Hjem
icon

Beslutnings­myndighet i eierseksjons­sameier

En mann sitter foran datamaskinen.

Ethvert eierseksjonssameie må ha et styre som står for den daglige driften av sameiet. Den øverste beslutningsmyndigheten i eierseksjonssameier er likevel årsmøtet. Årsmøtet kan overprøve enhver beslutning styret har tatt. Reglene for dette står i eierseksjonsloven. Her står det også om hvilke beslutninger som krever vanlig flertall, hvilke beslutninger som krever to tredjedels flertall, og hvilke beslutninger som krever enighet.

Dette får du vite om beslutningsmyndighet i eierseksjonssameier:

Hvordan organiseres beslutningsmyndigheten?

Eierseksjonsloven regulerer hvilke avgjørelser som kan fattes av hvem, og med hvilket flertall. Den øverste myndigheten i et eierseksjonssameie utøves på årsmøtet. Årsmøtet kan da overprøve enhver avgjørelse styret har tatt. Hvert sameie må likevel ha et styre som står for den daglige driften av sameiet.

Det er også eierseksjonsloven som avgjør hvilke bestemmelser som krever vanlig flertall, hvilke bestemmelser som krever to tredjedels flertall, og hvilke bestemmelser som krever at hele sameiet er enige.

I forkant av et årsmøte er det viktig å ha klarlagt fordelingen av stemmer i eierseksjonssameiet. Dersom sameiet består av kun boligseksjoner, vil hver seksjon ha én stemme hver. Ved andre typer sameier regnes flertallet etter sameiebrøk, dersom ikke noe annet er fastsatt i vedtektene.

I utgangspunktet vil flertall regnes ut fra de avgitte stemmene. Dersom du ikke møter opp på årsmøtet, vil derfor ikke din stemme telle. Det kan likevel hende at noe annet er fastsatt i vedtektene. Det er derfor viktig at du setter deg inn i det aktuelle eierseksjonssameiets vedtekter dersom du vurderer å kjøpe bolig i en eierseksjon.

Hvilke beslutninger krever kvalifisert flertall?

Følgende beslutningsmyndigheter krever etter eierseksjonsloven kvalifisert flertall (minst ⅔ flertall):

  • Byggearbeider som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold
    Et eksempel her er bygging av nye garasjer.

  • Omgjøring av fellesareal til å tilhøre en boligseksjon, eller utvidelse av en boligseksjon
    Vanligvis vil loft og kjeller være en del av fellesarealet i et eierseksjonssameie, og dersom du som seksjonseier ønsker at et slikt areal skal innlemmes i boligseksjonen din, kreves det to tredjedels flertall.

  • Salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom som tilhører fellesskapet
    Eksempler her vil være salg av hageareal eller parkeringsplasser. Denne bestemmelsen gjelder imidlertid kun for fellesarealer. Årsmøtet har ingen myndighet over hver enkelt eierseksjon.

  • Andre rettslige disposisjoner som går utover vanlig forvaltning

  • Endring av en seksjons bruksformål
    Dersom du ønsker å endre en seksjons bruksformål, for eksempel fra bolig til næring eller omvendt, krever dette to tredjedels flertall på årsmøtet. Dersom det er fastsatt i vedtektene, vil det også være aktuelt å kreve samtykke fra de berørte seksjonene.

  • Ved reseksjonering
    Dersom sameiet eller en sameier ønsker å gjennomføre en reseksjonering, krever dette to tredjedels flertall. Dette gjelder imidlertid bare dersom reseksjoneringen medfører opprettelse av nye seksjoner, som igjen fører til en økning av det samlede stemmetallet.

  • Tiltak i sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold, dersom tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg
    Dette gjelder imidlertid kun dersom det økonomiske ansvaret eller utleggene blir på mer enn 5 % av de årlige fellesutgiftene. Dette kan for eksempel være anlegg av lekeplass.

Hvilke beslutninger krever enighet?

Enkelte beslutninger krever enighet blant seksjonseierne.

Obs!
Enighet og enstemmighet er ikke det samme. Ved enstemmighet må alle stemmene som er til stede på årsmøtet være enige. Ved enighet må alle sameierne være enige, uavhengig av om de er på årsmøtet eller ikke.

For slike beslutninger er det altså vanligvis ikke tilstrekkelig at spørsmålet behandles på årsmøtet. Dette er kun tilstrekkelig dersom alle sameierne er til stede på møtet og stemmer for vedtaket.

Beslutningene som krever enighet, er:

  • Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen.
  • Vedtak som innebærer vesentlig endring av sameiets karakter.

Et eksempel på dette kan være omgjøring av borettslaget.

  • Vedtak om oppløsning av sameiet.
  • Vedtak om tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser.

Dette gjelder uavhengig av størrelsen på de medførte kostnadene, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseierne.

Har du spørsmål knyttet til beslutningsmyndighet i eierseksjonssameier? Snakk med oss.

Les også

Har du spørsmål om beslutningsmyndighet og eierseksjonssameier?

Kontakt oss