Hjem

Tomtefeste forklart

Når du har en tomtefestet bolig eier du boligen, men ikke selve tomten. Denne leier du av en grunneier. Dette kan medføre store konflikter mellom boligeier og grunneier. Denne artikkelen tar for seg hva du bør vite før du kjøper bolig eller hytte på en festet eiendom.

En dame sitter foran en hytte på fjellet og klapper på en geit.

Dette får du vite om tomtefeste:

Hva er tomtefeste?

Kort fortalt er tomtefeste leie av grunn til hus eller annen bebyggelse.

Å leie grunn til bolig eller fritidshus er ment å være et alternativ til kjøp av tomten. Grunneieren av tomten får da en årlig avkastning på tomten i stedet for et engangsbeløp.

Leieren, også kalt festeren, er den som eier boligen. Vedkommende får muligheten til å ha bolig eller fritidshus for et rimelig, årlig avdrag. I enkelte tilfeller vil også boligeieren få muligheten til å kjøpe, såkalt innløse, tomten til en litt rimeligere sum enn full markedspris.

Tomtefesteloven

Blant de sentrale problemstillingene knyttet til tomtefeste, er reguleringen av festeavgift og vilkårene knyttet til å løse inn festetomten.

Tomtefesteloven § 15: Regulering av festeavgift

Tomtefesteloven § 15 tar for seg reglene om regulering av festeavgiften. Det finnes ulike måter å regulere denne avgiften på:

  • Både grunneier og leier kan kreve at festeavgiften reguleres i tråd med endringene i konsumprisindeksen.
  • Den andre måten er engangsløfte. Dette gir grunneier muligheten til å kreve reguleringer ut over endringer i konsumprisindeksen.

I og med at festeavtaler strekker seg over lengre tidsrom, er det ikke uvanlig at det oppstår konflikter knyttet til festeavtalen, særlig med tanke på at partene står overfor et regelverk som er i stadig endring. Typiske konflikter er:

  • Festeavtalens innhold
  • Tomtens verdi
  • Hvorvidt festers tiltak har resultert i verdiøkning på tomten

Tomtefesteloven § 37: Løse inn festetomten

Tomtefesteloven § 37 gir detaljerte regler for når og hvordan krav om innløsning kan fremmes. Lovens § 37 bestemmer:

Innløsningssummen skal være 25 ganger årlig festeavgift.

Obs! For å unngå urimelig utsalg med denne regelen, kan hver av partene kreve at innløsningssummen skal være på 40 % av råtomteverdien på innløsningstidspunktet. Dette gjelder imidlertid kun dersom festeavtalen er tidsbegrenset.

tomtefeste2
Tomtefesteloven bestemmer at innløsningssummen skal være 25 ganger årlig festeavgift.

Hvorfor er tomtefeste problematisk?

Når man inngår et tomtefesteforhold vil problemstillingene kunne stå i kø. Ved festeforhold er det mange ulike hensyn å vektlegge. Tomtefesteloven er en av de lovene som endres hyppigst, og det er mange politiske kompromisser som ligger bak utformingen av disse reglene. Dette gjør at loven ikke er den enkleste å forstå.

Problemer kan oppstå i alle faser av et tomtefesteforhold.

De største utfordringer ved inngåelse av avtalen er:

  • Avtalens lengde
  • Bestemmelser om råderett over eiendommen i festetiden

Hovedregelen er at om ikke annet er avtalt, så har festeren samme fysiske råderett over tomten som grunneieren har.


Under festetiden kan det oppstå problemer, som for eksempel:

  • Tolkning av avtalevilkårene
  • Endret bruk av eiendommen
  • Tvister og lovendringer knyttet til regulering av festeavgiften

Ved utløpt festetid kan det også oppstå problemer, slik som for eksempel:

  • Innløsning
  • Oppløsning
  • Forlengelse av festeforholdet

For å opprette et festeforhold man ha en festeavtale. I denne avtalen er det viktig at det fremkommer hvilke eiendom som gjelder, og om eiendommen skal brukes til bolighus, fritidshus eller annet formål. Tomteverdien skal også opplyses i den aktuelle avtalen. En slik avtale skal være skriftlig.

4 tips: Vurderer du å kjøpe bolig eller hytte på festet tomt?

  1. Hva er avtalt?
    Det er viktig å sjekke avtalen nøye før du signerer på den. I avtalen er det ikke uvanlig at grunneier beholder visse rettigheter på tomten, som for eksempel:
    1. Veirett
    2. Parkering
    3. Trær på tomten
    4. Forbud om visse typer bruk

  2. Regulering av festeavgiften
    Hovedregelen er at reguleringen av festeavgiften bestemmes i festeavtalen. Dersom ikke annet er avtalt i denne, kan avtalen kun reguleres hvert tiende år.

  3. Hva skjer når festeavtalen løper ut?
    Dersom det er kort tid igjen av festetiden, medfører dette at kjøper kan forvente seg en økning i festeavgiften innen kort tid.

  4. Innløsning av festetomt
    Dagens regler gir fester rett til å innløse festetomt når det er har gått 30 år av festetiden, dersom annet ikke er avtalt i festeavtalen.

Har du spørsmål knyttet til tomtefeste? Snakk med oss.

Les også

Har du spørsmål om tomtefeste?

Kontakt oss