Hjem

Tomtefeste - din guide

Tomtefeste innebærer at det inngås en kontrakt mellom en grunneier (bortfester) og en fester om leie av grunn (tomt) for at fester skal kunne bygge sitt hus der. Det kan være snakk om et bolighus, fritidsbolig eller et annet type hus; næringsbygg, skole eller naust. Det eneste vilkåret er at huset (bygget) må være egnet for opphold.

I løpet av kontraktstiden kan det oppstå tvil om tolking av kontrakten, som kan utvikle seg til en konflikt mellom fester og bortfester. Denne artikkelen tar for seg hva du bør vite før du kjøper hus på festet tomt.

En dame sitter foran en hytte på fjellet og klapper på en geit.
icon

Dette får du vite om tomtefeste:

Hva er tomtefeste?

Kort fortalt er tomtefeste leie av grunn til hus.

Å feste (leie) tomt har historisk sett vært et alternativ til kjøp av tomten. Fester slipper å betale et stort engangsbeløp (kjøpesum) for å kunne etablere seg, men betaler i stedet en årlig leie (festeavgift) til grunneier. Det gir fester en enklere mulighet for å etablere hus eller næringsvirksomhet, samtidig som bortfester får en årlig inntekt som avkastning på sin eiendom.

I dag inngås det i all hovedsak ikke nye kontrakter for feste av tomt til bolig.

For tomt til fritidsbolig eller andre formål er tomtefeste fortsatt praktisk.

For festetomter til bolig og fritidsbolig har fester etter bestemte vilkår rett til å innløse (kjøpte) tomten til en pris som beregnes slik tomtefesteloven gir anvisning på.

Det er enkelte unntak fra innløsningsretten for feste av tomt til fritidsbolig, typisk dersom bortfester er en bygdeallmenning eller der bortfester faller inn under landbruksunntaket.

Det er ikke innløsningsrett for festetomter til andre formål enn bolig og fritidsbolig.

Tomtefesteloven

Blant de sentrale problemstillingene knyttet til tomtefeste er regulering av festeavgift og vilkårene knyttet til innløsning av festetomten.

Regulering av festeavgift

Hovedregelen om regulering av festeavgift finnes i tomtefesteloven § 15 første ledd:

  • Både grunneier og leier kan kreve at festeavgiften reguleres i tråd med endringene i konsumprisindeksen.
  • For feste av tomt til bolig eller fritidsbolig gjelder følgende unntak hjemlet i endringslov til tomtefesteloven del 2 nr. 5 bokstav b.
  • Regulering etter kontrakten - engangsløftet. Det kan foretas én gang etter 1.1.2002 dersom partene tvilløst har avtalt annen regulering enn konsumprisindeks.
  • For feste av tomt til andre formål gjelder kontrakten fullt ut, jf. tomtefesteloven § 15 andre ledd.

I og med at festeavtaler ofte strekker seg over svært lang tid, er det ikke uvanlig at det kan oppstå konflikter knyttet til festeavtalen. Et regelverk som har vært i kontinuerlig endring i over 20 år samtidig med rettsutvikling i domstolene bidrar også til dette.

Typiske konflikter er:

  • Hvordan skal man forstå festekontrakten?
  • Kan festeavgiften reguleres?
  • Hvordan kan festeavgiften reguleres?
  • Hvordan fastsettes tomtens verdi?
  • Hvilken betydning har festers tiltak?
  • Kan festetomten innløses? Og i tilfelle når?
  • Hva koster det å innløse festetomten?

Innløsning av festetomt

Innløsningsrett gjelder kun for feste av tomt til bolig eller fritidsbolig.

Tomtefesteloven § 32, § 36 og § 37 gir detaljerte regler om hvordan man skal gå frem for å innløse en festetomt.

Etter at det har gått 30 år av festetiden kan det kreves innløsning, evt. når festetiden er ute. Deretter kan fester av tomt til bolig kreve innløsning hvert 2. år og fester av tomt til fritidsbolig hvert 10. år.

Krav om innløsning må fremsettes skriftlig overfor bortfester.

Innløsningssummen fastsettes til 25 ganger oppregulert festeavgift for tidsubestemte kontrakter. For tidsbestemte kontrakter kan bortfester velge om innløsningssum skal fastsettes til 40 % av festetomtens verdi eller 25 ganger oppregulert festeavgift.

Innløsningssummen skal aldri være lavere enn 25 ganger oppregulert festeavgift på innløsningstidspunktet.

tomtefeste2
Dette kan være tomt til naust, som det ikke er innløsningsrett for, eller det kan være tomt til fritidsbolig som det er innløsningsrett for.

Hvilke utfordringer kan man møte ved tomtefeste?

Når man står overfor et festeforhold kan utfordringene stå i kø. Hensynet til fester står mot hensynet til bortfester, og disse må veies mot hverandre.

Tomtefesteloven er en lov hvor formålet er boligsosiale hensyn, og hensynet til fester har veid tungt i regelverk som gjelder feste av tomt til bolig og fritidsbolig.

Ved feste av tomt til andre formål står avtalefrihet i kontraktsforhold sterkt. Tomtefesteloven er siden ikrafttredelsen 1.1.2002 endret en rekke ganger, og det er mange politiske kompromisser som ligger bak utformingen av disse reglene.

I tillegg er tolkningen av loven i stor grad domstolskapt. Alt dette gjør tomtefesteloven til en komplisert lov.

For å opprette et festeforhold man ha en festekontrakt. I denne avtalen er det viktig at det fremkommer hvilken tomt den omfatter, og om tomten skal brukes til bolighus, fritidshus eller annet formål.

Tomteverdien skal også opplyses i den aktuelle avtalen. En slik avtale skal være skriftlig. For å få sikkerhet for retten, og mulighet til å pantsette festeretten, må festekontrakten tinglyses.

Utfordringer kan oppstå i alle faser av et festeforhold.

De største utfordringer ved inngåelse av avtalen er:

  • Festeavgift
  • Avtalens lengde
  • Bestemmelser om råderett over eiendommen i festetiden

Hovedregelen er at om ikke annet er avtalt, så har festeren samme fysiske råderett over tomten som grunneieren har innenfor festeformålet.

Under festetiden kan det oppstå problemer, som for eksempel:

  • Tolkning av avtalevilkårene
  • Endret bruk av eiendommen
  • Regulering av festeavgiften
  • Innløsning av festetomt

Ved festekontraktens utløp kan det oppstå utfordringer, slik som for eksempel:

  • Innløsning
  • Forlengelse av festeforholdet
  • Avvikling

4 tips: Vurderer du å kjøpe bolig eller hytte på festet tomt?

  1. Hva er avtalt?
    Det er viktig å sjekke avtalen nøye før du signerer på den. I avtalen er det ikke uvanlig at grunneier beholder visse rettigheter på tomten, som for eksempel:
    1. Veirett
    2. Parkering
    3. Trær på tomten
    4. Forbud om visse typer bruk

  2. Regulering av festeavgiften
    Hovedregelen er at reguleringen av festeavgiften bestemmes i festeavtalen. Kan festeavgiften reguleres ved overføring av festerett? Når er neste regulering? Er det foretatt et engangsløft?

    Dersom ikke annet er avtale i denne, kan avtalen kun reguleres hvert tiende år med konsumprisindeks.

  3. Hva skjer når festeavtalen løper ut?
    Dersom det er kort tid igjen av festetiden, kan det føre til at kjøper kan få en økning i festeavgiften innen kort tid.

  4. Innløsning av festetomt
    Dagens regler gir fester rett til å innløse festetomt når det er har gått 30 år av festetiden, dersom ikke kortere tid er avtale i festeavtalen. Det er også innløsningsrett ved utløp.

Skal du kjøpe næringsbygg på festet tomt?

  • Les festekontrakten. Hva er avtalt?
  • Kan festeavgiften reguleres ved overføring av festerett?
  • Hva er festeavgiften?
  • Når kan festeavgiften reguleres? Hvordan kan den reguleres?

Dette kan Codex Advokat bistå deg med

  • Forhandlinger om kontraktsvilkår ved inngåelse av kontrakt.
  • Tolkning av festekontrakten
    • Er det kontrakt til bolig, fritidsbolig eller annet formål?
    • Når kan festeavgiften reguleres?
    • Hvordan kan festeavgiften reguleres?
    • Når kan festetomten innløses?
    • Hvordan fastsettes innløsningssummen?
  • Forhandlinger ved regulering av festeavgift.
  • Forhandlinger om innløsning av festetomt.
  • Gjennomføre skjønn for regulering av festeavgift eller innløsning av festetomt.
  • Særlig for feste av tomt til fritidsbolig: vurdere om vilkårene for unntak fra innløsningsretten foreligger.

Har du spørsmål knyttet til tomtefeste? Snakk med oss.

Har du spørsmål om tomtefeste?

Kontakt oss