Hjem
icon

Endringer i avhendingsloven

En familie som ser på bolig med eiendomsmekler.

Avhendingsloven har regler for hvordan forholdet mellom kjøper og selger er ved salg av bruktboliger. Endringen av avhendingsloven og tilhørende forskrift er vedtatt å skulle tre i kraft 1. januar 2022. Denne artikkelen forklarer deg de viktigste lovendringene. Endringene har stor betydning både for selger og kjøpers rettslige arbeid ved kjøp og salg av bruktbolig.

Viktige forhold du trenger å vite om endringer i avhendingsloven:

Endringer i avhendingsloven

De nye lovendringene i avhendingsloven innebærer i hovedsak at kjøpers rettigheter ved kjøp av bolig styrkes.

Endringene gir fordeler ved at grensen for å legge frem et mangelskrav blir lavere.

Endringene i avhendingsloven har vært noe omdiskutert. Flere påstår at lovendringene jevner ut rettighetene for kjøper og selger da kjøpers rettigheter er styrket. Samtidig er det noen som mener at endringene svekker selgers rettigheter, da de mener at dagens lov stiller kjøper og selger likt.

Lovendringene som medfører en svekket beskyttelse av selgers rettigheter dersom han eller hun får et mangelskrav rettet mot seg, er tenkt avdempet ved at det skal stilles strengere offentligrettslige krav til innholdet i takstrapporter.

Formålet bak strengere krav til innholdet i takstrapporter, er å gi ut mer informasjon ved boligsalg. Sånn sett er det tenkt at kjøperne skal få mer informasjon om boligen gjennom takstrapporten, noe som igjen vil føre til at man vil forvente et færre antall mangelskrav og reklamasjonssaker. Dette kan også føre til at det blir flere saker mot eiendomsmeglere og takstmenn dersom de forsømmer seg med tanke på sin opplysningsplikt.

Hva er nytt i avhendingsloven?

Kjøper må dekke mangler til under 10.000 kroner

I dagens lov er det ikke satt noen spesifikke krav til den økonomiske verdien av mangelen.

Kjøper må dekke mangler til under 10.000 kroner.

Det innebærer at forhold som selger tidligere kunne ha vært ansvarlig for, etter ny lov må dekkes av kjøper dersom verdien ikke overstiger kr. 10 000,-. Hvis beløpet overstiger grensen på 10.000 kroner, skal dette dekkes av selger.

Innendørs arealavvik

Etter dagens avhendingslov er det slik at arealavvik kun blir sett på som en mangel for det tilfellet at arealet er betydelig mindre enn det som var opplyst, eller dersom selger har opptrådt særlig klanderverdig ved fremleggelsen av sine opplysninger om forholdet. Det har frem til nå i hovedsak vært opp til domstolene og rettspraksis å avgjøre hvor grensen for arealavvik går.

I den nye loven har man forsøkt å tydeliggjøre hva et arealavvik er ved å stille et minstegrav om at avviket må overstige 2 % og være på minst én kvadratmeter.

Forbud mot «som den er»

Det er etter dagens lov svært vanlig at boliger selges med et «som den er» forbehold. Dette betyr at selger fraskriver seg ansvar for skjulte feil og mangler ved eiendommen.

Etter de nye endringene i avhendingsloven er det slik at hvis selger skal kunne ta et forbehold ved salg, må forbeholdet være konkret og spesifikt. Dermed blir terskelen senket for hva kjøper kan definere som mangler. Dette bidrar også til at selger får et strengere ansvar for å opplyse om relevante forhold ved boligen. Igjen vil det også gjøre det viktigere med gode, grundige tilstandsrapporter og riktige opplysninger fra eiendomsmegler.

Ny forskriftskrav til tilstandsrapporter

Kjøper har en undersøkelsesplikt ved boligkjøp, både etter nåværende og endret avhendingslov. Dette innebærer at kjøper ikke kan rette mangelskrav mot selger på bakgrunn av forhold kjøper kjente til eller burde kjenne til på grunn av undersøkelsesplikten.

Ved kjøp av bolig er det vanlig at selger innhenter en tilstandsrapport om boligen, som inneholder viktig informasjon for kjøper, og som han eller hun bør sette seg grundig inn i. I ny avhendingslov står det uttrykkelig at kjøper anses å kjenne til de forhold som fremkommer tydelig av tilstandsrapporten. Endringen anses å være en videreføring av gjeldende rett, men det som er nytt er en ny forskrift som stiller minstekrav til denne tilstandsrapporten.

Ved å stille strengere og universelle krav til hva som anses som en godkjent tilstandsrapport, vil man legge til rette for at flere skjulte feil og mangler avdekkes før kjøper inngir sitt bud, istedenfor at dette oppdages etter at boligen er overtatt.

I kombinasjon vil altså lovendringen og den nye forskriften gi selger en sterk motivasjon til å innhente en forskriftmessig tilstandsrapport, og få mest mulig informasjon om eiendommen opp på bordet forut for et salg.

Ved å heve kvaliteten på tilstandsrapportene, vil man derfor kunne avdekke flere feil og mangler ved en bolig før et salg, hvilket igjen trolig vil minske antallet reklamasjonssaker etter ny avhendingslov. Samtidig innebærer det at antallet saker mot takstmenn, der de holdes ansvarlig for sine uttalelser, kan øke noe.

Krenkelse av selgers utbedringsrett

I følge dagens lov er det slik at kjøper kun kan avslå selgers tilbud om retting av en mangel dersom rettingen vil føre til en urimelig ulempe for kjøper, og kjøper har særlig grunn til å motsette seg rettingen. I endringene til avhendingsloven styrkes kjøpers rettigheter knyttet til selgers utbedringsrett.

Dette gjøres ved at kjøper kan fremme et erstatningskrav mot selger, til tross for at kjøper har motsatt seg et rettingstilbud som ikke kan avslås.

Dette kan Codex Advokat bistå deg med

  • Vurdering av om du har et mangelskrav mot selger.
  • Bistand med å utarbeide nøytral og spesiell reklamasjon.
  • Innhenting av takstrapport gjennom vårt nettverk av takstmenn.
  • Dialog og forhandlinger med selger eller selgers boligselgerforsikringsselskap.
  • Prosess for domstolene.
  • Søknad om rettshjelpsdekning.

Har du spørsmål knyttet til endringer i avhendingsloven? Snakk med oss.



Tonje B. Onsøien

Advokat

Eiendomsrett, entrepriserett og klima- og miljørett