Oppsigelse av leiekontrakt: Skal bruke bolig selv

Oppsigelse av leiekontrakt - Dette får du vite:

• Husleieloven er ufravikelig
• Reglene for å si opp en leiekontrakt
• Husleielovens regler
• Hva gjør våre advokater for deg?

Husleieloven er ufravikelig

Det kan være lurt å merke seg at husleieloven er ufravikelig dersom det er snakk om å stille leietaker dårligere enn det han/hun vil være etter lovens regler, jf. husleielovens § 1-2.

Sånn sett kan man ikke ha bestemmelser i en leiekontrakt som er mindre gunstige for leietaker enn det som følger av loven.

Husleieloven kan fremstå som et komplekst lovverk.
Rollen til våre advokater er å veileder deg gjennom lovverket, slik at du blir trygg på dine rettigheter og plikter.

• Les mer om: Husleierett: Din store guide
• Les mer om: Lover og begreper: Eiendomsrett
• Les mer om: Eiendomsrett

Reglene for å si opp en leiekontrakt

Reglene for å si opp en leiekontrakt med utflyttingsdato skiller seg fra leiekontrakter som har en tidsubestemt avtale.

En tidsubestemt avtale betyr at det ikke er satt en utflyttingsdato i kontrakten. Hvis det er en tidsbestemt avtale, gjelder andre regler enn de som er redegjort for her.

Hvis det ikke står noe i leiekontrakten om oppsigelse, sier reglene i husleieloven § 9-5 at du som utleier kan si opp leietaker i følgende tilfeller:

a)
Husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,

b)
Riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes,

c)
Leieren har misligholdt leieavtalen, eller

d)
Det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

Tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, kan sies opp av utleieren uten hinder av bestemmelsene i annet ledd.

Det å skulle benytte boligen selv er som det fremgår av bestemmelsens bokstav a en av de særlige grunnene lovgiver har ønsket skal kunne begrunne en oppsigelse.

En leietaker vil derfor sjelden nå frem med innsigelser mot denne begrunnelsen. Det er imidlertid verdt å merke seg at leietaker alltid kan protestere på en oppsigelse, uavhengig av hvilken begrunnelse utleier har gitt. Da er det opp til utleier å ta ut søksmål for å få kjent oppsigelsen gyldig, jf. husleielovens § 9-8.

Søksmål reises normalt først i forliksrådet eller Husleietvistutvalget (hvis boligen ligger i Oslo, Trøndelag, deler av Viken og Vestland fylke). Både i forliksrådet og HTU ønsker man at partene skal forsøke å komme til enighet, og man vil i første omgang forsøke å mekle mellom partene.

I enkelte tilfeller tas saken rett inn til tingretten.

Retten vil da vurdere oppsigelsens begrunnelse, og det må da godtgjøres av selger at begrunnelsen er reell. Retten skal også vurdere oppsigelsens rimelighet, hvor utleiers og leietakers behov veies helt konkret opp mot hverandre. Der utleier selv har et behov for å benytte boligen er naturligvis terskelen for å kjenne oppsigelsen urimelig relativt høy, og utleier vinner oftest frem med dette.

• Les mer om: Heving av husleiekontrakt

Det er viktig å følge husleielovens regler

Det er viktig å merke seg at husleieloven også har regler om hvordan en oppsigelse skal se ut, og hvordan man skal gå frem ved en oppsigelse av leieavtale.

Dersom du som utleier ikke følger husleielovens regler for fremgangsmåten ved oppsigelse, kan leietaker rettmessig hevde at oppsigelsen er ugyldig uavhengig av om du har en særlig grunn. Leietaker kan således forholde seg helt passiv og bli boende.

Oppsigelsen vil ikke ha noen virkning så lenge den ikke fyller formkravene i loven.

Kravene til oppsigelse følger av husleieloven §9-7.

Kort sagt er formkravene at oppsigelsen må være skriftlig, den må være begrunnet, og den må opplyse om at leietaker kan protestere skriftlig til utleier innen en måned etter at han har mottatt oppsigelsen.

Det må også stå at leier, dersom han/hun ikke protesterer innen fristen, taper retten til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, og at utleier i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

Det at man som utleier ønsker å bruke en bolig selv, er ansett som en saklig grunn for å si opp en leieavtale. Det som da er viktig er at du følger husleielovens regler om hvordan du skal gå frem ved oppsigelse, og at du overholder lovens formkrav. Om du er usikker på fremgangsmåten eller noe annet, kan det lønne seg å ta kontakt med advokat for rask bistand.

Det kan spare deg for mye tid og penger dersom du på forhånd sørger for at oppsigelsen gjennomføres på riktig måte.

Slik hjelper vi deg:
Vi bistår deg i spørsmål knyttet til oppsigelse av husleiekontrakt.

• Les mer om: Husleieloven: Leietakers plikter

Dette kan Codex Advokat bistå deg med

• Du får bistand i spørsmål angående oppsigelse av husleiekontrakt.
• Du får juridisk rådgivning.
• Du får juridisk bistand i rettsak.

Bli kjent med våre advokater

Våre advokater

Hva skjer når du tar kontakt med oss?

• Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
• I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
• Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.

Dette lover vi deg

• Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
• Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
• Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
• Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.

Hvorfor bør du velge Codex Advokat?

• Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
• Vi har spesialiserte advokater innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
• Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
• Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
• Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.

Har du spørsmål knyttet til oppsigelse av leiekontrakt? Snakk med oss.