Hjem
icon

Tiltak i strandsonen – hvordan søker jeg dispensasjon?

Hytte ved strandsonen.

Du eier en tomt ved sjøen, og planlegger kanskje å bygge nytt eller oppføre et tilbygg i strandsonen?

Selv om plan- og bygningsloven har et generelt byggeforbud i en 100-metersone langs kysten, er det likevel muligheter for å få tillatelse til tiltaket gjennom et dispensasjonsvedtak – i denne artikkelen forteller vi deg hva du må legge vekt på når du søker dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen.

Viktige forhold du trenger å vite om tiltak i strandsonen og dispensasjonssøknad:

Hvorfor er dispensasjon nødvendig for tiltak i strandsonen?

Du har etter plan- og bygningsloven (pbl.) § 20-2 en søknadsplikt for en rekke tiltak, og etter pbl. § 21-4 første ledd finner vi den såkalte utbyggingsretten.

Bestemmelsen pålegger kommunen en plikt til å gi deg byggetillatelse såfremt tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven.

Pbl. § 1-8 er dessverre en slik bestemmelse som gir kommunen materiell avslagsgrunn – den planlagte hytta eller huset ved sjøen i strandsonen strider mot forbudet om tiltak langs sjø og vassdrag, og er som et utgangspunkt ulovlig å føre opp:

"Andre tiltak etter § 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova.​

Bestemmelsen gjelder bare så langt kommunen ikke har fastsatt annen byggegrensen i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan. For å få tillatelse til å bygge i strandsonen må du søke om dispensasjon fra forbudet etter plan- og bygningsloven kapittel 19.

En dispensasjon er et fritak fra et forbud.

Den sentrale bestemmelsen for å få fritak finnes i pbl. § 19-2 annet ledd:

"Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse,​ blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler".

Det er tale om to vilkår for å gi dispensasjon for tiltak i strandsonen, og begge må være oppfylt:

  • For det første kan ikke hensynene bak de aktuelle lovbestemmelsene bli "vesentlig tilsidesatt".
  • For det andre skal det foretas en samlet vurdering, der fordelene klart må overstige ulempene.

Hvilke hensyn nyter vern etter loven?

Det første spørsmålet som oppstår etter dette er hvilke hensyn er det pbl. § 1-8 skal verne i strandsonen?

Svaret på dette følger dels direkte av ordlyden i pbl. § 1-8 som inneholder de hensyn det skal legges særlig vekt på; "Natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser". Begrunnelsen for forbudet fremgår av forarbeidene til bestemmelsen i Ot.prp.nr.32 (2007-08) side 30:

"Forbudet markerer at 100-metersbeltet langs sjøen er av nasjonal interesse, og at strandsonen i utgangspunktet skal holdes fri for bebyggelse. Begrunnelsen for forbudet er de viktige interessene som knytter seg til strandsonen, som allmenn ferdsel og friluftsliv, naturvern, biologisk mangfold, landskap og kulturminner."

I tillegg kommer eventuelle hensyn i andre lover (f.eks. veiloven), eller plangrunnlaget til de enkelte kommunene (kommune- eller reguleringsplan). Vi går ikke nærmere inn på dette her.

Den som skal søke dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen bør gjøre grundige forhåndsundersøkelser av topografi, dyreliv, arter med mer for å kunne overbevise kommunen om at hensynene ikke blir vesentlig tilsidesatt hvis tiltaket gjennomføres.

Flere alternative utførelsesmetoder bør også vurderes slik at belastningen på miljøet blir minst mulig, og ambisjonene til tiltaket kan ikke bli for store.

Det er for eksempel en stor forskjell om man skal oppføre en hel frittliggende sekundærbolig, et lite anneks, en garasje eller en sjøbod. Belastningene tiltaket har på miljøet beror også i stor grad på plasseringen.

Videre er det forskjell på det planlegges et tilbygg som vender mot eller vekk fra sjøen, herunder om det vil ta noe av allmennhetens eller naboenes sjøutsikt.

I tillegg er det forskjell om det er tale om område som allmennheten ferdes i, et område med et rikt dyre- og planteliv med sjeldne arter, eller et privatisert, avskjermet område. For å få dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen er det altså viktig at tiltakshaver gjør en grundig jobb med å analysere hensynene på området.

Hvordan skal interesseavveiningen forstås?

Når man har fått samlet tilstrekkelig dokumentasjon på at hensynene ved å bygge i strandsonen ikke blir vesentlig tilsidesatt, må du deretter gjøre rede for at fordelene ved å gi dispensasjon til tiltaket er klart større enn ulempene.

Det at det er isolert er ikke nok til at ulempene er beskjedne – fordelene må være relevante, klare og ha stor vekt for at vilkåret skal være oppfylt.

Både fordeler og ulemper skal vurderes og begrunnes konkret som en samlet vurdering, og ikke kun til hvert enkeltpunkt.

Det er summen av fordelene som må veies opp mot summen av ulempene.

Som tiltakshaver vil du normalt argumentere for hvilke fordeler tiltaket gir deg. F.eks. vil annekset/tilbygget gi deg ekstra sengeplasser, brygga vil gi deg fortøyningsplass til båten og sjøboden lagringsplass for maritimt utstyr.

I denne forbindelse kan det også være grunn for å se om tiltaket vil gi fordeler i form av bedre areal- og ressursdisponering sett i sammenheng med plangrunnlaget.

Det kan for eksempel tenkes at terskelen for å gi dispensasjon til en brygge i strandsonen er lavere dersom det er et felles tiltak for flere grunneiendommer (felles båt- og badeplass) enn om det er tale om en privat brygge som kun tiltakshaver får nyte godt av.

Bryggen vil under slike omstendigheter kunne danne presedensvirkninger som medfører at også andre grunneiere vil ha egen brygge, og dermed blir den totale belastningen på miljøet betydelig større enn om det er tale om et tiltak som flere nyter godt av.

Dette kan Codex Advokat hjelpe deg med

Advokatene i eiendomsavdelingen til Codex Advokat Oslo AS har betydelig erfaring med plan- og bygningsloven.

Vi kan bistå deg med å undersøke hvilke lover som tiltaket kan tenkes å komme i konflikt med, og utarbeide en godt begrunnet dispensasjonssøknad til kommunen.

Vi har den juridiske tyngden som en ansvarlig søker normalt mangler.

Eksempler på områder vi kan hjelpe deg med:

  • Vurdering av lover og plangrunnlag for videre arbeid i søknadsprosessen
  • Bistå med en faktisk og rettslig begrunnelse for hvorfor en søknad om dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen skal tas til følge
  • Har du fått avslag fra kommunen og vil påklage vedtaket til fylkesmannen?
  • Har du fått endelig avslag fra fylkesmannen, men mener likevel at vedtaket er ugyldig?

Har du spørsmål knyttet til tiltak i strandsonen og dispensasjonssøknad? Snakk med oss.