Hjem
icon

Regulering av festeavgift

To menn snakker sammen mens de går tur.

Det er ikke uvanlig at festekontrakter skaper hodebry. Regulering av festeavgift er noe som for mange byr på utfordringer. Tomtefesteloven har imidlertid strenge regler for regulering av festeavgift for festekontrakt til bolig eller fritidsbolig. Regulering av festeavgift i alle andre kontraktsforhold skaper imidlertid minst like mange utfordringer, da det her er kontrakten som gjelder.

Viktige forhold du trenger å vite om regulering av festeavgift:

Regler for regulering av festeavgiften

Tomtefesteloven § 15 har bestemmelser om regulering av festeavgift. Det finnes også regler om regulering av festeavgift i endringslov til tomtefesteloven del 2 nr. 5.

Hovedregelen er at regulering av festeavgift ved feste av tomt til bolig og fritidsbolig skal beregnes med utgangspunkt i endringer i pengeverdien (konsumprisindeks).

For kontrakter til bolig og fritidsbolig har bortfester mulighet for én regulering etter kontraktens bestemmelser for kontrakter inngått før 1. januar 2002. Dette følger av endringslov til tomtefesteloven. Det vil da være tillatt med et engangsløft av festeavgiften, begrenset av høyestebeløpet på 9000 kroner per dekar tomt, regulert fra 1. januar 2002. Det kreves at det i festekontrakten er «tvilløst avtalt» annen regulering enn konsumprisindeks.

Med mindre festekontrakten inneholder regler om reguleringstidspunkt, kan festeavgiften reguleres hvert tiende år. Regulering av festeavgift kan aldri skje oftere enn årlig.

For feste av tomt til annet formål enn bolig og fritidsbolig gjelder avtalen fullt ut. Dette følger av tomtefesteloven § 15 andre ledd. Normalt betyr det at festeavgiften skal reguleres basert på tomtens markedsverdi og en festerente (avkastningsrente).

Hvordan beregnes festeavgift ved tomteverdiregulering?

Ved en slik beregning av festeavgiften tas det utgangspunkt i tomtens verdi på reguleringstidspunktet. Tomten verdsettes som ubebygd og byggeklar uten påhefte av festekontrakten, med infrastruktur (vei, vann, avløp) til tomtegrensen.

Dersom fester har bidratt til verdiøkning av tomten, skal dette hensynet tas ved verdsettelsen. Eksempelvis gjelder dette dersom fester har betalt for refusjon for vann og avløp til tomtegrensen.

Når tomtens verdi er avklart, er neste steg å finne riktig avkastningsrente (festerente). Ved regulering av festeavgiften i kontraktstiden finnes riktig festerente ved å se hen til reguleringsintervall, markedsutvikling osv. Festerenten er dynamisk, og utvikler seg over tid. Den må ikke blandes med den lovbestemte renten ved regulering av festeavgift ved forlengelse av festekontrakt til bolig og fritidsbolig i tomtefesteloven § 15 fjerde ledd.

Når man har funnet tomteverdi og festerente har man også ny festeavgift.

Merk begrensningene for festeavgift som følger av endringsloven, ved feste av tomt til bolig og fritidsbolig. Festeavgift i festekontrakter inngått før 26. mai 1983 begrenses av et høyestebeløp. For festekontrakter inngått mellom 26. mai 1983 og 1. januar 2002 gjelder kontraktens bestemmelser fullt ut.

Blir dere ikke enige om ny festeavgift?

Ved uenighet mellom fester og bortfester knyttet til festeavgift må dette løses ved hjelp av domstolene. Det følger av tomtefesteloven av slik uenighet løses ved rettslig skjønn.

Noen eldre festekontrakter kan ha spesifikke regler knyttet til tvisteløsningsform som avviker fra dagens regler. I slike tilfeller vil kontrakten gå foran. Ta gjerne kontakt med oss for bistand dersom noe er uklart.

Dette kan Codex Advokat bistå deg med

  • Spørsmål knyttet til regulering av festeavgift
  • Juridisk rådgivning
  • Støtte i skjønnssak

Har du spørsmål knyttet til regulering av festeavgift? Snakk med oss.