Bolig med skjeggkre

Alt du trenger å vite om bolig med skjeggkre:

• Kjøp av bolig med skjeggkre
• Hva gjør du ved skjeggkre i bolig?
• Boligselgerforsikringsselskap vilkår
• Om skjeggkre og deres påvirkning
• Tiltak mot skjeggkre
• Hva gjør Codex Advokat for deg?

Hvilke krav har man ved kjøp av bolig med skjeggkre?

Forekomsten og fokuset på skjeggkre eksploderte for et par år siden, og det var flere boligkjøpere som fikk utbetalt saftige prisavslag og erstatningsbeløp for både saneringskostnader og verdireduksjon på eiendommen.

Rettspraksis har imidlertid fått ett noe annet syn på saken over tid, og det er i dag ikke like enkelt å få mer enn kostnadene for sanering.

Dette skyldes blant annet at det tidligere var stor usikkerhet omkring hva man kunne gjøre for å holde skjeggkre bestanden nede, og hvor effektive disse tiltakene var. I dag har man kommet langt i å finne gode saneringsmåter for å holde skjeggkrebestanden nede.

Forekomsten av skjeggkre i hus, hytte, skoler og kontorlokaler blitt mye mer vanlig.

Disse to faktorene har medført at skjeggkre ikke i like stor grad anses som en lyte ved boligen og man har fått et mer vanlig forhold til skjeggkre i norske hus og bygg.

Dette har endret domstolenes syn på hvor alvorlig en mangel myntet på skjeggkre anses å være ved boligkjøp.

Lagmannsrettens flertall avsa dom i april 2019 der skjeggkre i en relativt ny bolig ikke er ansett å være en mangel som ga grunnlag for prisavslag tilsvarende redusert markedsverdi for kjøper.

I stedet ble kun prisavslag for utbedringstiltak tilkjent, altså en betydelig reduksjon i prisavslaget som ble lagt til grunn av tingretten.

Begrunnelse var at retten mente at skjeggkre nokså lett kan bekjempes, og at skaden som ble påført boligen som følge av skjeggkre var svært begrenset. Betydningen av dommen er at det nå er vanskeligere for kjøper å rette krav mot kjøper som følge av skjeggkre.

Oppsummeringsvis kan man altså fremme to typer krav basert på skjeggkre:

1. Prisavslag for saneringskostnader
2. Prisavslag for det verdiminuset skjeggkrene utgjør

Det er nettopp verdiminuset skjeggkreene representerer som er vanskelig å bevise i dag, all den tid det er blitt mer normalt å ha skjeggkre i hus og bygg samt at man har fått gode saneringsmåter. Det er imidlertid i rettspraksis ikke utelukket at man kan få tilkjent slit prisavslag, men da må man ha solide bevis for verditapet.

Slik hjelper vi deg:
Våre advokater veileder deg gjennom saken din, slik at du får en bekymring mindre.

• Les mer om: Feil og mangler
• Les mer om: Skadedyr i hus
• Les mer om: Eiendomsrett

Hva skal man gjøre hvis man oppdager skjeggkre i bolig?

En kjøper som etter overtakelse får mistanke om forekomst av skjeggkre, eller andre skadedyr, i boligen bør snarest mulig reklamere overfor selger.

Hovedregelen er at reklamasjonen bør fremsettes så raskt som mulig etter oppdagelse.

For sen reklamasjon kan medføre at et ellers rettmessig krav går tapt.

Man bør altså ikke vente med å reklamere over skjeggkre i boligen til man har fått oversikt over forekomsten, ettersom reklamasjonsfristen vanligvis løper fra første observasjon.

Når selger er varslet via en reklamasjon bør en skadedyrspesialist eller annen kompetent fagperson tilkalles for å gjøre nærmere undersøkelser.

Skal en vurdere å ta saken videre må skadedyrspesialisten med god sikkerhet kunne fastslå om skjeggkreene befant seg i leiligheten ved overtakelse.

Ettersom skjeggkre er vanlig i dag, er det ikke sjeldent at boligkjøpere selv har tatt med seg skjeggkre inn i sin nye bolig fra gammel bolig eller ved at skjeggkre har kommet inn i esker eller møbler fra lagerhus. Har man selv tatt med skjeggkreene i den nye boligen, har man ikke et krav mot selger.

Dersom skadedyrspesialisten sine undersøkelser indikerer at skjeggkreene var i boligen ved overtakelse, må man fremsette en mer detaljert reklamasjon overfor selger hvor man fremmer det kravet man mener å ha mot selger på grunn av skjeggkreene.

Boligselgerforsikringsselskap har endret sine vilkår

I lys av utviklingen av skjeggkre i samfunnet og de flere rettssakene hvor kjøpere fikk tilkjent prisavslag og erstatning, endret boligselgerforsikringsselskapet Protector sine forsikringsvilkår i 2018. Denne endringen medfører at selskapet ikke vil dekke krav om prisavslag på grunn av det verditapet som skjeggkre har påført en bolig.

Dette betyr altså at dersom man kjøper en bolig med skjeggkre og skal rette krav om prisavslag for verditap, må dette rettes direkte mot selger personlig og ikke selskapet. Tilsvarende betyr dette at en selger av en bolig med skjeggkre uten å opplyse om det, ikke vil ha forsikringsdekning for et krav fra kjøper om prisavslag for verdiminus.

Om skjeggkre og deres påvirkning

Skjeggkreene forveksles ofte med sin mer kjente «fetter» sølvkreet.

Det er imidlertid noen sentrale forskjeller ved disse to, ikke bare i utseende, men også hva deres tilstedeværelse kan være symptomer på. Det understrekes derfor at observasjoner av begge bør tas på alvor.

Voksne individer av sølvkre blir ca. 7 – 12 mm store og trives i fuktige miljø. Sølvkre kan derfor være et symptom på fuktproblemer i byggets konstruksjoner. Siden sølvkre er nattaktive og lyssky er gjerne observasjonene knyttet til tilfeller der en skrur på lyset og ser den pile av sted. Sølvkre er vanskelig å bli kvitt, men det er ikke umulig.

Skjeggkre skiller seg fra sølvkreet ved at de blir noe større, er mer hårete og har lengre antennetråder. Selv om de kan bli opptil 18 mm lange, er likevel normalstørrelsen 10 – 12 mm for voksne individer. Hunnen legger opptil 50 egg i året, og med en levetid på opptil 7 år har bestanden god formeringsevne. Den mest alarmerende forskjellen er likevel at per dags dato finnes det ikke sikre metoder for å utrydde en eventuell bestand.

Til forskjell fra sølvkre er ikke skjeggkre lyssky, selv om begge dyrene i hovedsak er aktive om natten.

Skjeggkre sprer seg i rekordfart, og forsikringsselskaper anslår at om få år vil 50 % av alle boliger være beheftet med skjeggkre.

Verken sølvkre- eller skjeggkre gjør materielle skader på boligen, men karakteriseres som skadedyr på grunn av den psykologiske belastningen som dyrene medfører. Dette gjelder særlig skjeggkre som kan klatre, og vi kjenner til flere tilfeller hvor eier har oppdaget skjeggkre i senga eller på kjøkkenet.

Tiltak mot skjeggkre

Det kan iverksettes tiltak som bremser veksten av en skjeggkrebestand, men noen effektiv bekjempelse er det foreløpig ingen skadedyrbekjempere som kan stå inne for.

Bekjempelse kan skje ved å kjøpe skjeggkre feller med lim (limfeller) som utplasseres rundt omkring i boligen.

Dette må følges opp over lengre tid og når denne pågår er helt klart en ulempe for den som bor i boligen.

Andre tiltak som kan nevnes er temperaturendringer. Både nymfer og voksne skjeggkre er sensitive for høye og lave temperaturer. Ved temperatur over 40 – 50 grader kan du ta livet av store deler av bestanden i løpet av få timer. Lokal varmebehandling i hulrom er mest kostnadseffektivt.

Videre kan bestanden angripes med skjeggkre gift.

Dette er forgiftet åtetyper for bekjemping av insekter innendørs som plasseres i nærheten av potensielle skjulesteder. Prosessen er langsom ettersom det tar tid å nå alle individer.

Kjøpt eller solgt bolig i 2022?
→ Les mer om: Endringer i avhendings­loven etter 1. Januar 2022

Hva gjør Codex Advokat for deg?

Selv om terskelen nå er høyere for at skjeggkre er selgers ansvar, er det likevel flere forhold som må vurderes. Vurderingene kan være til dels komplekse og det vil være en fordel om man lar seg bistå av en advokat med erfaring på skjeggkre.

Ofte har også selger tegnet boligselgerforsikring, og det kan da være vanskelig å på egenhånd få det man har krav på fra de store forsikringsselskapene om man ikke får bistand fra advokat.

Et krav knyttet til skjeggkre etter kjøp av bolig er også en eiendomstvist som omfattes av rettshjelpsdekningen de fleste har gjennom hus-, hytte- eller innboforsikring.

Rettshjelpsforsikringen innebærer at du får dekket store deler av dine advokatkostnader fra din rettshjelpsforsikring.

En rettshjelpsdekning oppleves som en trygghet for mange i møte med advokat, ettersom forsikringsselskapet vil bære store deler av kostnadene.

Vi erfarer imidlertid at rettshjelpsforsikring er et ukjent begrep for mange og at flere ikke kjenner til at dette inngår i deres opprinnelige privatforsikring.

Vi i Codex Advokat undersøker alltid om våre klienter har forsikringer som dekker advokatkostnadene og bistår med å søke om dette.

Bli kjent med våre advokater

Våre advokater

Hva skjer når du tar kontakt med oss?

• Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
• I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
• Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.

Dette lover vi deg

• Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
• Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
• Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
• Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.

Hvorfor bør du velge Codex Advokat?

• Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
• Vi har spesialiserte advokater innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
• Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
• Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
• Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.

Har du spørsmål knyttet til bolig med skjeggkre? Snakk med oss.