Kreve refusjon for teknisk infra­struktur? Dette bør du som eiendoms­utvikler vite

• Plan- og bygningsloven
• Hva kan det kreves refusjon for?
• Fordele refusjonsberettiget beløp
• Hvem er refusjonspliktige?
• Hvilke utgifter kan kreves refundert?
• Refusjonsprosessen
• Varsling
• Kommunens godkjenning
• Anbudskonkurranse
• Tilleggsutligning
• Hva gjør våre advokater for deg?

Refusjonskrav etter plan- og bygningsloven

I mange tilfeller kan utbygger av et område bli pålagt å opparbeide teknisk infrastruktur i forbindelse med gjennomføringen av et eiendomsprosjekt. En slik utvikling kan medføre verdistigning for tilliggende eiendommer. Plan- og bygningsloven har refusjonsregler, som gir mulighet til å få utgifter til slik infrastruktur dekket av andre som har nytte av tiltaket.

Som eiendomsutvikler er det derfor vesentlig å kjenne til refusjonsreglene i plan- og bygningsloven, hvordan prosessen foregår, og hvordan kravet fremmes. Reglenes formål er å oppnå en rettferdig fordeling av utgiftene knyttet til opparbeidelse av slik infrastruktur.

• Les mer om: Plan og bygg
• Les mer om: Eiendomsutvikling
• Les mer om: Bygg og anlegg

Hva kan det kreves refusjon for?

Plan- og bygningsloven § 18-3 gir hjemmel for å kreve refusjon for utgifter til vei, vann og avløpsanlegg, samt fellesarealer.

Bestemmelsen gjelder både for offentlige og private tiltakshavere. For refusjonskrav fra private tiltakshavere er det imidlertid et vilkår at tiltaket kan pålegges av det offentlige i medhold av § 18-1. Det er ikke et vilkår at en vei er regulert, men privat avkjørsel og vei som ikke er tillatt utløser ikke krav på refusjon.

Refusjonskrav kan også fremsettes av den som «i medhold av reguleringsplan vil legge ut grunn til, eller opparbeide, felles avkjørsel, felles gårdsplass, annet fellesareal for flere eiendommer eller parkbelte langs industristrøk», samt den som vil «legge, omlegge eller utvide privat anlegg for transport av vann eller avløpsvann i område som inngår i arealplan, jf. pbl. § 18-3 annet ledd.

Man kan også kreve refusjon for opparbeidelse av vei, avløp eller vannledning som må skje før en tomt kan godkjennes endret, delt mv. innenfor reguleringsplanen. Normalt tilfaller disse anleggene kommunen vederlagsfritt ved ferdigstillelse, selv om det ikke er pålagt opparbeidelse av tomten.

Det er ikke et krav at pålegg om å utføre tiltakene faktisk er gitt av det offentlige for at en tiltakshaver skal ha krav på refusjon. Den som opparbeider offentlig godkjent vei, avkjørsler og/eller hovedledning for vann og avløp, kan kreve sine utlegg refundert fra andre som oppnår en økonomisk fordel på grunn av arbeidene.

Fordeling av refusjonsberettiget beløp

Pbl. § 18-7 regulerer hvordan det refusjonsberettigede beløpet skal fordeles innbyrdes mellom de refusjonspliktige arealene.

Bestemmelsen fastslår at de utgifter som kan kreves refundert, fordeles mellom de refusjonspliktige arealene med en halvpart på hver av faktorene tomteareal og tillatt utnytting. Det vil med andre ord skje en relativ fordeling av refusjonskravet. Dersom utnytting ikke er fastlagt i godkjent plan, avgjør kommunen antatt tillatt utnytting. Refusjonsbeløpet skal være begrenset til den verdiøkning som tiltaket antas å føre med seg for eiendommen.

Utgifter som på grunn av denne begrensning ikke dekkes av en eller flere eiendommer, kan refusjonskreditor kreve at det udekkede beløpet blir fordelt på de andre eiendommene. En forutsetning for slik refusjon er at den enkeltes eiendom har hatt en verdistigning som er minst like stor som summen av refusjonsbeløpene for eiendommen.

Der en grunneier påberoper seg at den ilagte refusjonsandelen overstiger verdiøkningen for eiendommen, kan kommunen, der den finner dette sannsynliggjort, foreta en skjønnsmessig reduksjon av refusjonskravet eller la dette bortfalle i sin helhet. Et eventuelt redusert eller bortfalt beløp vil fordeles etter samme prinsipper slik de er beskrevet over, altså på de andre refusjonspliktige eiendommene.

Hvem er refusjonspliktige?

Betalingsansvaret er en personlig forpliktelse for den som til enhver tid er eier av den refusjonspliktige eiendommen. Avgjørende er hvem som var eier på tidspunktet refusjonskravet ble fastsatt, jf. pbl. § 18-9. Er grunnen bortfestet til bolig eller fritidshus, er festeren ansvarlig for betalingen. Grunneieren er likevel ansvarlig om dette følger av avtale med festeren.

Utgangspunktet i pbl. § 18-6 er at alle de som får nytte av et vei-, vann- eller avløpsanlegg, anses å ha fått en verdistigning på sin eiendom som det er naturlig at de betaler for.

Etter § 18-6 fremgår det at utgiftene til tiltaket skal fordeles slik:

• Ubebygd areal som blir byggeklart etter §§ 18-1 og 18-2.
• Ubebygd del av en bebygd eiendom som kan bebygges selvstendig.
• Ubebygd del av en bebygd eiendom som ikke kan bebygges selvstendig, dersom eksisterende bebyggelse utgjør mindre enn 2/3 av tillatt utnytting.

Bebygde eiendommer som får sine forpliktelser til å oppføre teknisk infrastruktur etter pbl. § 18-1 oppfylt som følge av tredjemanns tiltak, blir også refusjonspliktige på lik linje med øvrige, så langt tiltaket kan utnyttes.

Også bebygd areal som etter kommunens skjønn er saneringsmoden, eller som har klart lavere verdi enn det tomteareal den beslaglegger, kan anses som ubebygd.

Hvilke utgifter kan kreves refundert?

Pbl. § 18-5 slår fast hvilke utgifter du som tiltakshaver kan kreve refundert. Det følger av bestemmelsen at tiltakshaver kan kreve tilbake samtlige utgifter som har vært «nødvendige» for å oppfylle de krav som fremgår av pbl. §§ 18-1 og 18-2. Av utgifter som omfattes, er utgifter til selve arbeidet, erverv av grunn og rettigheter og ulempeerstatning.

Utgifter forbundet med fjerning av bygning eller anlegg som følge av utvidelsen kan ikke kreves refundert.

Hvordan gjennomføres Refusjonsprosessen?

Utarbeidelse av grunnlaget for refusjonsberegningen

En eiendomsutvikler eller tiltakshaver, har etter pbl. § 18-8 plikt til å utarbeide grunnlaget for refusjonsberegningen og foreta den forberedende saksbehandlingen. Refusjonsprosessen må iverksettes før tiltakshaver igangsetter tiltakene.

Tiltakshaver må utarbeide følgende:

1. Planer på kart og dokumentasjon
   1. Oversikt over eiendommene med angivelse av areal og antatt tillatt utbygging
   2. Grunnlaget for beregningen.
   3. Kart
   4. Begrunnelse på refusjonsplikt
   5. Opplysninger om vann- og avløpsforhold og evt. arkivmateriale fås av kommunen
2. Kostnadsoverslag over refusjonsenheten
   1. Kostnadsoverslag for hver refusjonsenhet
   2. Separate kostnadsoverslag for vei-, vann og avløp, men hvis det berører de samme eiendommene, kan det utarbeides samlet.
   3. Dokumentasjon på at overvannsledning er innkalkulert, og kostnadsfordeling.
      Hvis vei, vann og avløp bygges med større dimensjoner enn det som følger av pbl. § 18-1, skal kostnadsoverslaget forholdsmessig reduseres.
3. Tekniske planer
   1. Tekniske planer skal underbygge kostnadsoverslaget.
   2. Alle detaljer ved anlegget skal følge av planen.
   3. Forslag til fordeling av utgifter
   4. Fordeling etter areal og tillatt utnytting.
   5. Evt. kommunestyret har fastsatt faktorer for kostnadsfordeling.
   6. Antatt verdiøkning for refusjonspliktig eiendom skal angis.

Varsling av berørte grunneiere og festere

Tiltakshaver skal oversende plankart, kostnadsoverslag og forslag til utgiftsfordeling til berørte grunneiere og festere med tre ukers frist for uttalelse. Oversendelsen skal inneholde en kort redegjørelse for refusjonsreglene. Berørte grunneiere og festere kan i tillegg kreve å få se de tekniske planene. Varsel skal skje ved rekommandert sending eller dokumenteres ved kvittering fra mottaker.

Dersom uttalelsene fra berørte grunneiere gir grunnlag for endringer, skal dette gjøres før materialet sendes kommunen. Ved vesentlige endringer må det sendes nytt varsel, hvor partene får tilsendt de dokumentene det er gjort endring i. Dersom det er flere eiendommer som er refusjonspliktige, skal de varsles på vanlig måte, med tre ukers frist for uttalelse. Ved oversendelse til kommunen skal tiltakshaver redegjøre for hvordan uttalelsene er vurdert.

Kommunens godkjenning av planer og kostnadsoverslag

Etter fristen for de refusjonspliktige har løpt ut, og eventuelle endringer er gjort, skal dokumentasjonen og kvittering for varsler oversendes til kommunen.

Før godkjenning gis, skal kommunen påse at planer for tiltaket er i samsvar med kommunens arealplaner og andre bestemmelser gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven.

Finner kommunen feil i tiltakshavers planer, herunder feil som kan være av betydning for kostnadsoverslagets troverdighet, eller som kan medføre at tiltaket ikke oppfyller kravene i plan- og bygningsloven § 18-1, kan godkjenning ikke gis. Ved mindre feil kan godkjenning gis på vilkår om at feilene rettes.

Medfører kommunens vurdering at ny refusjonspliktig eiendom inkluderes i saken, eller at forslaget til fordeling øker med mer enn 15 % for noen eiendom, skal saken returneres til tiltakshaver som sender fordelingsforslaget til berørte grunneiere og festere for ny uttalelse.

Dersom kommunen finner at planer for tiltaket er i samsvar med kommunens arealplaner og andre bestemmelser gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven, samt at de er enige i antatt pris og forslag til fordeling av kostnader, vil de fatte vedtak om foreløpig beregning av refusjon.

Anledning til uttalelse til gitt pristilbud. Anbudskonkurranse

I noen tilfeller kan kommunen kreve pristilbud eller anbudskonkurranse, istedenfor kostnadsoverslag som er redegjort for av tiltakshaver. Som tiltakshaver gis man da anledning til å uttale seg, og eventuelt fremlegge reviderte beregninger.

Kommunen kan etter pbl. § 18-8 andre ledd andre punktum kreve å få tilsendt bindende pristilbud, eventuelt innhentet i anbudskonkurranse. Det settes ingen kriterier i loven for når kommunen bør kreve fremsatt et pristilbud.

Pristilbudet er bindende ved den endelige fastsettelsen av refusjonen, jf. pbl. § 18-9 andre ledd.

Tilleggsutligning

Der manglende verdiøkning på en eiendom fører til at refusjonsbeløp avkortes eller faller bort, kan man som tiltakshaver/refusjonskreditor kreve at udekkede beløp blir fordelt på de andre eiendommene.

Tilleggsutligning utføres bare dersom tiltakshaver krever det. Det er i loven ikke satt noen frist for å kreve slik utligning. Av hensyn til debitorene bør det likevel være en frist for å fremsette kravet slik at disse raskt kan skaffe seg et totalbilde av det samlede refusjonsbeløp.

Hva gjør Codex Advokat for deg?

I refusjonssaker vil det kunne være et stort antall parter som regelmessig vil stille spørsmål ved hvordan man har kommet fram til refusjonsgrunnlaget. Det er et omfattende regelverk, og det er viktig å ha kjennskap til regelverket, da reglene om refusjon etter plan- og bygningsloven er avgjørende for om det er mulig å utvikle og gjennomføre nye prosjekter.

Vi i Codex Advokat bistår deg med rådgivning vedrørende refusjonsprosesser og gjeldende regler på området.

Bli kjent med våre advokater i dag

Hva skjer når du tar kontakt med oss?

• Du får en vurdering av behovet for advokatbistand.
• Du får gode råd og juridisk støtte gjennom hele din sak.
• Du får informasjon om hvilke rettigheter du har i din sak.

Dette lover vi deg

• Du vil få ærlige og tydelige råd om muligheter, kostnader, risikoer og mulige resultater i din sak.
• Du vil få bistand fra en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå et best mulig resultat.
• Du vil få svar på alle dine spørsmål om entrepriserett.
• Dine interesser vil bli ivaretatt.
• Du vil få en bekymring mindre.

Hvorfor bør du velge Codex Advokat?

• Vår entrepriserettsavdeling består av dyktige advokater med bred erfaring innenfor entrepriserettslige problemstillinger.
• Vi er bistår deg uansett hvor i landet du befinner deg.
• Vi er genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
• Vi bistår deg enten du er byggherre eller entreprenør i alle typer bygge- og anleggskontrakter.

Kontaktpersoner:

Kitty Moss Sørensen Advokat og partner Eiendom og entreprise

Tine Granlund Advokat og partner Eiendom og entreprise