Vesentlig mislighold husleie: Når leietaker bryter husleieavtalen

Viktige forhold du trenger å vite om leietakers mislighold av husleieavtalen:

• Hva er mislighold av husleieavtalen?
• Når kan utleier si opp leietaker?
• Når kan utleier kaste ut leietaker?
• Dette kan Codex Advokat bistå deg med

Hva er mislighold av leieavtalen?

Husleieavtalen fastsetter rettigheter og plikter for leietaker og utleier.

Dersom leietaker bryter en plikt etter husleieavtalen, er det et mislighold av husleieavtalen.

Det er flere måter å misligholde en husleieavtale på. Blant annet kan manglende ro og orden være mislighold. Skader på boligen kan også være mislighold. Et kjent mislighold er manglende betaling av husleie.

Ikke alle mislighold er like alvorlig. Det er eksempelvis ikke like alvorlig å være for sen med husleien én gang, kontra å ikke ha betalt husleie på flere måneder. Dersom misligholdet karakteriseres som vesentlig, kan utleier i noen tilfeller si opp husleieforholdet eller ha rett til å kaste ut leietaker.

• Les mer om: Lover og begreper: Eiendomsrett
• Les mer om: Husleierett: Din store guide
• Les mer om: Husleieloven: Leietakers plikter
• Les mer om: Heving av husleiekontrakt
• Les mer om: Eiendomsrett

Når kan utleier si opp leietaker?

Spørsmålet om når utleier kan si opp leietaker, beror på hvilken husleieavtale partene har inngått. Husleieloven opererer med to forskjellige typer kontrakter:

• Tidsbestemte avtaler: her er det angitt en dato for starten og slutten på leieforholdet
• Tidsubestemte avtaler: her er det ikke angitt sluttdato for leieforholdets varighet

Som et utgangspunkt kan ikke en tidsbestemt leieavtale sies opp før avtaletiden er løpt ut, så fremt man ikke har avtalt at denne kan sies opp på et tidligere tidspunkt.

Har man avtalt en adgang til å si opp avtalen i leietiden, gjelder reglene i å si opp på et tidligere tidspunkt enn avtaletidens utløp, gjelder reglene i husleieloven § 9-4 til § 9-8.

Har man inngått en tidsubestemt leieavtale, kan denne sies opp dersom oppsigelsen har en av følgende begrunnelser:

1. husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,
2. riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes,
3. leieren har misligholdt leieavtalen, eller
4. det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen

Som det følger av punkt 3, er mislighold av husleieavtalen en gyldig grunn for å si opp en husleieavtale.

Uavhengig av hvilken type avtale man har, må en oppsigelse følge formkravene som er angitt i husleielovens § 9-7:

• Oppsigelsen må være skriftlig
• Begrunnelse for oppsigelsen
• Opplysninger om protestrett og frist
• Opplysninger om konsekvenser ved manglende bruk av protestrett
• Oppsigelsesfrist på tre måneder

Når kan utleier kaste ut leietaker?

I noen tilfeller kan leietakers mislighold være så alvorlig at utleier kan heve leieforholdet før oppsigelsestiden er utløpt. Dette innebærer at utleier kaster ut leietakeren. Misligholdet må med andre ord være av vesentlig grad.

Det stilles strenge krav til vesentlig mislighold.

Blant annet kan størrelsen på depositumet være en relevant faktor. Depositumet bidrar til at utleier får en sikkerhet for kravet sitt.

Etter husleielovens § 9-9 foreligger det vesentlig mislighold dersom:

1. leietaker tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere,
2. leietaker uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre3 og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør,
3. leietakeren uten å ha rett til det bruker husrommet på annen måte eller til andre formål enn avtalt og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør, eller
4. leietaker for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør

Som utleier er det også viktig å huske at loven stiller formkrav til hevingserklæring og innholdet i denne.

Hevingserklæringen må:

• Være skriftlig
• Pålegge leietakeren straks å flytte og levere husrommet tilbake
• Begrunnelsen for å heve leieavtalen oppgis

Dersom leietaker ikke flytter ut frivillig, kan utleier få bistand fra namsmannen for å tvangsgjennomføre en utkastelse.

Dette kan Codex Advokat bistå deg med

• Spørsmål knyttet til vurderingen av leietakers mislighold, blant annet vurdering om
  • Grunnlag for oppsigelse og utarbeidelse av oppsigelse
  • Grunnlag for utkastelse/heving og utarbeidelse av hevingserklæring
  • Bistand til å gjennomføre en utkastelse med bistand fra namsmannen
• Juridisk rådgivning både for utleier og leietaker
• Støtte i rettssak

Har du spørsmål knyttet til leietakers mislighold av en leieavtale? Snakk med oss.