Boligutleie strengt regulert

Tilbud og etterspørsel

Psykologi, lånemuligheter og den generelle prisutviklingen i boligmarkedet henger nøye sammen med tilbud og etterspørsel i utleiemarkedet. Høyere velstand i store deler av befolkningen gjør at mange investerer i bolig for utleie. På den andre siden er økte boligpriser og skjerpede boliglånskrav blant årsakene til at en del blir leietaker. Uansett hvilken side av bordet man befinner seg, så er det husleieloven som regulerer partenes rettigheter og plikter ved boligutleie.

– Ved inngåelse av en husleieavtale er det flere punkter man bør være oppmerksom på før signering, både som utleier og leietaker, sier advokatfullmektig Tonje B. Onsøien i Codex Advokat Oslo. Hun understreker at lov om husleieavtaler (husleieloven) er ufravikelig ved boligutleie.

– Det vil si at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstig for leietaker enn de som følger av bestemmelsene i loven.

• Les mer om: Eiendoms­rett
• Les mer om: Husleierett: Din store guide

Gjeldende mangler

Husleieavtalen kan inngås skriftlig eller muntlig. Dersom husleieavtalen er muntlig, skal den settes opp skriftlig hvis én av partene krever det. Det er ikke sjeldent at husleiekontrakten ikke sier stort om hvilken stand boligen skal være i. Utgangspunktet er da at den skal være ryddet, rengjort og i vanlig god stand.

– «As is» har blitt et vanlig begrep også i det norske boligmarkedet. Men selv om leieobjektet er leid «som det er» har det likevel en mangel dersom utleier har gitt uriktige eller manglende opplysninger om leieobjektet. Leieobjektet har dessuten en mangel hvis det er i vesentlig dårligere stand enn leietaker hadde grunn til å regne med etter leiens størrelse og forholdene ellers, sier Onsøien, mens Codex-kollega Runa Skrove Falch legger til:

– Som leietaker bør du huske at det du kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen, ikke kan gjøres gjeldende som mangel. Har leietaker før avtaleinngåelsen undersøkt leieobjektet, eller uten rimelig grunn unnlatt å etterkomme utleiers oppfordring om å undersøke det, kan leietaker ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde ha vært oppdaget ved undersøkelsen.

I den tid leieobjektet lider av en mangel, kan leietaker kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom leieobjektets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand.

Det er imidlertid meget viktig at man gir melding til utleier dersom man ønsker å gjøre en mangel gjeldende. Dersom man venter for lenge med å si fra, kan leietaker miste et ellers rettmessig krav.

Avtale om leietid

Når man leier ut en bolig, kan man velge å leie ut for et bestemt tidsrom eller for ubestemt tid.

En tidsbestemt avtale opphører av seg selv den dagen partene har avtalt. Utleier behøver ikke sende varsel om at leieforholdet snart vil opphøre. Dersom en tidsbestemt leieavtale ikke skal kunne sies opp i leieperioden må dette opplyses særskilt i avtalen.

En tidsubestemt leieavtale opphører først ved oppsigelse fra en av partene. Den løper altså i teorien evig helt til en av partene sier den opp.

– Noe annet mange ikke vet er at det ikke er adgang til å inngå tidsbestemt husleieavtale for bolig for kortere tid enn tre år. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis husleieavtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleier bor i samme hus. Det er også mulig å avtale et kortere tidsrom dersom utleier har saklig grunn for det, eksempelvis at utleier har planlagt å rive, selge eller pusse opp boligen på et bestemt tidspunkt. Dersom det er inngått en tidsbestemt husleieavtale for bolig med kortere tid enn tre år, og vilkårene for tidsbegrensningen ikke er oppfylt, skal den anses som tidsubestemt, sier Onsøien.

Leiesummen

Også hva gjelder fastsettelse av leiesummen er reglene mange. Det kan for eksempel ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til markedsleie, altså det som vanligvis oppnås ved utleie av liknende leieobjekt på tilsvarende avtalevilkår.

– Hver av partene kan kreve leien tilpasset til markedsleie uten oppsigelse av leieforholdet, sier Onsøien.

Som hovedregel er det også kun husleie som skal betales. Utleier kan derfor i utgangpunktet ikke ta ekstra for kabel-tv, vaktmestertjenester, kontraktsskriving, oppretting av depositumskonto og lignende.

– Det er imidlertid gjort to unntak til forbudet mot andre ytelser enn husleie, hvilket er betaling av elektrisitet og brensel, sier Onsøien, mens Codex-kollega Runa Skrove Falch legger til:

– Skulle en leietaker imidlertid ende opp med å betale noe som er i strid med husleieloven, har leietakeren en rett til å få det ulovlige beløpet tilbakebetalt med tillegg til lovens forsinkelsesrenter. Dette med mindre leietaker i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen.

Det kan dessuten avtales at leietaker til sikkerhet for skyldig leie, skader på leieobjektet, utgifter ved fravikelse og for andre krav som reiser seg av husleieavtalen, skal deponere et beløp oppad begrenset til summen av seks måneders leie. Det kan avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien.

– Men husk at depositumet skal settes inn på en særskilt depositumskonto i bank og ikke på utleiers private konto. Her er det mange som trår feil. Dersom utleier har krevd at depositumet skulle settes inn på dens private konto, kan leietakeren kreve dette depositumet tilbakebetalt umiddelbart. Dette nettopp for å forhindre at utleier forsyner seg av depositumet under leieforholdet og at ikke utleier skal stå i en urimelig sterk posisjon i forhold til leietaker ved en eventuell tvist, sier Runa Skrove Falch.

Sjekkliste

Før inngåelse av husleieavtalen:

Leietaker:

• Ikke signer husleieavtalen før du har sett leiligheten, og undersøk den nøye. Forhold som ville ha blitt oppdaget ved en forundersøkelse, kan ikke gjøres gjeldende som en mangel i etterkant.
• Undersøk hvem utleier er.
• Undersøk om leieforholdet er tidsubestemt eller tidbestemt.
• Ha en skriftlig husleieavtale og les alle punktene i avtalen. Sørg for at det er to eksemplarer av avtalen, som underskrives av utleier og leietaker og hvor partene beholder ett eksemplar hver.
• Depositum skal innbetales på egen depositumskonto og det er utleier som skal dekke kostnadene ved å åpne depositumskontoen. Ikke betal depositum direkte til utleier. Depositumet skal settes på en særskilt bankkonto i leietakers navn.

Utleier:

• Undersøk referanser fra tidligere leieforhold.
• Undersøk om leietaker er betalingsdyktig.
• Det er vanlig å kreve mellom 3 til 6 måneders depositum. NAV-garanti gjelder ofte for et kort tidsrom, og dekker som regel kun skyldig husleie, ikke erstatning for skader på leieobjektet. Utleier må reagere raskt overfor NAV hvis husleien uteblir, og passe på forlengelse av garantien underveis i leieforholdet.

Før innflytting

Leietaker:

• Gå igjennom boligen sammen med utleier. Tilstanden og standarden på leieobjektet bør dokumenteres skriftlig og med bilder for eventuelle feil og andre forhold av betydning.
• Boligen skal være ryddet, rengjort og i alminnelig god stand når nøklene overleveres og i samsvar med de krav som følger av husleieavtalen og husleieloven.
• Sjekk inventarlisten og påpek hvis det er mangler.

Utleier:

• Gå igjennom boligen sammen med leietaker. Dette for å kunne dokumentere tilstanden på utleieobjektet ved utflytting. Ved usikkerhet, ta bilder.
• For det tilfellet at boligen er møblert helt eller delvis, bør det settes opp en fullstendig inventarliste som signeres av partene i to eksemplarer. Både for å være i forkant av problemstillingene knyttet til hva som eventuelt er ødelagt, mangler eller hvem som eier gjenstandene.

Dersom det skal være bruksbegrensninger i leieforholdet, for eksempel forbud mot røyking innendørs og forbud mot dyrehold, må dette avtale særskilt i husleieavtalen.

Underveis i leieforholdet

Leietaker:

• Tegn egen innboforsikring.
• Dersom du oppdager feil eller at boligen ikke er tilstrekkelig rengjort, bør du reklamere skriftlig til utleier så snart som mulig. Fristen løper alltid fra da leietaker faktisk oppdaget mangelen, men den kan starte tidligere, dersom leietaker kan bebreides for å ikke ha oppdaget forholdet tidligere.
• Ved ønsket oppsigelse må dette gjøres skriftlig.

Utleier:

• Husk å forsikre bygningen.
• Ved mislighold av husleieavtalen må det gis skriftlig varsel til leietaker.
• Oppsigelse skal inneholde visse formkrav etter husleieloven § 9-7.

Ved utflytting

• Gå igjennom leieobjektet, herunder tilstands- og inventarlisten som ble laget ved innflytting.
• Signer på at korrekt antall nøkkelsett tilbakeleveres.
• Avtal hvordan depositumet skal utbetales.

Kjøpt eller solgt bolig i 2022?
→ Les mer om: Endringer i avhendings­loven etter 1. Januar 2022

Har du spørsmål knyttet til husleierett? Snakk med oss.