Når har du rett på prisavslag ved boligkjøp?
Det er avhendingsloven som regulerer om du har rett på prisavslag for mangler ved en eiendom. En mangel kan være av ulik art og størrelse. Det er ulike regler som gjelder ved boligkjøp. Det skilles mellom kjøp og salg av brukt-, ny- eller bolig under oppføring. Brukte og nye boliger reguleres av avhendingsloven, og bolig under oppføring blir regulert av bustadoppføringslova. I denne artikkelen fokuserer vi på reglene for prisavslag knyttet til brukte og nye boliger etter avhendingsloven.
Viktige forhold du trenger å vite om prisavslag:
- Avhendingslovens § 4-12: Prisavslag
- Når kan du kreve prisavslag på nybygg?
- Har du rett på prisavslag ved kjøp av brukt bolig?
- Dette kan Codex Advokat bistå deg med
Kjøpt eller solgt bolig i 2022?
→ Les mer om: Endringer i avhendingsloven etter 1. Januar 2022
Avhendingsloven § 4-12: Prisavslag
Prisavslag reguleres av Avhendingslovens § 4-12. Etter hovedregelen kan du kreve prisavslag fra selger, dersom eiendommen lider av en mangel. Det er i utgangspunktet to ulike metoder for å beregne prisavslagsbeløpet, men dersom man ikke kan "godtgjøre" at vilkårene for å kreve et forholdsmessig prisavslag er oppfylt, må prisavslaget settes til utbedringskostnadene.
Prisavslag som tilsvarer utbedringskostnadene
Etter bestemmelsens annet ledd skal prisavslaget tilsvare utbedringskostnadene. Hvis det koster 300 000,- kroner å utbedre et kjøkken, skal prisavslaget settes til 300 000,- kroner.
Hensikten med denne beregningsmetoden er at prisavslaget skal tilsvare kostnadene som det vil kreve utbedre avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse.
Forholdsmessig prisavslag
Dersom eiendommens markedsverdi faller med 10 %, skal vederlaget reduseres med tilsvarende 10 %. Dette bidrar til at fallet i markedsverdien vil tilsvare prisavslaget. Helt konkret vil det innebære at prisavslaget i seg selv blir mindre enn verdireduksjonen i tilfeller der avtalt pris er lavere enn markedsverdien, og større hvis det er omvendt.
Ved fastsetting av markedsverdien skal det tas utgangspunkt i markedsverdien slik eiendommen var på overtakelsestidspunktet.
- Les mer om: Feil og mangler
- Les mer om: Feil utført av håndverker
- Les mer om: Eiendomsrett
Når kan du kreve prisavslag på nybygg?
«Nøkkelferdige» boliger reguleres av avhendingsloven. Det er viktig å kjenne til riktig lovverk som gjelder for boligen, da dette legger føringer for dine rettigheter til prisavslag ved feil og mangler.
For det første skal nybygget ferdigstilles i henhold til det som ble avtalt.
Hvis du oppdager feil eller mangler som avviker fra avtalen, har du i utgangspunktet rett til å få dette utbedret av entreprenøren.
Du kan holde igjen deler av betalingen, frem til mangelen er fikset. Hvis du oppfyller vilkårene for det, kan du i noen tilfeller kunne kreve prisavslag og erstatning. Hvis feilene er tilstrekkelig omfattende, kan du få hevet kjøpsavtalen.
Hvis du oppdager et forhold som du mener er en mangel, må du være klar over at avhendingsloven opererer med en relativ og en absolutt reklamasjonsfrist. Ved den relative reklamasjonsfristen så følger det av Rt-2010-103 at du normalt må reklamere innen 2 måneder fra forholdet ble, eller burde blitt oppdaget. En slik frist gjelder også for hver mangel, og det holder innledningsvis med en nøytral reklamasjon.
Den absolutte reklamasjonsfristen er på 5 år, og etter dette er i utgangspunktet for sent å reklamere over forhold som avdekkes.
Hvis det er tale om mer graverende feil slik at selgers utførelse må bedømmes som grovt uaktsom, kan ikke selger påberope seg 5års fristen.
Hvis du ikke reklamerer over feil eller mangler til utbygger, kan du risikere å miste kravet for utbedring og prisavslag.
- Les mer om: Feil og mangler ved nybygg
Har du rett på prisavslag ved kjøp av brukt bolig?
Vurderingen om du har krav på prisavslag ved kjøp av brukt bolig vil avgjøres basert på flere faktorer. Blant annet vil måten kravet fremsettes på kunne være avgjørende. Dette innebærer at kravet må fremsettes innen rett tid på riktig måte. Vi har dyktige advokater som kan bistå både boligselger og boligkjøper med dette.
I vurderingen om du har krav på prisavslag skal det bli lagt vektlagt mangelfulle opplysninger knyttet til boligsalgsrapport og informasjon fra selger, uriktige opplysninger og skjulte mangler som viker vesentlig fra avtalt stand.
Dette kan Codex Advokat bistå deg med
- Spørsmål knyttet til prisavslag ved kjøp av bolig
- Juridisk rådgivning
- Bistand til å finne grensen mellom ferdig oppført bolig og bolig under oppføring
- Reklamere på feil/avvik
- Prisavslag ved forsinkelser
- Fremsetting av krav ved feil og mangler
- Mangler fra entreprenør
- Bistand ved avtalebrudd
- Støtte i sak
