Hjem
icon

Heving av husleiekontrakt

Kvinne som sitter i sofaen og ser inn i kameraet.

I de tilfeller der det foreligger vesentlig mislighold av husleieavtalen, har partene rett til å heve husleieavtalen. Heving er en meget ekstraordinær måte å terminere ett leieforhold på og krever derfor sterke grunner. Denne artikkelen gir en oversikt over reglene for å heve husleieavtalen for både leietaker og utleier.

Alt du trenger å vite om heving av husleiekontrakt:

Hva er konsekvensen av å heve husleieavtalen?

Heving av husleieavtalen innebærer at kontrakten opphører og partenes rettigheter og plikter etter husleieavtalen faller bort.

Leietaker skal flytte ut umiddelbart og levere husrommet eller lokalet tilbake til utleier.

Virkningen av heving og hvordan hevingsoppgjøret skal gjennomføres er konkret i hver enkelt sak. Hevingsoppgjøret beror også på om det er leietaker eller utleier som har krevd heving.

Hvem kan kreve heving av husleieavtalen?

Både leietaker og utleier kan kreve heving av husleieavtalen på grunn av vesentlig mislighold fra den annen part.

Husleieloven § 2-12 angir leietakers rett til å heve leieavtalen, og husleieloven § 9-9 angir utleiers rett til å heve.

Vilkår for å kunne heve husleieavtalen

Utgangspunktet for vurderingen for både leietakers og utleier hevingsrett, er at det foreligger et vesentlig mislighold av husleieavtalen, altså at det er et markant avvik fra kontrakten.

Det skal altså en del til for at det foreligger et forhold som gir en part en rett til å heve.

Vilkår for at leietaker kan heve

Vesentlighetskravet innebærer at avviket ikke kan være helt ubetydelig.

Dersom det foreligger flere mangler ved husrommet, må disse sees under ett når man tar stilling til om misligholdet er vesentlig, og tilsvarende dersom mangler forekommer i kombinasjon med forsinkelse.

Vurderingen er videre objektiv, og det avgjørende er om misligholdet er vesentlig for leietaker. Selv om misligholdet vurderes individuelt, skal det ikke legges vekt på at mangelen eller forsinkelsen betyr mye for leietaker dersom dette skyldes individuelle forhold på leietakers side som utleier ikke kunne regne med. Det avgjørende er hva utleier hadde grunn til å regne som betydningsfullt for leietaker.

Etter rettspraksis er det videre klart at hevingsspørsmålet beror på en totalvurdering der en rekke momenter skal vektlegges, som for eksempel grad av skyld på begge sider av kontraktsforholdet, utleiers mulighet til å finne en annen praktisk bruk av husrommet, samt muligheten en part har til å gjøre gjeldende andre mindre inngripende krav, som for eksempel avslag i leien eller retting.

Leietaker har også rett til å heve husleieavtalen ved et forventet mislighold fra utleiers side. Vilkåret for slik hevingsrett er at det fremstår som klart at utleier vil gjøre seg skyldig i vesentlig mislighold på det avtalte overleveringstidspunktet. Vilkåret er for eksempel oppfylt dersom oppfyllelse av husleieavtalen i praksis ikke er mulig.

Leietaker kan ikke heve husleieavtalen etter at husrommet er overtatt ved forsinkelse, eller dersom påviste mangler blir utbedret.

Vilkår for at utleier kan heve

Om utleier har rett til å heve avtalen, beror i stor grad på de samme vurderingsmomentene som omtalt over angående leietakers hevingsrett.

Husleieloven har imidlertid angitt konkrete forhold i § 9-9 som lister opp hvilke forhold som vil anses som et vesentlig mislighold fra leietakers side:

  • Dersom leietaker vesentlig misligholder sin plikt til å betale husleie eller oppfylle andre krav som reiser seg av husleieavtalen.

  • Dersom leietakeren til tross skriftlig advarsel i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere.

  • Dersom leietakeren uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre​ og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør.

  • Dersom leietakren uten å ha rett til det bruker husrommet på annen måte eller til andre formål enn avtalt og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør.

  • Eller dersom leietakeren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør.

Risikoen ved å heve uberettiget

Det er den som hever husleieavtalen som har risikoen for at vilkårene for heving er oppfylt.

Dersom den andre parten tar saken inn for husleietvistutvalget eller forliksrådet og de kommer til at man har tatt feil, kan man pådra seg erstatningsansvar overfor den annen part.

Dersom leietaker hever uberettiget, kan utleier eksempelvis ha et krav på erstatning for husleie for den gjenværende leieperioden. Dersom utleier hever uberettiget, kan leietaker eksempelvis kreve erstatning for kostnader med å måtte flytte ut og finne en ny bolig som kanskje er dyrere eller at leietaker har måttet bo en periode på hotell.

I og med at man har en risiko for å bli pålagt et erstatningskrav ved å heve uberettiget, burde man alltid så langt som det lar seg gjøre forsøke å løse tvisten med andre typer krav og/eller skaffe seg gode bevis på kravet.

Hvilke formkrav som stilles til hevingserklæringen

Det stilles ingen spesielle krav til hvordan leietaker fremmer krav om heving.

Vi anbefaler imidlertid at man gjør det skriftlig for å forhindre uklarheter og misforståelser hvorvidt det er fremsatt en hevingserklæring og når det ble gjort.

Dersom utleier skal heve husleieavtalen, må det gjøres skriftlig. For at erklæringen om heving skal være gyldig, må den også inneholde samtlige av følgende opplysninger:

  • Pålegge leietaker å flytte straks
  • Pålegge leietaker å levere husrommet/lokalet tilbake, og
  • Grunnlaget for å heve avtalen

Dette kan Codex Advokat bistå deg med

Vurderingene om hvorvidt en part har rett til å heve kan være til dels komplekse og det vil nok være en fordel om man lar seg bistå av advokat for å foreta en slik vurdering. Dette særlig i lys av det erstatningsansvaret man kan pådra seg dersom man hever husleieavtalen uten å ha rett til det.

Vi kan bistå med:

  • Utforming av utleiers hevingserklæring
  • Vurdering av det påståtte hevingsgrunnlaget
  • Bistand til forhandlinger og prosess både utenrettslig og i forliksrådet og husleietvistutvalget
  • Bistår både leietakere og utleiere

Et krav knyttet til heving av husleieforholdet er også en eiendomstvist som kan omfattes av rettshjelpsdekningen de fleste har gjennom innboforsikring.

Noen forsikringer har også spesialbestemmelser for dekning av utleiers behov for advokatbistand ved utleie av egen bolig.

Dersom man har en rettshjelpsforsikring og denne blir innvilget for tvisten, innebærer det at du får dekket store deler av dine advokatkostnader fra din rettshjelpsforsikring.

En rettshjelpsdekning oppleves som en trygghet for mange i møte med advokat, ettersom forsikringsselskapet vil bære store deler av kostnadene. Vi i Codex Advokat undersøker alltid om våre klienter ha forsikringer som dekker advokatkostnadene og bistår med å søke om dette.

Har du spørsmål knyttet til heving av husleiekontrakt? Snakk med oss.