Hjem
icon

Oppsigelse av leiekontrakt: Skal bruke bolig selv

Ung mann som får oppsigelse tilsendt på mobilen.

Dersom du leier ut bolig, er det ikke en uvanlig problemstilling at du ønsker å si opp leieavtalen fordi du har behov for å bruke boligen selv, eller at du ønsker å si opp avtalen på grunn av salg av boligen. Mange ganger kan man finne svar i leiekontrakten når det kommer til mulighetene for dette. Ellers er husleielovens regler utfyllende.

Viktige forhold du trenger å vite om oppsigelse av leiekontrakt:

Husleieloven er ufravikelig

Det kan være lurt å merke seg at husleieloven er ufravikelig dersom det er snakk om å stille leietaker dårligere enn det han/hun vil være etter lovens regler, jf. husleielovens § 1-2.

Sånn sett kan man ikke ha bestemmelser i en leiekontrakt som er mindre gunstige for leietaker enn det som følger av loven.

Reglene for å si opp en leiekontrakt

Reglene for å si opp en leiekontrakt med utflyttingsdato skiller seg fra leiekontrakter som har en tidsubestemt avtale.

En tidsubestemt avtale betyr at det ikke er satt en utflyttingsdato i kontrakten. Hvis det er en tidsbestemt avtale, gjelder andre regler enn de som er redegjort for her.

Hvis det ikke står noe i leiekontrakten om oppsigelse, sier reglene i husleieloven § 9-5 at du som utleier kan si opp leietaker i følgende tilfeller:

a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,

b) riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes,

c) leieren har misligholdt leieavtalen, eller

d) det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

Tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, kan sies opp av utleieren uten hinder av bestemmelsene i annet ledd.

Det å skulle benytte boligen selv er som det fremgår av bestemmelsens bokstav a en av de særlige grunnene lovgiver har ønsket skal kunne begrunne en oppsigelse.

En leietaker vil derfor sjelden nå frem med innsigelser mot denne begrunnelsen. Det er imidlertid verdt å merke seg at leietaker alltid kan protestere på en oppsigelse, uavhengig av hvilken begrunnelse utleier har gitt. Da er det opp til utleier å ta ut søksmål for å få kjent oppsigelsen gyldig, jf. husleielovens § 9-8.

Søksmål reises normalt først i forliksrådet eller Husleietvistutvalget (hvis boligen ligger i Oslo, Trøndelag, deler av Viken og Vestland fylke). Både i forliksrådet og HTU ønsker man at partene skal forsøke å komme til enighet, og man vil i første omgang forsøke å mekle mellom partene.

I enkelte tilfeller tas saken rett inn til tingretten.

Retten vil da vurdere oppsigelsens begrunnelse, og det må da godtgjøres av selger at begrunnelsen er reell. Retten skal også vurdere oppsigelsens rimelighet, hvor utleiers og leietakers behov veies helt konkret opp mot hverandre. Der utleier selv har et behov for å benytte boligen er naturligvis terskelen for å kjenne oppsigelsen urimelig relativt høy, og utleier vinner oftest frem med dette.

Det er viktig å følge husleielovens regler

Det er viktig å merke seg at husleieloven også har regler om hvordan en oppsigelse skal se ut, og hvordan man skal gå frem ved en oppsigelse av leieavtale. Dersom du som utleier ikke følger husleielovens regler for fremgangsmåten ved oppsigelse, kan leietaker rettmessig hevde at oppsigelsen er ugyldig uavhengig av om du har en særlig grunn. Leietaker kan således forholde seg helt passiv og bli boende.

Oppsigelsen vil ikke ha noen virkning så lenge den ikke fyller formkravene i loven.

Kravene til oppsigelse følger av husleieloven §9-7.

Kort sagt er formkravene at oppsigelsen må være skriftlig, den må være begrunnet, og den må opplyse om at leietaker kan protestere skriftlig til utleier innen en måned etter at han har mottatt oppsigelsen.

Det må også stå at leier, dersom han/hun ikke protesterer innen fristen, taper retten til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, og at utleier i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

Det at man som utleier ønsker å bruke en bolig selv, er ansett som en saklig grunn for å si opp en leieavtale. Det som da er viktig er at du følger husleielovens regler om hvordan du skal gå frem ved oppsigelse, og at du overholder lovens formkrav. Om du er usikker på fremgangsmåten eller noe annet, kan det lønne seg å ta kontakt med advokat for rask bistand.

Det kan spare deg for mye tid og penger dersom du på forhånd sørger for at oppsigelsen gjennomføres på riktig måte.

Dette kan Codex Advokat bistå deg med

  • Spørsmål angående oppsigelse av husleiekontrakt
  • Juridisk rådgivning
  • Juridisk bistand i rettsak

Har du spørsmål knyttet til oppsigelse av leiekontrakt? Snakk med oss.