Endringer i avhendingsloven

Vi arrangerte webinar om endringene i avhendingsloven den 31. Mars 2022.

De sentrale endringene i avhendingsloven [Webinar]

Få tilgang vi lenken over

Viktige forhold du trenger å vite om endringer i avhendingsloven:

• Endringer i avhendingsloven
• Hva er nytt i avhendingsloven?
  • Kjøper må dekke mangler til under 10.000,- kroner
  • Innendørs arealavvik
  • Forbud mot "som den er" salg
  • Nye forskriftskrav til tilstandsrapporter
  • Krenkelse av selgers utbedringsrett
• Hva gjør vi for deg?

Endringer i avhendingsloven

Dersom du har kjøpt eller solgt en bolig før 1. januar 2022, vil den gamle loven gjelde for ditt kjøp/salg. Endringene gjelder kun for de som inngår en avtale om kjøp og salg fra og med 1. januar 2022.

De nye lovendringene i avhendingsloven innebærer i all hovedsak at kjøpers rettigheter ved kjøp av bolig styrkes.

Endringene gir fordeler ved at grensen for å fremme et mangelskrav overfor selger blir lavere.

Endringene i avhendingsloven har vært noe omdiskutert. Flere påstår at lovendringene jevner ut rettighetene for kjøper og selger ettersom kjøpers rettigheter styrkes. Samtidig er det noen som mener at endringene svekker selgers rettigheter, da de mener at dagens lov stiller kjøper og selger likt.

Lovendringene som medfører en svekket beskyttelse av selgers rettigheter dersom han eller hun får et mangelskrav rettet mot seg, er tenkt avdempet ved at det skal stilles strengere offentligrettslige krav til innholdet i takstrapporter.

Formålet bak strengere krav til innholdet i takstrapporter, er å gi ut mer informasjon ved boligsalg. Sånn sett er det tenkt at kjøperne skal få mer informasjon om boligen gjennom takstrapporten, noe som igjen vil føre til at man vil forvente et færre antall mangelskrav og reklamasjonssaker. Dette kan også føre til at det blir flere saker mot eiendomsmeglere og takstmenn dersom de forsømmer seg med tanke på sin opplysningsplikt.

Avhendingsloven kan fremstå som et komplekst lovverk.
Rollen til våre advokater er å veilede deg gjennom lovverket, slik at du blir trygg på dine rettigheter og plikter.

• Les mer om: Lover og begreper: Eiendomsrett
• Les mer om: Eiendomsrett

Hva er nytt i avhendingsloven?

Kjøper må dekke mangler til under 10.000,- kroner

I den gamle loven er det ikke satt noen spesifikke krav til den økonomiske verdien av mangelen. Ved lovendringen er det nå spesifisert at den økonomiske verdien må være 10 000 kroner. Dette innebærer at forhold som selger tidligere kunne ha vært ansvarlig for, etter nåværende lov må dekkes av kjøper dersom verdien ikke overstiger 10 000,- kroner.

I den nye loven må kjøper dekke mangler til under 10.000,- kroner.

Dette betyr likevel ikke at det foreligger en mangel straks en kjøper oppdager et avvik som koster mer enn 10.000 kroner å utbedre. Det er først når det blir konstatert en mangel, at kjøper kan ha et krav dersom kostnadene overstiger 10 000 kroner. Vurderingen blir da om eiendommen er i dårligere stand enn kjøper kunne forvente, alle forhold tatt i betraktning.

Innendørs arealsvikt

Etter den gamle avhendingslov er det slik at arealsvikt kun blir sett på som en mangel for det tilfellet at arealet er betydelig mindre enn det som var opplyst, eller dersom selger har opptrådt særlig klanderverdig ved fremleggelsen av sine opplysninger om forholdet. Det har frem til nå i hovedsak vært opp til domstolene og rettspraksis å avgjøre hvor grensen for arealavvik går.

I dagens lov har man forsøkt å tydeliggjøre hva et arealavvik er ved å stille et minstegrav om at avviket må overstige 2 % og være på minst én kvadratmeter.

Bestemmelsen er streng med tilnærmet nulltoleranse for innendørs arealsvikt. Avvik fra opplyst areal som er større enn 2 %, og som utgjør minst 1 kvm slik effekt, er en mangel. Med mindre det kan påvises at kjøper ikke la vekt på opplysningen.

Forbud mot «som den er» salg

Etter den gamle loven var det svært vanlig at boliger ble solgt med et såkalt«som den er» forbehold. Dette betyr at selger fraskriver seg ansvar for skjulte feil og mangler ved eiendommen. Ved forbrukerkjøp er det ikke lenger tillatt å selge en bolig «som den er». Det er viktig å presisere at denne lovendringen ikke gjelder for næringsdrivende.

Hvis selger skal kunne ta et forbehold ved salget, etter dagens lov, , må forbeholdet være konkret og spesifikt. Dermed blir terskelen senket for hva kjøper kan definere som mangler. Dette innebærer at selger får et strengere ansvar for å opplyse om relevante forhold ved boligen. Selger må derfor være klar over at lovendringen gjør det enda viktigere med gode og grundige tilstandsrapporter, samt riktige opplysninger fra eiendomsmegler.

Lovgiver har altså fjernet selgers mulighet til å ta generelle forbehold om eiendommens tilstand. Men den sentrale vurderingen er fremdeles om eiendommen avviker fra den stand man kunne forvente, alle forhold tatt i betraktning.

Nye forskriftskrav til tilstandsrapporter

Kjøper har en undersøkelsesplikt ved boligkjøp, både etter nåværende og endret avhendingslov. Dette innebærer at kjøper ikke kan rette et mangelskrav mot selger på bakgrunn av forhold kjøper kjente til eller burde kjenne til på grunn av undersøkelsesplikten.

Ved kjøp av bolig er det vanlig at selger innhenter en tilstandsrapport for boligen. Tilstandsrapporten inneholder viktig informasjon for kjøper, og som han eller hun bør sette seg grundig inn i. I ny avhendingslov står det uttrykkelig at kjøper anses å kjenne til de forhold som fremkommer tydelig av tilstandsrapporten. Endringen anses å være en videreføring av gjeldende rett, men det som er nytt er en ny forskrift som stiller minstekrav til denne tilstandsrapporten.

Ved å stille strengere og universelle krav til hva som anses som en godkjent tilstandsrapport, vil man legge til rette for at flere skjulte feil og mangler avdekkes før kjøper inngir sitt bud, istedenfor at dette oppdages etter at boligen er overtatt.

I kombinasjon vil altså lovendringen og den nye forskriften gi selger en sterk motivasjon til å innhente en forskriftmessig tilstandsrapport, og for få mest mulig informasjon om eiendommen opp på bordet forut for et salg.

Ved å heve kvaliteten på tilstandsrapportene, vil man derfor kunne avdekke flere feil og mangler ved en bolig før et salg, hvilket igjen trolig vil minske antallet reklamasjonssaker etter ny avhendingslov. Samtidig innebærer det at antallet saker mot takstmenn, der de holdes ansvarlig for sine uttalelser, kan øke noe.

Slik hjelper vi deg:
Vi hjelper deg enten du er selger eller kjøper, uansett om det har foregått et salg før eller etter lovendringene-

• Les mer om: Ny forskrift som gjør bolighandelen tryggere
  
• Les mer om: Kjøpers undersøkelsesplikt ved boligkjøp

Krenkelse av selgers utbedringsrett

Selger har en utbedringsrett, hvilket innebærer at selger har rett til å utbedre feilen før kjøper igangsetter utbedringstiltak selv. Dette forutsetter at rettingen ikke vil føre til en urimelig ulempe for kjøper, og kjøper ikke har særlig grunn til å motsette seg rettingen..

Dersom selgers utbedringsrett er krenket, kan ikke kjøper kreve prisavslag eller heve kjøpet. Etter lovendringen er det presisert at det likevel ikke skal gå ut over kjøpers krav om erstatning, dersom kjøper har foretatt utbedring av en mangel, uten at selger har fått mulighet til å tilby utbedring.

Slik hjelper vi deg:
Vi bistår deg i alle spørsmål du måtte ha knyttet til avhendingsloven.

Hva gjør vi for deg

• Vi tar en vurdering av om du har et mangelskrav mot selger.
• Du får bistand med å utarbeide nøytral og spesiell reklamasjon.
• Du får hjelp med innhenting av takstrapport gjennom vårt nettverk av takstmenn.
• Vi tar dialoger og forhandlinger med selger eller selgers boligselgerforsikringsselskap.
• Prosess for domstolene.
• Søknad om rettshjelpsdekning.

Bli kjent med våre advokater

Hva skjer når du tar kontakt med oss?

• Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
• I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
• Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.

Dette lover vi deg

• Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
• Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
• Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
• Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.

Hvorfor bør du velge Codex Advokat?

• Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
• Vi har spesialiserte advokater innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
• Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
• Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
• Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.

Har du spørsmål knyttet til endringene i avhendingsloven? Snakk med oss.