Tomtefeste: Din store guide

Dette får du vite om tomtefeste:

• Hva er tomtefeste?
• Tomtefesteloven
  • Regulering av tomtefeste
  • Innløsning av festetomt
• Hvorfor er tomtefeste problematisk?
• 4 tips
• Skal du kjøpe næringsbygg på festet tomt?
• Hva gjør vi for deg?

Hva er tomtefeste?

Kort fortalt er tomtefeste leie av grunn til hus.

Å feste (leie) tomt har historisk sett vært et alternativ til kjøp av tomten. Fester slipper å betale et stort engangsbeløp (kjøpesum) for å kunne etablere seg, men betaler i stedet en årlig leie (festeavgift) til grunneier. Det gir fester en enklere mulighet for å etablere hus eller næringsvirksomhet, samtidig som bortfester får en årlig inntekt som avkastning på sin eiendom.

I dag inngås det i all hovedsak ikke nye kontrakter for feste av tomt til bolig.

For tomt til fritidsbolig eller andre formål er tomtefeste fortsatt praktisk.

For festetomter til bolig og fritidsbolig har fester etter bestemte vilkår rett til å innløse (kjøpte) tomten til en pris som beregnes slik tomtefesteloven gir anvisning på.

Det er enkelte unntak fra innløsningsretten for feste av tomt til fritidsbolig, typisk dersom bortfester er en bygdeallmenning eller der bortfester faller inn under landbruksunntaket.

Det er ikke innløsningsrett for festetomter til andre formål enn bolig og fritidsbolig.

Tomtefeste kan virke komplisert.
Rollen til våre advokater er å gi deg nyttige råd på veien, slik at eventuelle usikkerhetsmomenter langt på vei er avklart når kjøpsavtale inngås.

• Les mer om: Eiendoms­rett
• Les mer om: Innløsning av festetomt

Tomtefesteloven

Blant de sentrale problemstillingene knyttet til tomtefeste er regulering av festeavgift og vilkårene knyttet til innløsning av festetomten.

Regulering av festeavgift

Hovedregelen om regulering av festeavgift finnes i tomtefesteloven § 15 første ledd:

• Både grunneier og leier kan kreve at festeavgiften reguleres i tråd med endringene i konsumprisindeksen.
• For feste av tomt til bolig eller fritidsbolig gjelder følgende unntak hjemlet i endringslov til tomtefesteloven del 2 nr. 5 bokstav b.
• Regulering etter kontrakten - engangsløftet. Det kan foretas én gang etter 1.1.2002 dersom partene tvilløst har avtalt annen regulering enn konsumprisindeks.
• For feste av tomt til andre formål gjelder kontrakten fullt ut, jf. tomtefesteloven § 15 andre ledd.

I og med at festeavtaler ofte strekker seg over svært lang tid, er det ikke uvanlig at det kan oppstå konflikter knyttet til festeavtalen. Et regelverk som har vært i kontinuerlig endring i over 20 år samtidig med rettsutvikling i domstolene bidrar også til dette.

Typiske konflikter er:

• Hvordan skal man forstå festekontrakten?
• Kan festeavgiften reguleres?
• Hvordan kan festeavgiften reguleres?
• Hvordan fastsettes tomtens verdi?
• Hvilken betydning har festers tiltak?
• Kan festetomten innløses? Og i tilfelle når?
• Hva koster det å innløse festetomten?

Slik hjelper vi deg:
Våre advokater hjelper deg med å tolke kontrakten for å vurdere hvordan festeavgiften kan reguleres, og bistår i dialogen med bortfester om reguleringen.

• Les mer om: Regulering av festeavgift

Vi arrangerte webinar 18 nov 21: Tomtefeste i næringsforhold. Få tilgang til opptak her.

Innløsning av festetomt

Innløsningsrett gjelder kun for feste av tomt til bolig eller fritidsbolig.

Tomtefesteloven § 32, § 36 og § 37 gir detaljerte regler om hvordan man skal gå frem for å innløse en festetomt.

Etter at det har gått 30 år av festetiden kan det kreves innløsning, evt. når festetiden er ute. Deretter kan fester av tomt til bolig kreve innløsning hvert 2. år og fester av tomt til fritidsbolig hvert 10. år.

Krav om innløsning må fremsettes skriftlig overfor bortfester.

Innløsningssummen fastsettes til 25 ganger oppregulert festeavgift for tidsubestemte kontrakter. For tidsbestemte kontrakter kan bortfester velge om innløsningssum skal fastsettes til 40 % av festetomtens verdi eller 25 ganger oppregulert festeavgift.

Innløsningssummen skal aldri være lavere enn 25 ganger oppregulert festeavgift på innløsningstidspunktet.

Hvilke utfordringer kan man møte ved tomtefeste?

Når man står overfor et festeforhold kan utfordringene stå i kø. Hensynet til fester står mot hensynet til bortfester, og disse må veies mot hverandre.

Tomtefesteloven er en lov hvor formålet er boligsosiale hensyn, og hensynet til fester har veid tungt i regelverk som gjelder feste av tomt til bolig og fritidsbolig.

Ved feste av tomt til andre formål står avtalefrihet i kontraktsforhold sterkt. Tomtefesteloven er siden ikrafttredelsen 1.1.2002 endret en rekke ganger, og det er mange politiske kompromisser som ligger bak utformingen av disse reglene.

I tillegg er tolkningen av loven i stor grad domstolskapt. Alt dette gjør tomtefesteloven til en komplisert lov.

For å opprette et festeforhold må man ha en festekontrakt. I denne avtalen er det viktig at det fremkommer hvilken tomt den omfatter, og om tomten skal brukes til bolighus, fritidshus eller annet formål.

Tomteverdien skal også opplyses i den aktuelle avtalen. En slik avtale skal være skriftlig. For å få sikkerhet for retten, og mulighet til å pantsette festeretten, må festekontrakten tinglyses.

Utfordringer kan oppstå i alle faser av et festeforhold.

De største utfordringer ved inngåelse av avtalen er:

• Festeavgift.
• Avtalens lengde.
• Bestemmelser om råderett over eiendommen i festetiden.

Hovedregelen er at om ikke annet er avtalt, så har festeren samme fysiske råderett over tomten som grunneieren har innenfor festeformålet.

Under festetiden kan det oppstå problemer, som for eksempel:

• Tolkning av avtalevilkårene.
• Endret bruk av eiendommen.
• Regulering av festeavgiften.
• Innløsning av festetomt.

Ved festekontraktens utløp kan det oppstå utfordringer, slik som for eksempel:

• Innløsning.
• Forlengelse av festeforholdet.
• Avvikling.

Les mer om to relevante dommer ang. "Avvikling av festeforhold - verdsettelse ved bortfesters overtakelse av bygningsmasse" på eiendomsadvokater.no.

Slik hjelper vi deg:
Vi svarer på eventuelle spørsmål du måtte ha, og veileder deg trygt gjennom prosessen.

4 tips: Vurderer du å kjøpe bolig eller hytte på festet tomt?

1. Hva er avtalt?
   Det er viktig å sjekke avtalen nøye før du signerer på den. I avtalen er det ikke uvanlig at grunneier beholder visse rettigheter på tomten, som for eksempel:
   1. Veirett.
   2. Parkering.
   3. Trær på tomten.
   4. Forbud om visse typer bruk.
      
      
2. Regulering av festeavgiften
   Hovedregelen er at reguleringen av festeavgiften bestemmes i festeavtalen. Kan festeavgiften reguleres ved overføring av festerett? Når er neste regulering? Er det foretatt et engangsløft?
   
   Dersom ikke annet er avtalt, kan festeavgiften kun reguleres hvert tiende år med endring i konsumprisindeks.
   
   
3. Hva skjer når festeavtalen løper ut?
   Dersom det er kort tid igjen av festetiden, kan det føre til at kjøper kan få en økning i festeavgiften innen kort tid. Dersom tomten er en boligtomt eller fritidsboligtomt blir kontrakten forlenget automatisk.
   
   
4. Innløsning av festetomt
   Dagens regler gir fester rett til å innløse festetomt når det er har gått 30 år av festetiden, dersom ikke kortere tid er avtale i festeavtalen. Det er også innløsningsrett ved utløp.
   

• Les mer om: Veirett
• Les mer om: Hus eller hytte på festetomt - viktige regler

Skal du kjøpe næringsbygg på festet tomt?

• Les festekontrakten. Hva er avtalt?
• Kan festeavgiften reguleres ved overføring av festerett?
• Hva er festeavgiften?
• Når kan festeavgiften reguleres? Hvordan kan den reguleres?

Hva gjør vi for deg?

• Vi hjelper deg i forhandlinger om kontraktsvilkår ved inngåelse av kontrakt.
• Vi bistår med tolkning av festekontrakten
  • Er det kontrakt til bolig, fritidsbolig eller annet formål?
  • Når kan festeavgiften reguleres?
  • Hvordan kan festeavgiften reguleres?
  • Når kan festetomten innløses?
  • Hvordan fastsettes innløsningssummen?
• Vi bistår i forhandlinger om regulering av festeavgift.
• Vi hjelper deg i forhandlinger om innløsning av festetomt.
• Vi gjennomfører skjønn for regulering av festeavgift eller innløsning av festetomt om det skulle bli nødvendig.
• Særlig for feste av tomt til fritidsbolig: vi kan vurdere om vilkårene for unntak fra innløsningsretten foreligger.

Bli kjent med våre advokater

Våre advokater

Hva skjer når du tar kontakt med oss?

• Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
• I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
• Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.

Dette lover vi deg

• Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
• Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
• Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
• Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.

Hvorfor bør du velge Codex Advokat?

• Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
• Vi er 10 advokater spesialisert innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
• Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
• Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
• Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.

Har du spørsmål knyttet til tomtefeste? Snakk med oss.