Tilbakeholdsrett: Hvilke rettigheter har boligkjøper?
Ved boligkjøp kan du oppdage feil og mangler underveis. I visse tilfeller kan du da som kjøper benytte seg av din tilbakeholdsrett. Tilbakeholdsretten innebærer at du kan holde tilbake deler av kjøpesummen til dekning for krav mot selger. Hva innebærer egentlig kjøpers tilbakeholdsrett?
Viktige forhold du trenger å vite om kjøpers tilbakeholdsrett:
- Hva er tilbakeholdsrett?
- Bustadoppføringslova og avhendingslova
- Foreligger det et kontraktsbrudd?
- Har kjøper rådighet over kjøpesum?
- Hvor mye kan tilbakeholdes?
- Slik kan Codex Advokat bistå deg
Hva er tilbakeholdsrett?
Etter prinsippet ytelse mot ytelse har kjøperen tilbakeholdsrett.
Både selger og kjøper skal opprettholde sine deler av kontrakten.
Hvis en selger ikke overholder sine krav, kan kjøperen ha rett til å sanksjonere med krav om dagmulkt, prisavslag, utbedring, heving og/eller erstatning.
Formålet med tilbakeholdsretten er sikkerhet for kjøperen. Tilbakeholdsretten fungerer som et «pressmiddel» som skal få selgeren til å levere i henhold til kontraktens krav.
- Les mer om: Feil og mangler
- Les mer om: Reklamasjon på bolig
- Les mer om: Feil og mangler på nybygg
- Les mer om: Heving av kjøpekontrakt
- Les mer om: Eiendomsrett
Bustadoppføringslova og avhendingslova
Reglene for tilbakeholdsrett er regulert i bustadoppføringslova §§ 24 og 31 og avhendingslova §§ 4-6 og 4-15. Hvis kontrakten gjelder for boligsalg, vil det være avhendingslova som regulerer tilbakeholdsretten. Hvis kontrakten gjelder bolig under oppføring, vil det være bustadoppføringslova som regulerer tilbakeholdsretten.
- Les mer om: Avhendingslova
Foreligger det et kontraktsbrudd?
For å kunne benytte seg av tilbakeholdsretten kreves det at det foreligger et kontraktsbrudd fra selgerens side.
Et kontraktsbrudd kan blant annet være forsinkelse eller mangel.
En forsinkelse kan eksempelvis være at boligen ikke er ferdig til avtalt tidspunkt. En mangel kan være at boligens tilstand strider med det som ble avtalt i kontrakten.
I tillegg må kontraktsbruddet gi opphav til et misligholdskrav mot selgeren.
Har kjøperen rådighet over kjøpesum?
For at kjøperen kan benytte seg av tilbakeholdsretten stilles det krav til at kjøperen har rådighet over pengene.
En kjøper han ikke holde tilbake penger som allerede er utbetalt til selgeren.
Som oftest benyttes det en eiendomsmegler ved kjøp av bolig. Normalt sett vil kjøperen instrueres om å betale inn kjøpesummen til meglers klientkonto. Et spørsmål blir da om kjøperen har mistet rådigheten over pengene, eller ikke.
Bustadoppføringslova og avhendingslova regulerer oppgjørsreglene, men likevel er ikke lovverket særskilt tilpasset en situasjon der det brukes eiendomsmegler. Likevel følger det av rettspraksis og teori at megleren sitter med kjøpesummen på kjøpers vegne, og er underlagt kjøperens instruksjonsrett frem til den faktiske betalingen har skjedd.
Selger kan kreve betaling når kjøperen overtar boligen, jf. avhendingslova. Fra dette tidspunktet vil kjøperen i utgangspunktet miste sin rådighet over de pengene som står på meglerens konto, og derav miste tilbakeholdsretten.
I noen tilfeller kan kjøperen miste rådigheten over kjøpesummen før overtakelse. Hvis boligkjøperen har krevd skjøtet fra selgeren, som deretter overgir et skjøte til kjøperen, vil rådigheten gå til selger. Dette gjelder også hvis boligkjøper selv foretar tinglysningen. Hvis selgeren overgir skjøtet helt uoppfordret, vil kjøper beholde rådigheten over pengene frem til bruksovertakelse.
Hvor mye kan tilbakeholdes?
Tilbakeholdsretten er forholdsmessig. Dette innebærer at kjøperen kun kan tilbakeholde så stor deler av kjøpesummen som er nødvendig for å få dekket krav mot selger.
Kjøperen må derfor vurdere hvilket eller hvilke misligholdskrav som skal gjøres gjeldende ovenfor selger. Videre må kjøpesummen ses i forhold til kravet eller kravene.
Dersom kjøperen mener det er grunnlag for å heve hele avtalen, er det naturlig å tilbakeholde hele kjøpesummen. Hvis boligkjøperen har andre krav, eksempelvis prisavslag, må den andelen av kjøpesummen som overstiger kravet utbetales ved oppgjøret.
Kjøpt eller solgt bolig i 2022?
→ Les mer om: Endringer i avhendingsloven etter 1. Januar 2022
Slik kan Codex Advokat bistå deg
- Spørsmål knyttet til kjøpers tilbakeholdsrett
- Juridisk rådgivning
- Beregning av sum som kan tilbakeholdes
- Forhandlinger
- Tvisteløsning
