Privat Bedrift Bærekraft
Hjem
icon

Tomtefesteloven

En jente i ullgenser som jobber over en bro i et hyttelandskap.

Tomtefeste er leie av tomt hvor det skal oppføres til hus (bebyggelse). Tomtefesteloven regulerer forholdet når festeformålet er bebyggelsen. Bruksrett til areal knyttet til vei, bilplass, hage og lignende blir regulert etter tomtefesteloven så lenge det er i sammenheng med huset.

Tomtefesteloven skiller mellom feste av tomt til bolig- og fritidsformål på den ene siden, og feste av tomt til alle andre formål på den andre siden. Festeformålet avgjør hvilke regler i tomtefesteloven som gjelder.

Viktige forhold du trenger å vite om tomtefesteloven:

Hva er tomtefesteloven?

Formålet for tomtefesteloven er boligsosiale hensyn; å verne den enkeltes hus og hjem.

Det har derfor vært stadig endringer i tomtefesteloven, hvor målet til lovgiver har vært å finne balansen mellom festers og bortfester interesser, og i tillegg ikke stride mot menneskerettighetene.

Vanligvis er bortfester grunneier, men ikke alltid. Det forekommer tilfeller hvor enkelte, typisk en kommune, leier et stort areal av grunneier, deler arealet i enkelttomter, og fester det bort til huseiere. Dette heter framfeste.

Tomtefesteloven regulerer kontraktsforholdet mellom kommunen og huseier, som er tomtefeste. Forholdet mellom grunneier og kommunen er ikke tomtefeste, og her gjelder vanlige avtalerettslige regler.

Hvordan inngår du en festekontrakt?

En festekontrakt er vanligvis en skriftlig avtale mellom fester og bortfester. Tomtefesteloven har klare krav til innholdet i en festekontrakt som gjelder feste av tomt til bolig eller fritidsbolig. For feste av tomt til annet formål er det avtalefrihet. Felles for kontraktstypene er at alle nye festekontrakter må inneholde formål og tomteverdi. Avtalen må også være skriftlig.

Nye kontrakter for feste av tomt til bolig og fritidsbolig skal være evigvarende, jf. tomtefesteloven § 7. Det samme gjelder for tomter til bolig eller fritidsbolig som er forlenget.

Festekontrakter til andre formål følger kontraktens bestemmelser. Er kontrakten taus, løper den på oppsigelse, det følger av tomtefesteloven § 8.

I gamle dager ble det av og til benyttet noe som heter arvefeste, som kan by på utfordringer. Det er ikke vanlig i dag, så dersom du står ovenfor dette kan du kontakte oss for bistand.

Hvilken råderett har fester over festetomten?

Fester har total og eksklusiv råderett ovenfor tomten innenfor festeformålet i festetiden.

Han rår som en eier over festetomten.

Festeformålet følger som regel av festekontrakten. Vanlige formål er bolig eller fritidsbolig. Feste av tomt til annet enn bolig og fritidsbolig kan være mer utfordrende. Det er også tomter med blandet formål; delvis bolig – delvis næring. Etter tomtefesteloven skal formålet tolkes i lys av samfunnsutviklingen. Ta kontakt med oss dersom noe er uklart.

Regulering av festeavgift

Hvilke regler i tomtefesteloven som gjelder for regulering av festeavgift avhenger av hva slags festeforhold det er snakk om.

Er det feste av tomt til bolig eller fritidsbolig er hovedregelen at festeavgiften skal reguleres i samsvar med endring i pengeverdien i festetiden (konsumprisindeks). Unntaksvis kan det foretas et engangsløft av festeavgiften dersom kontrakten har bestemmelser om at festeavgiften kan reguleres basert på tomtens markedsverdi. Ved forlengelse av festekontrakt er det egne regler for regulering av festeavgiften.

For feste av tomt til andre formål gjelder festekontraktens bestemmelser fullt ut.

Innløsning av festetomt?

Det er kun innløsningsrett ved feste av tomt til bolig og fritidsbolig. Det finnes imidlertid noen unntak for fritidsbolig.

For feste av tomt til andre formål er det ikke innløsningsrett i tomtefesteloven. Innløsning må i tilfelle basere seg på frivillighet, eller det må følge innløsningsrett av festekontrakten.

Vilkår for innløsningsrett jf. tomtefesteloven § 32

  • Det må ha gått 30 år av festetiden, eller festetiden er ute
  • Bolighus: annethvert år
  • Fritidsbolig: hvert tiende år

Krav om innløsning må fremsettes skriftlig til bortfester senest 1 år før innløsningstidspunktet, jf. tomtefesteloven § 36.

Innløsningssum jf. tomtefesteloven § 37

  • 25 ganger oppregulert festeavgift, eller
  • 40 % av tomteverdien hvis avtalen er tidsbegrenset og bortfester krever det

Tomteverdien vil ikke settes høyere enn det tomten kan selges for, dersom det kun er tillatt å sette opp det eller de husene som står der.

Gjennomføring jf. tomtefesteloven § 38

Bortfester må gjøre det som trengs for fradeling og overskjøting. Fester betaler kostnadene med dette, med mindre partene har avtalt annet.

Unntak fra innløsningsretten

  • Tomt til bolig eller fritidsboliger som tilhører bygdeallmenning
  • Festetomt til fritidsbolig som tilhører statsallmenning eller Finnmarkseiendommens grunn i Finnmark
  • Festetomt til fritidsbolig som tilhører landbrukseiendom og inntektene tilhører bruket

Skal du forlenge festekontrakten?

Reglene i tomtefesteloven om forlengelse gjelder bare festetomter til bolig og fritidsbolig.

Hvis festetomten ikke blir innløst når festeavtalen utløper, løper avtalen videre på samme vilkår, men bortfester kan kreve regulering av festeavgiften.

Festeavgiften kan reguleres ved forlengelse slik at den tilsvarer 2 % av tomtens verdi med fradrag av verdiøkningen som fester har stått for selv eller ved bidrag fra andre. Dette følger av tomtefesteloven § 15 fjerde ledd. Den nye festeavgiften begrenses av et høyestebeløp.

Reglene om avvikling i tomtefesteloven

Reglene om avvikling i tomtefesteloven er i dag kun praktiske ved feste av tomt til annet formål enn bolig og fritidsbolig.

Hovedregelen er at fester har rett og plikt til å fjerne hus og faste innretninger på tomten, jf. tomtefesteloven § 39.

Dersom verdier blir ansett å gå unødig til spille, kan både fester og bortfester kreve at bortfester skal overta hus og innretninger mot et vederlag.

Vederlaget fastsettes ulikt i forhold til om det er fester eller bortfester som krever at bortfester skal overta hus og innretninger. Hvis bortfester krever overtakelse skal vederlaget fastsettes til teknisk verdi, dvs. oppføringskostnad med fradrag for alder og bruk. Hvis derimot fester krever overtakelse, skal verdien fastsettes til den verdien husene har for bortfester, dvs. bruksverdi.

Dette kan Codex Advokat bistå deg med

  • Spørsmål angående tomtefeste og tomtefesteloven
  • Juridisk rådgivning
  • Bistand i skjønnssak

Har du spørsmål knyttet til tomtefesteloven? Snakk med oss. Alt er lov.

Les også