Hjem

Eier­former

Det finnes flere typer eieformer. Dersom du skal kjøpe bolig, vil det derfor lønne seg å vite hva de ulike eieformene innebærer. Hva vil det si at boligen er en andelsleilighet, og hva er en festetomt? Og hva har det egentlig å si for boligeieren? Denne artikkelen skal gi deg svar på spørsmål du kanskje sitter med når du skal kjøpe bolig.

Pappa bærer på et barn i en leilighet.
icon

Dette får du vite om eieformer:

Hva er en eierform?

Eierformen til en bolig sier noe om hvilken råderett du som eier boligen har over den.

Eierformen avgjør hvordan du som eier kan utøve faktisk og rettslig rådighet over eiendommen.

Det er derfor viktig å være klar over forskjellene mellom eieformene, og hvilken eierform som passer deg best.

Obs!
Eierform er ikke det samme som hustype. Begrepet «sameie» kan for eksempel omfatte både eneboliger, leiligheter og rekkehus.

Hva er selveie?

Selveie innebærer at du i utgangspunktet har full eierrett. Dette betyr at du kan kjøpe, selge, leie ut eller belåne boligen som du selv måtte ønske.

Selveierboliger kan deles inn i flere kategorier, hvor de to vanligste er eneboliger og eierseksjonsleiligheter.

Hva er eierseksjon og eierseksjonssameie?

Ved eierseksjonsleilighet har du som eier enerett til å bruke leiligheten. Inkludert i eierseksjonen finnes gjerne også fellesarealer, som eies i sameie med andre seksjonseiere. Sammen utgjør alle seksjonseierne et eierseksjonssameie.

Obs!
Uttrykkene selveierleilighet og selveierbolig blir gjerne brukt parallelt med eierseksjon. Dette er altså det samme.

Noen eksempler på eierseksjonssameier kan være:

  • Bygårder
  • Tomannsboliger
  • To frittstående eneboliger som står på den samme tomten

Hver enkelte seksjonseier har full råderett over sin egen bolig, og du kan derfor pantsette, selge eller leie ut boligen som du selv måtte ønske. Selv om seksjonseierne sammen eier hele boligmassen og tomten, har hver eier eksklusiv bruksrett til sin egen seksjon. Du kan derfor nekte en annen seksjonseier adgang til din egen bolig.

Fellesarealene er det derimot ingen av seksjonseierne som har eksklusiv bruksrett til. Eksempler på fellesarealer kan være innkjørsel fra veien, felles inngangsdør eller en felles hageflekk. Du kan derfor ikke nekte noen andre seksjonseiere adgang til fellesarealene.

Dersom du kjøper en selveierbolig, må du betale en dokumentavgift til staten. Denne avgiften er på 2,5 % av markedsverdien til boligen. Ved for eksempel andelsleiligheter påløper det derimot ikke en dokumentavgift.

eierformer2
Ved eierseksjonsleilighet har du enerett til å bruke leiligheten du eier. Sammen utgjør alle seksjonseierne et eierseksjonssameie.

Beslutningsmyndighet i eierseksjonssameier

Hvem som har beslutningsmyndighet i et eierseksjonssameie er bestemt i eierseksjonsloven. Den øverste myndigheten utøves på årsmøtet, noe som betyr at årsmøtet kan overprøve enhver beslutning styret har tatt. Ethvert sameie må likevel ha et styre, som er ansvarlig for den daglige driften av eierseksjonssameiet.

Eierseksjonsloven regulerer også hvilke beslutninger som krever simpelt flertall (mer enn 50 % av stemmene), hvilke beslutninger som krever kvalifisert flertall (mer enn ⅔ av stemmene), og hvilke beslutninger som krever fullstendig enighet.

Endringer i eierseksjonsloven

Den nye eierseksjonsloven trådte i kraft 01.01.2018. Selv om innholdet fra 1997 i all hovedsak ble videreført, inneholder den nye loven også flere nye og viktige regler som du bør være oppmerksom på. Det kom også to nye lovendringer som trådte i kraft 01.01.2020, som omhandler ervervsbegrensning og korttidsutleie i eierseksjonssameier.

Mindretallsvern i eierseksjonssameier

Det finnes en begrensning i beslutningsmyndigheten i et eierseksjonssameie som kalles for mindretallsvern. Denne begrensningen innebærer at dersom styret, sameiermøtet eller andre som representerer sameiet skal treffe en beslutning på vegne av sameiet, kan det ikke treffes en beslutning som er egnet for å visse sameiere en urimelig fordel, på bekostning av én eller flere andre sameiere.

Vedlikeholdsplikt i eierseksjonssameier

Hver seksjonseier har en vedlikeholdsplikt for sin egen seksjon. Dette innebærer at du skal holde din egen seksjon forsvarlig ved like, slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Hver seksjon består av en hoveddel, og eventuelle tilleggsdeler som hageareal eller bodareal.

Hva innebærer borettslag og andelsleilighet?

I et borettslag har beboerne bruksrett til én bestemt bolig, samtidig som de er deltakere i et samvirkelag som eier bygningen. Dette innebærer at du som andelseier i et borettslag verken eier boligen du bor i eller bygningen den ligger i. Som andelseier vil du kun eie din egen bolig indirekte, ved at du eier en andel av borettslaget.

I praksis er den faktiske råderetten relativt lik som ved eierseksjonssameie. Forskjellen ligger hovedsakelig i den rettslige råderetten over boligen.

Hva betyr sameie og ideell andel?

Et sameie oppstår når to eller flere eier noe sammen. Hver sameier vil da ha samme råderett over eiendommen, og kan i utgangspunktet utøve den rådigheten som en eneeier ville hatt.

Ettersom sameiernes råderett er knyttet til hele eiendommen, sier man gjerne at en sameier har rett til en ideell andel av eiendommen. Dette er altså ikke det samme som tilfeller hvor to personer eier hver sin del av en bolig, eller hver sin halvpart av en tomt.

Slike tingsrettslige sameier reguleres av sameieloven.

Les mer om: Sameie

Oppløsning av eiendomssameie

Som sameier står du fritt til å selge din ideelle andel i et eiendomssameie, med mindre noe annet er avtalt i en sameiekontrakt. Dette er en såkalt frivillig oppløsning av sameiet.

Det er imidlertid ikke alltid like lett å få solgt en slik ideell andel, og det er derfor vanligvis bedre å begjære sameiet oppløst. De øvrige sameierne har da mulighet til å løse ut den sameieren som ønsker seg ut av eiendomssameiet.

Dersom sameierne ikke blir enige om prisen, vil det være nødvendig å foreta et tvangssalg av eiendommen. Eiendommen vil da selges på vanlig måte, og salgssummen blir fordelt mellom sameierne basert på hvor stor andel av eiendommen de eier.

Hva er en aksjeleilighet?

En aksjeleilighet er en leilighet i et aksjeselskap. Beboerne er da aksjonærer i selskapet, og eiendommen eies av aksjeselskapet. I likhet med borettslag blir også slike leiligheter omtalt som andelsleiligheter. Forskjellen er imidlertid at en aksjeleilighet innebærer at du kjøper en aksje i et boligaksjeselskap, som deretter gir deg borett til en definert bolig i dette selskapet.

I dag er det ikke lenger mulighet for å etablere boligaksjeselskaper. Kun boligaksjeselskaper som ble etablert før 15. august 2005 er godkjente.

Hva er tomtefeste og festetomt?

Tomtefeste er en mer sjelden eierform. Ved tomtefeste eier du din egen bolig, men du leier («fester») selve tomten som boligen er bygd på. Et tomtefesteforhold består derfor av to parter, grunneieren («bortfester») som eier tomten og leietakeren («festeren») som eier boligen.

Vanlige problemstillinger som oppstår ved tomtefeste, er:

  • Festetidens lengde
  • Innløsning av festetomt
  • Regulering av festeavgift

Tomtefeste reguleres av tomtefesteloven. Her finnes blant annet regler om festetid, retten til forlengelse av festetiden, innløsning for grunneier og fester, samt regulering av festeavgift.

Hva innebærer bruksretter og servitutter?

Dersom du er i besittelse av en rettighet til en eiendom du ikke selv eier, kalles denne rettigheten for bruksrett eller servitutt. Det finnes ulike typer servitutter, for eksempel veiretter, som er retten til å gå over noen andres eiendom. Slike bruksretter er ofte årsaken til nabokonflikter.

Servitutter reguleres av servituttloven.

Har du behov for juridisk bistand?

Vi i Codex Advokat har lang erfaring innen eiendomsrett, og kan hjelpe deg dersom du har behov for det.

«Codex Advokat Oslo AS har bidratt i vesentlig grad til å løse en eiendomssak (sameie) for oss på en meget god måte for alle parter. Vi har opplevd profesjonell bistand og aktiv oppfølging i hele prosessenM. Næss

Vi kan blant annet hjelpe deg med:

  • Vedtekter i sameier og borettslag
  • Seksjonering av bolig
  • Reseksjonering
  • Oppløsning av sameie
  • Nabotvister
  • Tvist med styret i sameier og borettslag

Har du spørsmål knyttet til eierformer? Snakk med oss.

Les også

Har du spørsmål om eierformer?

Kontakt oss