Tiltak i strandsonen – hvordan søker jeg dispensasjon?
Du eier en tomt ved sjøen, og planlegger kanskje å bygge nytt eller oppføre et tilbygg i strandsonen?
Selv om plan- og bygningsloven har et generelt byggeforbud i en 100-metersone langs kysten, er det likevel muligheter for å få tillatelse til tiltaket gjennom et dispensasjonsvedtak – i denne artikkelen forteller vi deg hva du må legge vekt på når du søker dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen.
Viktige forhold du trenger å vite om tiltak i strandsonen og dispensasjonssøknad:
- Hvorfor er dispensasjon nødvendig for tiltak i strandsonen?
- Hvilke hensyn nyter vern etter loven?
- Hvordan skal interesseavveiningen forstås?
- Hva gjør vi for deg?
Hvorfor er dispensasjon nødvendig for tiltak i strandsonen?
Du har etter plan- og bygningsloven (pbl.) § 20-2 en søknadsplikt for en rekke tiltak, og etter pbl. § 21-4 første ledd finner vi den såkalte utbyggingsretten.
Bestemmelsen pålegger kommunen en plikt til å gi deg byggetillatelse såfremt tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven.
Pbl. § 1-8 er dessverre en slik bestemmelse som gir kommunen materiell avslagsgrunn – den planlagte hytta eller huset ved sjøen i strandsonen strider mot forbudet om tiltak langs sjø og vassdrag, og er som et utgangspunkt ulovlig å føre opp:
"Andre tiltak etter § 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova.
Bestemmelsen gjelder bare så langt kommunen ikke har fastsatt annen byggegrensen i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan. For å få tillatelse til å bygge i strandsonen må du søke om dispensasjon fra forbudet etter plan- og bygningsloven kapittel 19.
En dispensasjon er et fritak fra et forbud.
Den sentrale bestemmelsen for å få fritak finnes i pbl. § 19-2 annet ledd:
"Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler".
En dispensasjon betyr at kommunen gir en tillatelse til å bygge eller gjøre noe som ikke er i overensstemmelse med bestemmelser gitt i eller i medhold av Plan- og bygningsloven. Rollen til advokaten er å veilede deg gjennom søknadsprosessen slik at du kan være trygg på at alt blir gjort riktig og at du oppnår et best mulig resultat. |
Det er snakk om to vilkår for å gi dispensasjon for tiltak i strandsonen, og begge må være oppfylt:
- For det første kan ikke hensynene bak de aktuelle lovbestemmelsene bli "vesentlig tilsidesatt".
- For det andre skal det foretas en samlet vurdering, der fordelene klart må overstige ulempene.
Slik hjelper vi deg:
Våre advokater svarer på eventuelle spørsmål du måtte ha, og hjelper deg med å finne argumentene som taler for at det bør gis dispensasjon. |
- Les mer om: Plan og bygg
- Les mer om: Advokat ved byggesak
- Les mer om: Søknad om dispensasjon i byggesaker
- Les mer om: Eiendomsrett
Hvilke hensyn nyter vern etter loven?
Det første spørsmålet som oppstår etter dette er hvilke hensyn er det pbl. § 1-8 skal verne i strandsonen?
Svaret på dette følger dels direkte av ordlyden i pbl. § 1-8 som inneholder de hensyn det skal legges særlig vekt på; "Natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser". Begrunnelsen for forbudet fremgår av forarbeidene til bestemmelsen i Ot.prp.nr.32 (2007-08) side 30:
"Forbudet markerer at 100-metersbeltet langs sjøen er av nasjonal interesse, og at strandsonen i utgangspunktet skal holdes fri for bebyggelse. Begrunnelsen for forbudet er de viktige interessene som knytter seg til strandsonen, som allmenn ferdsel og friluftsliv, naturvern, biologisk mangfold, landskap og kulturminner."
I tillegg kommer eventuelle hensyn i andre lover (f.eks. veiloven), eller plangrunnlaget til de enkelte kommunene (kommune- eller reguleringsplan). Vi går ikke nærmere inn på dette her.
Den som skal søke dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen bør gjøre grundige forhåndsundersøkelser av topografi, dyreliv, arter med mer for å kunne overbevise kommunen om at hensynene ikke blir vesentlig tilsidesatt hvis tiltaket gjennomføres.
Slik hjelper vi deg:
Sammen med deg utformer advokaten en solid søknad om dispensasjon, skreddersydd til deres behov. |
Flere alternative utførelsesmetoder bør også vurderes slik at belastningen på miljøet blir minst mulig, og ambisjonene til tiltaket kan ikke bli for store.
Det er for eksempel en stor forskjell om man skal oppføre en hel frittliggende sekundærbolig, et lite anneks, en garasje eller en sjøbod. Belastningene tiltaket har på miljøet beror også i stor grad på plasseringen.
Videre er det forskjell på det planlegges et tilbygg som vender mot eller vekk fra sjøen, herunder om det vil ta noe av allmennhetens eller naboenes sjøutsikt.
I tillegg er det forskjell om det er snakk om område som allmennheten ferdes i, et område med et rikt dyre- og planteliv med sjeldne arter, eller et privatisert, avskjermet område. For å få dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen er det altså viktig at tiltakshaver gjør en grundig jobb med å analysere hensynene på området.
- Les mer om: Lover og begreper: Eiendomsrett
Hvordan skal interesseavveiningen forstås?
Når man har fått samlet tilstrekkelig dokumentasjon på at hensynene ved å bygge i strandsonen ikke blir vesentlig tilsidesatt, må du deretter gjøre rede for at fordelene ved å gi dispensasjon til tiltaket er klart større enn ulempene.
Det at det er isolert er ikke nok til at ulempene er beskjedne – fordelene må være relevante, klare og ha stor vekt for at vilkåret skal være oppfylt.
Både fordeler og ulemper skal vurderes og begrunnes konkret som en samlet vurdering, og ikke kun til hvert enkeltpunkt.
Det er summen av fordelene som må veies opp mot summen av ulempene.
Som tiltakshaver vil du normalt argumentere for hvilke fordeler tiltaket gir deg. F.eks. vil annekset/tilbygget gi deg ekstra sengeplasser, brygga vil gi deg fortøyningsplass til båten og sjøboden lagringsplass for maritimt utstyr.
I denne forbindelse kan det også være grunn for å se om tiltaket vil gi fordeler i form av bedre areal- og ressursdisponering sett i sammenheng med plangrunnlaget.
Det kan for eksempel tenkes at terskelen for å gi dispensasjon til en brygge i strandsonen er lavere dersom det er et felles tiltak for flere grunneiendommer (felles båt- og badeplass) enn om det er snakk om en privat brygge som kun tiltakshaver får nyte godt av.
Bryggen vil under slike omstendigheter kunne danne presedensvirkninger som medfører at også andre grunneiere vil ha egen brygge, og dermed blir den totale belastningen på miljøet betydelig større enn om det er snakk om et tiltak som flere nyter godt av.
Kjøpt eller solgt bolig i 2022?
→ Les mer om: Endringer i avhendingsloven etter 1. Januar 2022
Hva gjør vi for deg?
Advokatene i eiendomsavdelingen til Codex Advokat Oslo AS har betydelig erfaring med plan- og bygningsloven.
Vi kan bistå deg med å undersøke hvilke lover som tiltaket kan tenkes å komme i konflikt med, og utarbeide en godt begrunnet dispensasjonssøknad til kommunen.
Vi har den juridiske tyngden som en ansvarlig søker normalt mangler.
Vi bistår deg med:
- Vurdering av hvorvidt vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt.
- Utarbeidelse og innsendelse av dispensasjonssøknad.
- Å innhente relevante vedlegg, eller gi innspill til hvilke dokumenter som bør medtas.
- Å foreta korrespondanse med kommunen etter at søknaden er sendt inn, ikke sjeldent er det slik at kommunen etterspør ytterligere opplysninger etter at søknaden er mottatt.
- Å klage dersom søknaden ikke blir innvilget.
Bli kjent med våre advokater
Hva skjer når du tar kontakt med oss?
- Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
- I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
- Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.
Dette lover vi deg
- Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
- Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
- Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
- Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.
Hvorfor bør du velge Codex Advokat?
- Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
- Vi er 10 advokater spesialisert innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
- Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
- Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
- Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.