• Les mer om: Avvikling av festeforhold - verdsettelse ved bortfesters overtakelse av bygningsmasse

Kitty Moss Sørensen Advokat og partner Eiendom og entreprise