Hjem

Husleierett: Din store guide

Hva sier husleieloven om husleieavtaler? Hva er det viktig å kunne før du leier ut eller ønsker å leie selv? Denne artikkelen tar for seg kjente forhold innen husleierett.

En person som ser inn i kameraet.
icon

Alt du trenger å vite om huseleierett:

Hva må du huske på før leieforholdet?

Det er viktig at du som leietaker alltid undersøker utleieobjektet. Du har en undersøkelsesplikt.

Dersom du finner feil eller skader i løpet av leieforholdet, kan du unngå å bli holdt ansvarlig dersom dette er avdekket i forkant av leieperioden.

Du må også følge undersøkelsesplikten din for å unngå et dårlig utgangspunkt.

Dersom du oppdager negative forhold, må du melde fra til utleier. Dette kan du gjøre allerede på visning.

Leieforholdets utgangspunkt

Det viktigste dokumentet i et leieforhold er leieavtalen.

Leieavtalen legger føringer for videre plikter og rettigheter for både utleier og leietaker.

En husleieavtale kan være både muntlig og skriftlig. Begge parter kan imidlertid kreve å få den skriftlig, dette anbefales av flere årsaker.

Blant annet kan det oppstå uenigheter under leieforholdet, og da kan det være godt å ha leieavtalen som et utgangspunkt. Ved eventuelle tvister er det også fint å ha en skriftlig avtale som beviser hva partene har signert.

Det er viktig at utleier og leietaker har gått grundig igjennom hvilke vilkår som gjelder i leieforholdet. Du skal ikke signere noe du ikke har oversikt over.

Avtaleinngåelse

En avtale kan bindes ved signatur, muntlig godkjenning, aksept over e-post, brev og SMS.

Det er derfor viktig at begge parter er enige og har kontroll på leieavtalen.

Både husleieloven og husleieavtalen har regler som regulerer et leieforhold.

Depositum

En depositumskonto for depositumet bør avtales mellom partene. Dette er i hovedsak en sikkerhet for utleier. Det kan avtales et beløp på inntil 6 måneders husleie som sikkerhet, det er ikke lovlig å avtale et høyere beløp enn dette.

Et depositum gir utleier en sikkerhet dersom leietaker ikke betaler leiekostnader eller forårsaker skader på leieobjektet.

Hva er dine plikter under leietiden?

Innholdet i avtalen

I en leieavtale blir det bestemt hvilket beløp du skal betale hver måned. Husleieavtalen regulerer hvorvidt strøm, TV og internett skal inkluderes i leiebeløpet, eller om det skal betales ved siden av.

Dersom utleier ønsker å sette opp leieprisen i henhold til konsumprisindeksen, må leietaker få varsel om dette på forhånd.

Reklamasjon

Hvis leietaker finner mangler eller feil ved leieobjektet etter husleieavtalen eller etter husleieloven, kan leietaker miste sin rett til å gjøre mangelen gjeldende, dersom den ikke blir meldt fra om innen rimelig tid etter at den er oppdaget. En reklamasjon kan fremsettes både muntlig og skriftlig.

Vedlikehold

Hvem skal stå for vedlikeholdet av boligen? Etter husleieloven er det utleier som plikter å holde boligen i forsvarlig stand. Dette gjelder både innvendig og utvendig. Eksempler på vedlikehold er maling, snømåking og vannlekkasjer.

Dersom vedlikeholdet gir leietaker store ulemper, kan leietaker ha krav på reduksjon av leiebeløpet.

En leietaker har ikke lov til å pusse opp eller å male uten å få samtykke fra utleier. Dersom leietaker forårsaker noe som gjør at verdien på boligen faller, kan utleier kreve erstatning for tapet.

Dersom utleier skal drive med vedlikeholdsarbeid, skal leietaker bli varslet i god tid.

Hvor lenge skal du leie?

Etter husleieloven skilles det mellom tidsbestemte husleieavtaler og tidsubestemte husleieavtaler.

I tidsbestemte leieavtaler er leieforholdets varighet bestemt på forhånd, og leieforholdet avsluttes automatisk etter at den avtalte tidsperioden er over.

I en tidsubestemt leieavtale er det ikke mulig å avtale en leieperiode som er kortere enn 3 år. Dette gjelder imidlertid ikke hvis avtalen gjelder utleie av lofts- eller sokkelbolig i en enebolig eller en tomannsbolig, og utleier bor i samme hus. En tidsubestemt leieavtale opphører når en av partene sier opp avtalen. Utleier kan kun si opp leieavtalen når det foreligger en saklig oppsigelsesgrunn.

Heving av leieforhold

Ved tidsbestemte leieavtaler kan utleier heve leieforholdet hvis det foreligger vesentlig mislighold fra leietakers side. Eksempler på dette kan være gjentakende manglende betaling av husleie.

Dersom leietaker gjør noe som er til skade eller sjenanse for utleier, eiendom eller naboer, kan utleier også heve leieforholdet. Eksempler på dette kan være gjentatt husbråk, skader på bolig og ulovlig virksomhet.

Utleier kan også heve leieforholdet hvis leietaker bruker leieobjektet til noe annet enn det som opprinnelig var avtalt.

Dersom utleier skal heve leieforholdet, må det legges frem en hevingserklæring. Denne må inneholde årsaken til opphøret samt leietakers frist til å flytte ut. Hvis leietaker motsetter seg dette, kan utleier kreve tvangsutkastelse.

Skal leietaker flytte ut?

Ved avslutning av et leieforhold, skal utleier få adgang til leieobjektet for inspeksjon.

Normalt skal leietaker rydde og vaske boligen, og forlate den i samme stand som ved innflytting.

Oppdager utleier at leietaker har gjort noe som svekker boligens verdi, kan utleier kreve økonomisk erstatning for tapet. Dette gjelder imidlertid ikke ved alminnelig elde og slitasje.

Dette kan Codex Advokat hjelpe deg med:

  • Spørsmål knyttet til husleierett og husleieavtaler
  • Rådgivning ved uenigheter og tvister
  • Rådgivning med reklamasjoner

Har du spørsmål knyttet til husleierett? Snakk med oss.

Les også