Eierseksjonsloven
Dersom du eier en leilighet i et eierseksjonssameie har du kanskje spørsmål knyttet til eierseksjonslovens regler? Loven er omfattende og regulerer alle de situasjoner som er av betydning for et seksjonert sameie, herunder vilkårene for og fremgangsmåten ved seksjonering, reseksjonering og beboernes disposisjonsrett over seksjonene, samt regler for sameiets organer og kompetanse. I denne artikkelen kan du få en oversikt over innholdet i loven, og hvor du kan få svar på dine spørsmål.
Viktige forhold du trenger å vite om eierseksjonsloven:
- Kapittel 1: Lovens formål og virkeområde
- Kapittel 2: Vilkår for seksjonering
- Kapittel 3: Fremgangsmåte ved seksjonering
- Kapittel 4: Reseksjonering
- Kapittel 5: Disposisjonsretten over seksjonene
- Kapittel 6: Årsmøtet
- Kapittel 7: Styret
- Kapittel 8: Forretningsfører
- Kapittel 9: Regnskap og revisjon
- Dette kan Codex Advokat bistå deg med
Kapittel 1: Lovens formål og virkeområde
Formålet med eierseksjonsloven er å sikre interessene til eierseksjonssameiet som helhet, enkelte seksjonseiere, brukere, utbyggere og samfunnet når et eierseksjonssameie opprettes.
Eierseksjonsloven skal også sikre at interessentene har rettigheter og regler ved videre drift.
Eierseksjonsloven gjelder for alle eierseksjoner som er etablert etter reglene for seksjonering i lovverket.
Det er ikke tillatt å fravike loven, gjennom å opprette andre avtaler, som for eksempel å fravike loven i eierseksjonssameiets vedtekter. Dette er kun gyldig dersom loven tillater det.
- Les mer om: Lover og begreper: Eiendomsrett
- Les mer om: Eiendomsrett
Kapittel 2: Vilkår for seksjonering
Vilkårene for å seksjonere følger av eierseksjonsloven §7.
Dersom følgende er oppfylt, har man som hovedregel krav på tillatelse til seksjonering av en eiendom:
- Hver seksjon har enerett til å bruke en bruksenhet.
- Hver seksjon har en fast sameiebrøk.
- Hver bruksenhet er en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning
- Det er nok parkeringsareal til å sikre nødvendige parkeringsplasser.
- Alle bruksenhetene i bygget omfattes av seksjoneringen.
- Seksjoneringen gjelder bare en grunneiendom, festegrunn eller anleggseiendom.
- Det er fastsatt om den enkelte seksjon skal brukes til bolig eller næring, og bruksformålet er i samsvar med offentlige tillatelser.
- Boligen er lovlig etablert.
- Arealer som flere seksjonseiere skal ha tilgang til, eller som etter plan- og bygningslovens skal være avsatt til felles uteoppholdsareal , må seksjoneres som fellesareal.
I tilfeller der alle vilkårene for seksjonering er oppfylt, har du i utgangspunktet rett til å seksjonere en eiendom. Seksjoneringen kan begynne etter at du har fått tillatelse etter plan- og bygningsloven.
Oppstår det uenigheter om seksjonering mellom sameierne, kan det fremmes et krav for tingretten. Den seksjonseieren som krever seksjonering må før dette varsle de øvrige seksjonseierne om sitt krav, og gi de en frist på 4 uker for å komme med eventuelle innsigelser.
Når tingretten har tatt et krav om seksjonering til følge, vil retten oppnevne en medhjelper som skal bistå med gjennomføringen av seksjoneringen.
Kapittel 3: Fremgangsmåte ved seksjonering
Behandling av seksjoneringssaker foregår i kommunen der eiendommen ligger.
Følgende vilkår må være opplyst i en søknad:
- Hvilken bolig det gjelder
- Formålet til eiendommen (bolig eller næring)
- Sameiebrøk for de enkelte seksjoner med egen inngang.
Det er også krav til hvilke vedlegg som skal sendes med søknaden, og hva disse skal inneholde. Det kan være vanskelig å vite om man har fått med alt man skal, og om man har god nok oversikt. Vi har dyktige advokater som gjerne bistår deg med dette.
Ved et positivt seksjoneringsvedtak, skal kommunen føre seksjoneringen i matrikkelen. Deretter skal kommunen sende melding til tinglysning. Når dette er gjort får hver seksjon et grunnboksblad.
*Sameier med ni eller flere seksjoner må også registreres i Foretaksregisteret.
- Les mer om: Seksjonering
Kapittel 4: Reseksjonering
I tilfeller der sameierne vil forandre fordelingen av arealet eller andre bruksendringer, kan de velge å reseksjonere.
Reseksjonering gjøres eksempelvis dersom man ønsker at to leiligheter skal slås sammen, et næringslokale skal gjøres om til en leilighet, eller ved omfordeling av parkeringsplasser, boder og lignende.
Det kan påløpe dokumentavgift ved reseksjonering, hvis sameiebrøkene endres.
I noen tilfeller kan kommunen kreve reseksjonering.
- Les mer om: Reseksjonering
Kapittel 5: Disposisjonsretten over seksjonene
Det skilles mellom sameiernes rettslige og faktiske rådighet.
Faktisk rådighet:
Faktisk rådighet handler om den fysiske bruken av seksjon og fellesareal. Eksempelvis kan dette være montering av taklampe og maling av vegger.
Hovedregelen er at den enkelte sameier har full råderett over sin egen seksjon, så lenge bruken ikke har konsekvenser for andre sameiere. Med full råderett kan eier blant annet velge å leie ut, pusse opp og nekte andre bruk av seksjonen.
Sameiet har mulighet til å begrense den faktiske rådigheten, dersom det er vedtekstfestet. Dette gjøres ofte ved at et eierseksjonssameie har husordensregler som gir begrensninger hver seksjonseiers faktiske råderett.
Når det gjelder fellesarealer skal dette brukes på vanlig måte. Vedtekter kan begrense sameiernes bruk av fellesarealer.
Rettslig rådighet:
Lovens utgangspunkt er at hver enkelt sameier har rettslig råderett over sin egen seksjon. Dette betyr at eieren blant annet kan selge seksjonen, leie den ut, låne den bort og pantsette seksjonen. Ved innskrenkninger kreves det særskilt hjemmel.
Det kan vedtas begrensninger i den rettslige rådigheten over seksjonen. Eksempler på begrensninger er forkjøpsrett til andre sameiere og begrensninger i forhold til utleie.
I utgangspunktet kan ingen ha mer enn to boligseksjoner (gjelder ikke fritidsboliger) i detsamme eierseksjonssameiet. Det finnes imidlertid flere unntak fra denne regelen.
Hva sier de nye lovendringene om utleie?
Fra 1. januar 2020 trådte de nye lovendringene om utleie i kraft.
I eierseksjonssameier får seksjonseierne en begrenset rett til utleie. Det er ikke lov med
kortidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 dager i pret. Korttidsutleie innebærer utleie i inntil 30 dager sammenhengende. Grensen på 90 dager kan settes til mellom 60 og 120 i vedtekter. Dette må da få et flertall på 2/3 av stemmene fra sameiet.
Vedlikehold:
Etter eierseksjonsloven § 32 er det seksjonseiernes ansvar å drive vedlikehold.
Utvendige og innvendige fellesarealer skal vedlikeholdes av sameiet. Det skal også gjøres vedlikeholdsarbeid på bygninger og felles installasjoner.
I tilfeller der det er uklare vedtekter, kan det oppstå uenigheter om hvem skal har ansvar for hva. Codex Advokat kan bistå dere, slik at ikke kostnadene belastes feil person.
Eierseksjonsloven § 23
Eierseksjonsloven § 23 ligger under kapittel 5, og handler om begrensninger i muligheten til å kjøpe seksjoner i samme eierseksjonssameie.
I et eierseksjonssameie kan du maksimalt eie to boligseksjoner, og hensynene bak regelen er at en seksjonseier ikke skal ha for mye makt ved stemmegiving mv. under årsmøtet, samt at man ikke ønsker at eierseksjonssameier tenkt som bolig blir til såkalte "utleiehoteller" for boligspekulanter.
Begrensningen i § 23 gjelder ikke ved arv, forskudd på arv, ekspropriasjon eller ved kreditors erverv som har pant i boligen. Det er også unntak for kommuner, fylkeskommuner, stat, borettslag og organisasjoner som skaffer boliger som eies av kommune, fylkeskommune eller staten. Dette gjelder også for institusjoner som har som formål å kjøpe seksjoner for å leie ut til sine ansatte. Disse kjøperne har lov til å kjøpe så mange seksjoner de ønsker.
Ved lovendring i 2019 ble det vedtatt at begrensningen i eierseksjonsloven § 23 skulle bli enda strengere. Endringen innebærer at man heller ikke indirekte kan kjøpe flere enn to seksjoner i samme eierseksjonssameie. Denne skjerpelsen ble ansett å være nødvendig fordi regelen tidligere var enkel å omgå på lovlig måte, for eksempel ved at nærstående eller selskaper eid av samme person kjøpte flere seksjoner i samme eierseksjonssameie. Lovendringen trådte i kraft 1. januar 2020.
Eierseksjonsloven § 25 Fellesareal og ladepunkt for elbil
I henhold til eierseksjonslovens regler om fellesareal, er utgangspunktet at ingen har eksklusiv bruksrett over fellesarealer.
Et fellesareal er definert som et område som kan brukes av alle sameiere. Dette gjelder både fellesareal inne og ute. Eksempler på fellesarealer inne kan være gang og sykkelbod. Eksempler på fellesareal ute er lekeplasser og plenareal.
Hovedregelen om lik bruk av fellesarealer, er ikke uten unntak. Etter eierseksjonsloven § 25 kan det gis enerett til fellesarealer i enkelte tilfeller. Dette kan gjelde individuelle forhold ieierseksjonssameie, som kan gi fordeler til fordel for noen sameiere. Her må det foreligge en avtale eller vedtektsbestemmelse.
En eller flere seksjonseiere kan få midlertidig enerett til å bruke deler av fellesareal i opptil 30 år. Dette må vedtektsfestes, og foretas ved avstemming mellom alle seksjonseiere, oftest i årsmøtet. For å få dette godkjent må du få 2/3 av stemmene.
Eneretten kan ikke gjelde fellesarealer som inngangsparti, trappeoppgang og rømningsveier.
Endringer i eierseksjonsloven
Frem til lovendringene fra 2018 kunne eneretten vare evig, men nå er det maks 30 år. For midlertidige eneretter som ble avtalt før 1. januar 2018, kan de ha enerett frem til 2048.
Hva sier eierseksjonsloven om elbiler?
Seksjonseier kan anlegge ladestasjon for elbil i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer, hvis seksjonseier har fått samtykke fra styret.
Eierseksjonsloven § 38 Pålegg om salg av seksjonen
Etter eierseksjonsloven § 38 kan styret i sameiet pålegge seksjonseierne å selge sine seksjoner hvis de ikke har overholdt sine plikter. Det er viktig at seksjonseier har fått varsel om dette i forkant. Hvis seksjonseier fortsetter å misligholde sine plikter, får eier en frist om å selge på minst 6 måneder.
Det skal en del til for å pålegge en seksjonseier å selge sin seksjon, og dette omtales ofte som at seksjonseieren vesentlig har misligholdt sine plikter. Således er de de groveste tilfellene som er omfattet av bestemmelsen, og det stilles både krav til alvorlighet og at forholdet skal ha pågått over en viss tid.
Kapittel 6: Årsmøtet
Hvert år innen juni skal det holdes et årsmøte. Årsmøte har den øverste myndigheten i sameiet.
Eierseksjonsloven har regler om hvem som kan innkalle til årsmøte og ekstraordinært årsmøte. Det er også regler for hvordan selve innkallingen skal gjennomføres.
Alle seksjonseiere kan delta på årsmøtet og stemme over saker. Alle avgjørelser og saker skal føres opp i en protokoll. Protokollen må signeres av møteleder og minst en utvalgt seksjonseier. Protokollen må videre være tilgjengelig for alle seksjonseiere.
Eierseksjonsloven har videre regler for hvilken type flertall som kreves for ulike beslutninger.
Kapittel 7: Styret
På årsmøte skal det utpekes et formelt styre for sameiet.
Styret har ansvaret for å sørge for at drift og vedlikehold gjennomføres på eiendommen. De skal også sørge for å forvalte eiendommen i henhold til eierseksjonsloven. I tillegg skal de sørge for at årsmøtet gjennomføres, og at beslutninger og eventuelle vedtektsendringer gjennomføres på riktig måte.
Styremedlemmer kan i visse tilfeller bli erstatnigsansvarlige. Styreansvar kan bli aktuelt dersom pliktene og oppgavene som påhviler det enkelte styremedlemmet forsømmes.
Kapittel 8: Forretningsfører
Årsmøtet kan velge å ha forretningsfører, men dette er ikke et krav etter eierseksjonsloven.
Kapittel 9: Regnskap og revisjon
Det er påbudt å føre regnskap, samt å få regnskapet godkjent av revisor. Det er styret som har ansvar for at dette blir gjort i henhold til regelverk.
Dette kan Codex Advokat bistå deg med
- Tvisteløsning med andre seksjonseiere
- Spørsmål og rådgivning innen eierseksjonsloven
- Bistand i rettssak
