Hjem
icon

Hus eller hytte på festetomt - viktige regler

Glad mann som sitter utenfor hytta etter å ha hogget ved.

Eier du hus eller hytte på en festetomt? Da er det noen viktige regler du må kunne. Ved kjøp av hus og hytte plikter eiendomsmegleren å opplyse om tomten er eid eller festet. En festet tomt betyr at grunnen er leid.

Viktige forhold du trenger å vite om festetomt:

Hva er egentlig en festetomt?

En festet tomt betyr at grunnen er leid.

For mange kan dette virke usikkert, og i noen tilfeller kan det by på utfordringer. Utfordringene er normalt håndterlige og løsbare.

Det er viktig å lese grundig igjennom festekontrakten. Innholdet i avtalen beskriver blant annet festeavgiften, regulering av festeavgift, kontraktstid. Alle festetomter til bolig kan innløses, men når kan det skje? Festekontrakten gir svaret på det. For festetomt til fritidsbolig er det enkelte unntak fra innløsningsretten, festekontrakten kan gi svar på om dette foreligger.

Hvis noe er uklart, blir det meste regulert gjennom bestemmelsene i tomtefesteloven.

Hva ble avtalt i festekontrakten?

Feste av tomt til bolig og fritidsbolig blir regulert av tomtefesteloven, her vil loven gå foran flere bestemmelser i festekontrakten. Likevel kan noen rettigheter bortfester har forbeholdt seg, som eksempelvis bruksrett til vei og trær på tomten, fortsatt gjelde.

Formålet til festekontrakten er avgjørende for hvordan fester kan bruke tomten.

Hvordan skal festeavgiften reguleres?

Etter hovedregelen er det festeavtalen som avgjør hvordan festeavgiften skal reguleres.

Tomtefesteloven begrenser imidlertid avtalefriheten i festeforhold som gjelder bolig og fritidsbolig. Festeavgiften kan i disse tilfeller kun reguleres etter konsumprisindeksen.

Likevel kan bortfester ha rett på å regulere festeavgiften en gang etter 1.1.2002. Dette kalles ofte engangsløftet. Engangsløftet begrenses i de fleste tilfeller av høyestebeløpet som er 9000 kr pr. dekar tomt, konsumprisindeksregulert fra 1. januar 2002. I dag utgjør dette beløpet ca. 13 000 kroner.

Er festekontrakten utløpt?

Hvis en festekontrakt til bolig og fritidsbolig løper ut, løper den automatisk videre uten at dette må kreves av fester, den løper da på ubestemt tid.

Dette er regulert i tomtefesteloven. Ved utløp av festetiden kan bortfester kreve festeavgiften regulert med hjemmel i tomtefesteloven § 15 fjerde ledd. Festeavgiften kan reguleres til 2 % av tomteverdien, begrenset av et høyestebeløp, maksimalt 9000 kr per dekar, regulert fra 1. januar 2002.

Kjøper kan dermed forvente en økning i festeavgiften når kontrakten nærmer seg utløpstiden.

I noen tilfeller har festekontrakter egne regler om forlengelse som kan ha betydning for bortfesters mulighet til engangsløft.

Hvordan innløser du en festetomt?

Tomtefesteloven gir fester rett til å innløse tomten når det har gått 30 år av festetiden, dersom det ikke er avtalt kortere tid, eller når festetiden er ute. Innløsning kan deretter kreves hvert 2. år for boligtomt, og hvert 10. år for fritidsboligtomt.

Krav om innløsning må fremsettes skriftlig overfor grunneier senest ett år før innløsningstidspunktet.

Dersom man kjøper hus eller hytte på festet tomt må man være klar over at man betaler for hus/hytte med festerett. Dersom tomten senere skal innløses, må det betales for dette iht. reglene i tomtefesteloven.

Dette kan Codex Advokat bistå deg med

  • Forhandlinger om kontraktsvilkår ved inngåelse av kontrakt.
  • Tolkning av festekontrakten
  • Er det kontrakt til bolig, fritidsbolig eller annet formål?
  • Når kan festeavgiften reguleres?
  • Hvordan kan festeavgiften reguleres?
  • Når kan festetomten innløses?
  • Hvordan fastsettes innløsningssummen?
  • Forhandlinger ved regulering av festeavgift.
  • Forhandlinger om innløsning av festetomt.
  • Gjennomføre skjønn for regulering av festeavgift eller innløsning av festetomt.
  • Særlig for feste av tomt til fritidsbolig: vurdere om vilkårene for unntak fra innløsningsretten foreligger.

Har du spørsmål knyttet til festetomt? Snakk med oss.