Hjem
icon

Innløsning av festetomt

Hus ute i naturen.

Denne artikkelen gir deg viktig informasjon knyttet til innløsning av festetomt.

Viktige forhold du trenger å vite om innløsning av festetomt:

Hva betyr innløsning?

Innløsning av festetomt betyr at fester (den som eier huset og leier tomten) kjøper tomten av bortfester (grunneier/den som leier bort tomten).

Kan alle festetomter innløses?

Det enkle svaret på det er nei.

Tomtefesteloven skiller mellom feste av tomt til bolig og fritidsbolig, og feste av tomt til alle andre formål (for eksempel næring eller offentlig formål).

Tomtefesteloven gir fester av tomt til bolig og fritidsbolig rett til å innløse tomten til bestemte tidsintervall.

For fritidsbolig er det visse unntak, blant annet hvis tomten ligger i en bygdeallmenning eller ligger til et gårdsbruk. Feste av tomt til andre formål enn bolig og fritidsbolig har ikke rett til å innløse tomten.

Når kan en festetomt innløses?

Dette gjelder kun tomter til bolig og fritidsbolig, som ikke er omfattet av unntakene.

En festetomt kan innløses etter at det har gått 30 år av festetiden, og deretter annethvert år for bolig og hvert tiende år for fritidsbolig.

Festetomt til bolig og fritidsbolig kan også innløses ved utløp av kontraktstiden. Dette følger av tomtefesteloven § 32.

Utgangspunkt for fastsettelse av innløsningstidspunktet er når kontrakten gjelder fra. Merk at det kan være forskjellig fra signaturdato.

Har festekontrakten betydning ved innløsning?

Ved innløsning av tomt til bolig og fritidsbolig har festekontrakten betydning på flere måter.

Kontrakten har betydning for fastsettelse av tidspunktet for når innløsning kan kreves, festetiden og hva festeavgiften er.

For at fester av tomt til andre formål enn bolig og fritidsbolig skal ha rett til innløsning må det følge av kontrakten, hvis ikke bortfester samtykker til innløsning.

Hvordan fastsettes innløsningssummen?

Dersom festetomten innløses etter reglene i tomtefesteloven, har loven klare bestemmelser for hvordan innløsningssummen skal fastsettes. Dette følger av § 37.

Hvordan prisen for tomten fastsettes avhenger av om festekontrakten er tidsbestemt eller tidsubestemt.

For tidsubestemte kontrakter, hvor bortfester heller ikke har oppsigelsesadgang, fastsettes innløsningssummen til 25 ganger oppregulert festeavgift på innløsningstidspunktet. Kontrakten kan bestemme at innløsningssummen skal være lavere, og da er det kontrakten som gjelder.

For tidsbestemte kontrakter kan bortfester (grunneier) velge om innløsningssummen skal fastsettes til 40 % av tomteverdien på innløsningstidspunktet eller til 25 ganger oppregulert festeavgift. Bortfester vil normalt velge det alternativet som gir høyest innløsningssum.

Festekontrakter med forlengelsesklausuler – "rullerende kontrakter" – kan by på spesielle vurderinger. Ta kontakt med oss for å vurdere hvilken betydning dette kan ha.

Ved innløsning basert på tomteverdi skal festetomten verdsettes som en byggeklar tomt hvor det er lov til å oppføre det eller de husene som er på tomten. Verdi som fester har tilført tomten, enten selv eller av andre på vegne av fester, skal komme til fradrag i tomteverdien.

Offentlig infrastruktur er en verdi ved tomten som tilfaller bortfester (grunneier), men dersom fester har bekostet f.eks. vei, vann, avløp er dette en verdi som tilfaller fester.

Fastsettelse av rett tomteverdi ved innløsning er et tema som ofte kan føre til uenighet mellom bortfester og fester. Snakk med oss for å få råd om hvordan festetomter skal verdsettes.

Ved innløsning til 25 ganger oppregulert festeavgift må det foretas en hypotetisk regulering av festeavgiften.

Dersom festekontrakten åpner for markedsregulering av festeavgiften, og bortfester ikke har benyttet seg av mulighetene til å foreta et engangsløft av avgiften etter endringslov til tomtefesteloven, er dette et tema som ofte kan føre til uenighet mellom bortfester og fester. Det samme kan være tilfellet dersom festeavgiften kan forhøyes ved forlengelse. Snakk med oss dersom dette er en aktuell problemstilling.

Hvordan gjennomføres en innløsning?

Fester må fremsette krav om innløsning senest 1 år før innløsningstiden.

Ved innløsningstidspunktet, eller når dette tidspunktet nærmer seg, bør bortfester komme med et kjøpstilbud til fester. Når partene er enige om innløsningssum og andre vilkår må tomten som hovedregel deles fra hovedbruket. Når kjøpesum er betalt må bortfester overføre hjemmel til fester. Det er viktig at festekontrakten slettes samtidig som skjøtet tinglyses.

Fester kan kreve at bortfester gjør det som praktisk trengs for fradeling og hjemmelsoverføring. Kostnadene skal imidlertid dekkes av fester, med mindre partene er enige om noe annet.

Reglene om gjennomføring av en innløsning finnes i tomtefesteloven § 38.

Dersom fester og bortfester ikke blir enige om innløsningsvilkårene, typisk kjøpesummen, må fester kreve skjønn for fastsettelse av innløsningsvilkår.

Hva med festetomter til andre formål?

Andre forhold kan blant annet være næringseiendom, offentlige eiendommer og allmennyttige formål.

Det er ikke innløsningsrett for festetomter til andre formål enn bolig og fritidsbolig i tomtefesteloven.

Dersom slike tomter skal kunne innløses må det enten være en klausul om innløsningsrett i kontrakten, eller det må baseres på frivillighet. Det vil si som et helt vanlig salg. Kjøpesum vil da også være full markedspris for tomten.

Dette kan Codex Advokat hjelpe deg med

  • Forhandlinger om kontraktsvilkår ved inngåelse av kontrakt.
  • Tolkning av festekontrakten
    • Er det kontrakt til bolig, fritidsbolig eller annet formål?
    • Når kan festeavgiften reguleres?
    • Hvordan kan festeavgiften reguleres?
    • Når kan festetomten innløses?
    • Hvordan fastsettes innløsningssummen?
  • Forhandlinger ved regulering av festeavgift.
  • Forhandlinger om innløsning av festetomt.
  • Gjennomføre skjønn for regulering av festeavgift eller innløsning av festetomt.
  • Særlig for feste av tomt til fritidsbolig: vurdere om vilkårene for unntak fra innløsningsretten foreligger

Har du spørsmål knyttet til innløsning av festetomt? Snakk med oss.