Hjem

Plan og bygg

Plan- og bygningsloven utgjør et svært omfattende regelverk sammen med byggesaksforskriften og byggteknisk forskrift. Byggesaker kan være utfordrende ettersom det til enhver tid er flere ulike regelsett du må forholde deg til. Plan- og bygningsrett berører alt fra byggingen av små og store bygg, til de tekniske kravene som stilles til de ulike rommene i huset ditt.

Kvinne ser på plantegninger

Dette får du vite om plan- og bygningsrett:

Hvordan planlegger du et tiltak?

Dersom du skal planlegge et tiltak, er det viktig å sette seg inn i lov om planlegging og byggesaksbehandling, bedre kjent som plan- og bygningsloven. Denne loven regulerer byggevirksomhet og forvaltning av areal, og angir flere viktige hensyn som må ivaretas. Loven gjelder ved mer eller mindre alle byggeprosjekter, så det er derfor stor sannsynlighet for at ditt byggeprosjekt er lovregulert.

Plan- og bygningsloven består av seks hoveddeler:

  1. Alminnelig del, om blant annet fellesbestemmelser og grunnlag
  2. Plandel, om planleggingen av et tiltak
  3. Gjennomføring, om hvordan man gjennomfører et planlagt tiltak
  4. Byggesaksdel, om blant annet søknadsplikt, godkjenning og ulike krav
  5. Håndhevings- og gebyrregler, om ulovlighetsoppfølging og gebyrer
  6. Sluttbestemmelser, om overgangsbestemmelser og endringer i annet lovverk

Formålet med plan- og bygningsloven er å fremme en bærekraftig utvikling som er til det beste for både samfunnet, enkeltpersoner og fremtidige generasjoner. Loven skal gi et grunnlag for vedtak om bruk og vern av ressurser, og skal bidra til at planleggingen av statlige, regionale og kommunale oppgaver blir samordnet.

Kommunen skal ha en kommuneplan. Denne planen skal bestå av en handlingsdel og en arealdel, og skal fungere som kommunens overordnede styringsdokument med rammer for hvordan planer og tiltak skal gjennomføres. Utvikling av samfunnet må skje innenfor disse rammene, og kommunen skal sørge for at det blir tatt hensyn til kommunale, regionale og nasjonale oppgaver og interesser.

Hva er en reguleringsplan?

Kommunen skal ha en arealplan. Denne planen er et kart som viser bygninger skal ligge, slik som for eksempel skoler, boliger, barnehager, lekeplasser, hytter og så videre. En reguleringsplan er et kart over et avgrenset geografisk område innenfor kommunen, som definerer hva området skal benyttes til. Det er kommunens jobb å utarbeide en slik reguleringsplan.

Det finnes to ulike reguleringsplaner:

  1. En plan for områderegulering
  2. En plan for detaljregulering

Mens områderegulering skal gi nødvendige avklaringer i forbindelse med området, skal detaljregulering være en plan for selve gjennomføringen av tiltak.

Reguleringsplanen er bindende for hvordan arealene i området kan disponeres og bebygges. Plan- og bygningsetaten må derfor alltid forholde seg til reguleringsplanen for den aktuelle eiendommen. Dersom du skal rive, bygge eller endre en bolig, kan reguleringsplanen være til fordel eller hinder, avhengig av prosjektet. Det er reguleringsplanen som blant annet bestemmer hvor stort eller høyt du kan bygge.

Gjennomføring - Hva sier loven?

Når du skal gjennomføre en plandel kan det oppstå situasjoner hvor du må følge kommuneplanens arealdel. Denne kan for eksempel angi hvor stort areal av en ubebygd eiendom som skal gå til samfunnsnyttige forhold, slik som trafikkområder.

Det kan også oppstå situasjoner hvor en tidligere utnyttbar byggetomt blir utilgjengelig som følge av endringer i reguleringsplanen, eventuelt at det offentlige erverver eiendomsretten til et område ved tvang. Eksempler på dette er Follobanen og utarbeidelsen av nye E134.

I slike situasjoner er fellestrekket at handlemåten til det offentlige påfører hjemmelshaver begrensninger i den faktiske og rettslige utnyttelsesmåten. Hjemmelshaver er den eller de som er tinglyst som eiere av en eiendom. I slike situasjoner anbefaler vi at du rådfører deg med en advokat som har spesialisert seg innen eiendomsrett, for å være sikker på at dine rettigheter blir ivaretatt. Utgifter ved juridisk bistand i slike tilfeller vil ofte bli dekket av myndighetene.

plan-og-bygg2
I enkelte situasjoner må følge kommuneplanens arealdel.

Når kan du søke om dispensasjon i byggesaker, og hva innebærer det?

Dersom du ønsker å bygge, rive eller endre en eiendom på en måte som strider mot loven, forskrifter eller vedtatte reguleringsbestemmelser, kan du søke om dispensasjon etter kapittel 19 i plan- og bygningsloven. En dispensasjon endrer ikke planbestemmelsene for området, men gir deg tillatelse til å fravike bestemmelsene for én spesifikk byggesaken. Du må i søknaden gi en begrunnelse for dispensasjonen, og du må også varsle naboer. For at dispensasjonen skal bli godkjent, må fordelene være merkbart større enn ulempene.

Byggesaksdel - Hva sier loven?

I de aller fleste tilfeller vil du være pliktig til å søke om tillatelse for å utføre et tiltak. Du er imidlertid først nødt til å melde fra til berørte naboer, slik at de har mulighet til å uttale seg om saken. Det første du må gjøre er altså å sende ut et nabovarsel. Dessverre opplever vi ofte at naboer klager helt unødvendig, eller fremsetter urimelige krav til tiltaket.

Det kan oppstå situasjoner hvor det foreslåtte tiltaket er i tråd med det offentligrettslige regelverket, men likevel bryter med en eldre tinglyst privatrettslig forpliktelse, en såkalt servitutt.

En servitutt kan for eksempel bestemme at det kun kan bygges enebolig med én etasje på den aktuelle eiendommen. Hvilke konsekvenser får dette for deg dersom du ønsker å bygge en enebolig med flere etasjer?

Når et foreslått tiltak bryter med en servitutt, er det ingen klare retningslinjer for hvordan man skal behandle saken. Likevel er det slik at en reguleringsplan kanskje kan medføre at en servitutt faller bort, dersom:

  1. Det er direkte strid mellom formålene i reguleringsbestemmelsen og servitutten
  2. Overholdelse av servitutten fører til meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger

I utgangspunktet skal ikke plan- og bygningsetaten ta stilling til slike privatrettslige servitutter når de behandler byggesøknader, men vår erfaring er likevel at dette håndheves forskjellig av bygningsmyndighetene i de ulike kommunene.

Kommunen har 3 uker saksbehandlingstid etter at de mottar en komplett søknad om å få utføre et tiltak. Ved søknad om rammetillatelse er fristen på 12 uker. En rammetillatelse vil angi de ytre rammene for et byggeprosjekt. Dersom det ikke er fattet noe vedtak før fristen utløp, vil tillatelse regnes som gitt, og du kan begynne prosjektet.

Hvordan foregår behandlingen av byggesøknaden?

Plan- og bygningsloven er en «JA»-lov. I utgangspunktet skal du få tillatelse til å utføre tiltaket ditt, med mindre det bryter mot vedtatte bestemmelser. Kommunene ønsker nemlig at det skal bygges, men ikke til enhver pris. Det er for eksempel svært viktig at nye bygg tåler de fire årstidene, med nedbørsmengdene og temperatursvingningene som hører med.

Selv om du i de fleste tilfeller vil få tillatelse til tiltaket, hender det at kommunen gir avslag på søknader. Dette avslaget kan komme av flere årsaker. For eksempel kan søknaden være mangelfull, eller det kan vise seg at tiltaket strider mot én eller flere bestemmelser. I slike tilfeller burde ikke avslaget komme som noen overraskelse.

Likevel hender det at en søknad får avslag uten at det er noen åpenbar eller rimelig grunn til det. Av og til fattes det altså ugyldige vedtak. Du har mulighet til å klage på et avslag innen 3 uker etter at du mottok vedtaket. Dersom plan- og bygningsetaten ikke omgjør vedtaket sitt ved en klage, vil det bli sendt til Fylkesmannen. Dersom du heller ikke får medhold hos Fylkesmannen, kan du bringe saken for domstolene.

Prosjektet har gått galt - Hva gjør du nå?

I det følgende tar vi utgangspunkt i at du har fått tillatelse til tiltaket, men at prosjektet er i ferd med å gå galt.

I løpet av et byggeprosjekt er det mange aktører som skal inn og utføre ulike oppgaver, enten samtidig, eller på et tidspunkt hvor de er avhengige av at det tidligere arbeidet har blitt utført ordentlig. Mens flisleggeren er avhengig av at mureren har fullført sine oppgaver, er mureren avhengig av at snekkeren har gjort sin jobb, og så videre.

Selv små byggeprosjekter krever ordentlig planlegging og prosjektering. Du er selv ansvarlig for at byggeprosjektet utføres i samsvar med kravene som er fastsatt i de ulike bestemmelsene.

Byggebransjen er preget av mye konflikter, og det kan fort oppstå tvister i prosjekter ettersom de ulike ansvarsfunksjonene er fordelt mellom ulike aktører. Når et byggeprosjekt går galt, ender det gjerne opp med at de ulike aktørene skylder på hverandre.

Dersom du sitter igjen med et prosjekt som har gått galt, ingen påtar seg ansvaret for feilene som er gjort, og du sitter igjen med regninger og ikke helt forstår hva som har skjedd, er det lett å føle seg overveldet. Spørsmålet om hvem som kan holdes ansvarlig avhenger av en komplisert helhetsvurdering, som vil være individuell for hver enkelt situasjon. Våre eiendoms- og enterpriseadvokater har imidlertid bred erfaring fra slike tvister, og vil kunne hjelpe deg med å finne en løsning, både i og utenfor domstolene.

Trenger du bistand fra advokat?

I byggebransjen er advokater en enorm ressurs, ikke en utgift. Codex Advokat Oslo AS har spisskompetanse innen plan- og bygningsrett, og vi tilbyr juridisk bistand i forbindelse med planlegging, organisering og gjennomføring av både små og store byggeprosjekter.

«Codex Advokat Oslo AS har bidratt i vesentlig grad til å løse en eiendomssak for oss på en meget god måte for alle parter. Vi har opplevd profesjonell bistand og aktiv oppfølging i hele prosessen.» M. Næss

Har du spørsmål knyttet til plan og bygg? Snakk med oss.

Har du spørsmål om plan og bygg?

Kontakt oss