Hjem

Feil og mangler

Har du oppdaget feil og mangler ved din nye bolig? Kjøp og salg av bolig innebærer store investeringer, og det kan derfor bli store økonomiske konsekvenser for kjøperen dersom det oppdages feil og mangler ved boligen. På den annen side har selgeren gjerne allerede investert i en annen bolig, og uforutsette krav om prisavslag eller erstatning vil ofte være belastende. Hvem har egentlig ansvaret for slike feil og mangler?

Person fisker på leiligheten med drill.
icon

Dette får du vite om feil og mangler ved bolig:

Hva er typiske feil og mangler?

Fuktskader, skadedyr, muggsopp - det er dessverre mulig å møte på flere uhyggelige overraskelser etter å ha kjøpt brukt eller ny bolig. En slik oppdagelse kan være starten på en langvarig frustrasjon for deg som nå eier boligen.

Dersom boligen har ett eller flere negative avvik fra kjøperens berettigede forventning til boligens tilstand, vil dette sees på som en feil eller mangel. Dette avhenger først og fremst av avtalen som har blitt inngått, og om hvilke risikoopplysninger selgeren har gitt om tilstanden til boligen.

I denne artikkelen skal vi gå gjennom de vanligste feilene og manglene som kan dukke opp ved kjøp av bolig.

Obs!
Bruktboliger selges «som de er». I dag er det vanligvis slik at en bruktbolig selges «som den er». En slik klausul i kontrakten innebærer at risikoen for feil og mangler som kjøperen oppdager i ettertid, rettslig sett vil skyves over på dem.

Det er likevel viktig å merke seg at denne bestemmelsen ikke fritar selgeren for opplysningsplikten. Selv om risikoen er skjøvet over på kjøperen, kan selger i visse tilfeller likevel holdes ansvarlig for feil og mangler.

Skadedyr

Skadedyr kan være alt fra rotter og stokkmaur til sølvkre og veggdyr. Rotter kan spise seg gjennom isolasjon og trevirke, og kan ødelegge elektriske ledninger. Stokkmaur kan lage reir ved å gnage på isolasjonsmaterialer eller bærebjelker. Sølvkre kan krype opp gjennom avløpsnettet, og veggdyr kan suge blod mens du sover.

For at skadedyr skal sees på som en feil ved boligen, er det ikke nødvendig at de gjør skade på boligen. I praksis er det slik at ethvert uønsket skadedyr vil kunne utgjøre en feil ved partenes avtale.

Skjeggkre

Skjeggkre er et økende problem. Skjeggkreet forveksles ofte med sin mer kjente slektning, sølvkreet. Utseendemessig er forskjellen at skjeggkreet blir større, er mer hårete og har lengre antennetråder. Per dags dato finnes det heller ingen sikker metode for å utrydde en skjeggkrebestand. Skjeggkre (og sølvkre) gjør ikke skade på boligen, men karakteriseres likevel som skadedyr, ettersom det kan medføre en psykologisk belastning å ha skjeggkre og/eller sølvkre i hjemmet.

Mugg, sopp og råte

Mugg, sopp og råte ødelegger inneklimaet i en bolig. På visning blir det ofte plassert duftlys rundt omkring, som kan skjule eventuelle soppsporer i luften. Det vil likevel ikke ta mange nettene før du opplever irriterte luftveier. Dersom selgeren har bodd i boligen de siste 12 månedene, er det stor sannsynlighet for at vedkommende også har opplevd dårlig inneklima. Bygningsdelene som er påvirket av mugg, sopp eller råte må vanligvis skiftes ut, og dette kan medføre store økonomiske kostnader.

Vann- og fuktskader

Vannskader i en bolig kan for eksempel oppstå dersom et eldre kobberrør sprekker som følge av korrosjon. Fuktskader kan oppstå dersom det for eksempel er fuktinnsig gjennom grunnmuren, eller dersom det er dårlig drenering.

Dersom selgeren har vært klar over disse problemene, men ikke har opplyst om det i salgsprosessen, vil det da normalt foreligge en mangel.

Funksjonsfeil ved elektriske anlegg og fyringsanlegg

Det er strenge krav for hvem som kan utføre arbeid på elektriske anlegg, ettersom feil på slike anlegg vil kunne ha store konsekvenser, og også øke brannfaren betydelig. Ethvert elektrisk arbeid skal derfor utføres av sertifiserte fagmenn. Dersom noe ikke stemmer med det elektriske anlegget, er det stor sannsynlighet for at en ufaglært har tuklet med det.

Det vil likevel være vanskelig å vinne frem med krav om prisavslag, erstatning eller heving av kjøpet. Det vil derfor lønne seg å få bistand fra en advokat med erfaring fra lignende saker. Dersom du oppdager mangler etter kjøp av bolig, vil utgifter til juridisk bistand som oftest bli dekket av rettshjelpsdekningen i bolig- eller innboforsikringen din.

Arealavvik

Arealavvik innebærer at boligen er mindre enn det som følger av avtalen. Et eksempel kan være dersom boligen du kjøpte ble markedsført som 110 kvadratmeter, men at du ved en oppmåling av alle rom oppdager at den bare er 95 kvadratmeter.

Det er likevel ikke slik at ethvert arealavvik etter loven vil utgjøre en mangel, og det finnes ingen spesialbestemmelse om innendørs arealavvik. Saker om arealavvik må derfor vurderes individuelt, og det gjelder egne retningslinjer for hvordan man regner ut prisavslaget på boligen. Disse retningslinjene er komplekse, og det er nødvendig å ha et godt innblikk i rettspraksis og teori for å kunne oppnå et godt resultat. Vi anbefaler derfor at du rådfører deg med en advokat dersom du oppdager et arealavvik i boligen din.

Feil og mangler ved nybygg

Det er mulig å kjøpe nybygg på prospekt, altså før boligen står ferdigstilt, eller etter at boligen er ferdigbygd. Fordelen med å kjøpe på prospekt er du selv kan være med å bestemme utformingen og kvaliteten på din egen bolig. Fordelen med å kjøpe et nybygg etter ferdigstillelse er at du har muligheten til å se og oppleve boligen, og du kan ofte flytte inn umiddelbart. Det er imidlertid en del omfattende forskjeller mellom disse kjøpstypene, og hvilke rettigheter du som kjøper har dersom det oppstår byggefeil eller forsinkelser.

Feil utført av håndverker

Dessverre er det ikke uvanlig at håndverkere gjør feil. Byggebransjen er preget av høyt tempo, og flere firmaer benytter seg av ufaglærte ansatte som jobber billig og uten tilsyn. Hvorvidt noe ansees som en feil eller mangel, vil i de fleste tilfeller avhenge av en konkret vurdering med utgangspunkt i risikoopplysningene selgeren har oppgitt.

Forsinkelse

Dersom en selger ikke stiller den solgte boligen til disposisjon i rett tid, er det ikke alltid like enkelt å vite hva du som kjøper kan gjøre. Også den omvendte situasjonen kan oppstå, hvor kjøper ikke betaler kjøpesummen til avtalt tid. Hvilke rettigheter har du i slike situasjoner?

Når kan du reklamere eller klage?

Det kontraktsrettslige utgangspunktet er at boligen skal være i kvalitativt og kvantitativt samsvar med det som begge partene har avtalt og blitt enige om. Dette gjelder alle opplysninger som har kommet frem skriftlig i kontrakten, i prospektet, i tilstandsrapporter og muntlige beskrivelser av boligens tilstand av megler på visning.

Det er i all hovedsak ved to tilfeller du kan reklamere eller klage:

  1. Dersom selger har skjult opplysninger
  2. Dersom boligen er i «vesentlig dårligere stand»
feil-og-mangler2
I utgangspunktet kan du kun klage dersom selgeren har skjult opplysninger, eller dersom boligen er i «vesentlig dårligere stand».

Hva skjer dersom selger har skjult opplysninger?

Det er svært vanlig at boliger selges «som de er». Dette innebærer at risikoen for skjulte feil blir skjøvet over på kjøperen av boligen. Disse feilene kan for eksempel være skadedyr, feil ved det elektriske anlegget eller fuktskader. Avhendingsloven bestemmer imidlertid at du likevel kan ha et krav mot selgeren, dersom vedkommende har skjult store feil eller mangler ved boligen.

Grunnen til at avhendingsloven har bestemmelser om dette, er at selgeren ikke skal nyte godt av en slik ansvarsfraskrivelse dersom vedkommende holder tilbake eller gir uriktige opplysninger om boligens tilstand.

Obs!
Dersom boligen blir solgt «som de er», og det er opplyst om at det er rotter på loftet, er det ikke en feil eller mangel når du oppdager rottene på loftet i ettertid. Som kjøper av en bolig kan du heller ikke stille for store krav til eldre boliger som er solgt som renoveringsprosjekter.

Hva skjer dersom boligen er i «vesentlig dårligere stand»?

Dersom boligen er i «vesentlig dårligere stand» sett i forhold til kjøpesummen og risikoopplysningene som er gitt, vil du kunne ha krav i behold selv om boligen er kjøpt «som den er». For å avgjøre om boligen kan beskrives som mangelfull, må det foretas konkrete totalvurderinger av hvert enkelt forhold, både isolert og sett under ett. Boligen blir sett på som mangelfull dersom utbedringskostnadene utgjør minst 5-6 % av kjøpesummen.

Du kan etter avhendingsloven enten kreve retting, prisavslag eller i verste fall heving av kjøpekontrakten. I tillegg til dette kan du kreve erstatning.

Hvordan foregår en reklamasjon eller klage?

Dersom du skal reklamere eller klage på en feil eller mangel i boligen din, må du gjøre følgende:

  1. Kontakte selgeren
  2. Reklamere innen rimelig tid
  3. Ikke være passiv
  4. Kontakte en takstmann

Kontakt selgeren

Det første du må gjøre, er å kontakte selgeren og gjøre vedkommende oppmerksom på feilene eller manglene som du har oppdaget. Dette kan gjøres helt kort.

«Hei! Etter at jeg overtok leiligheten har jeg funnet skjeggkre flere steder. Dette stod det ingenting om i prospektet, og megler sa heller ingenting om det på visning.»

Reklamer innen rimelig tid

I følge Høyesterett er «rimelig tid» innen 2-3 måneder etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.

Ikke vær passiv

En del boligkjøpere «sparer opp» feil eller mangler, slik at de kan si ifra om alt på én gang. Dette er imidlertid helt feil strategi å velge. Det løper separate reklamasjonsfrister for hver enkelt mangel, så det er viktig å melde fra om feil og mangler fortløpende.

Kontakt en takstmann

For å kunne vurdere feilene og manglene, vil det være nødvendig å få dem taksert av en takstmann. Valget av takstmann er viktig i dette tilfellet, og det anbefales derfor å velge noen som har erfaring fra lignende saker.

Har du behov for juridisk bistand?

Gjennom skadeforsikring, hus- eller innboforsikring kan du få dekket advokatbistand ved oppdagelsen av feil eller mangler. Dersom du benytter deg av advokatbistand, vil du komme klart bedre ut av situasjonen enn uten bistand. Alle boligsaker må håndteres individuelt og på korrekt måte for å nå frem. Våre advokater er spesialisert innen eiendomsrett, og tar gjerne en vurdering av din sak.

«Vi opplevde tett og god oppfølging med god faglig veiledning knyttet til vår eiendomstvist. Codex leverte proffe prosesskriv med faglig tyngde og vår sak ble godt ivaretatt i rettsmøtet. De jobber grundig og er godt forberedt.»
- T. Kvernes

Våre eiendomsadvokater kan bistå deg med:

  • Vurdering av hvorvidt du har et mangelskrav mot selger
  • Bistand med å utarbeide en nøytral og spesiell reklamasjon
  • Innhenting av takstrapport gjennom vårt nettverk av dyktige takstmenn
  • Dialog og forhandlinger med selger, eventuelt med selgers boligselgerforsikringsselskap
  • Eventuell prosess for domstolene
  • Søknad om rettshjelpsdekning

Har du spørsmål knyttet til feil og mangler? Snakk med oss.

Les også

Har du spørsmål om feil og mangler?

Kontakt oss