Beslutnings­myndighet i eierseksjons­sameier

Beslutningsmyndighet i eierseksjonssameier - Dette får du vite:

• Organisering
• Krever to tredjedels flertall
• Krever enighet
• Hva gjør våre advokater for deg?

Hvordan organiseres beslutningsmyndigheten?

Eierseksjonsloven regulerer hvilke avgjørelser som kan fattes av hvem, og med hvilket flertall. Den øverste myndigheten i et eierseksjonssameie utøves på årsmøtet. Årsmøtet kan da overprøve enhver avgjørelse styret har tatt. Hvert sameie må likevel ha et styre som står for den daglige driften av sameiet.

Det er også eierseksjonsloven som avgjør hvilke bestemmelser som krever vanlig flertall, hvilke bestemmelser som krever to tredjedels flertall, og hvilke bestemmelser som krever at hele sameiet er enige.

I forkant av et årsmøte er det viktig å ha klarlagt fordelingen av stemmer i eierseksjonssameiet. Dersom sameiet består av kun boligseksjoner, vil hver seksjon ha én stemme hver. Ved andre typer sameier regnes flertallet etter sameiebrøk, dersom ikke noe annet er fastsatt i vedtektene.

I utgangspunktet vil flertall regnes ut fra de avgitte stemmene. Dersom du ikke møter opp på årsmøtet, vil derfor ikke din stemme telle. Det kan likevel hende at noe annet er fastsatt i vedtektene. Det er derfor viktig at du setter deg inn i det aktuelle eierseksjonssameiets vedtekter dersom du vurderer å kjøpe bolig i en eierseksjon.

• Les mer om: Eieformer
• Les mer om: Mindretallsvern i eierseksjonssameier
• Les mer om: Eierseksjonsloven
• Les mer om: Eiendomsrett

Hvilke beslutninger krever kvalifisert flertall?

Følgende beslutningsmyndigheter krever etter eierseksjonsloven kvalifisert flertall (minst ⅔ flertall):

• Byggearbeider som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold
  Et eksempel her er bygging av nye garasjer.
  
  

• Omgjøring av fellesareal til å tilhøre en boligseksjon, eller utvidelse av en boligseksjon
  Vanligvis vil loft og kjeller være en del av fellesarealet i et eierseksjonssameie, og dersom du som seksjonseier ønsker at et slikt areal skal innlemmes i boligseksjonen din, kreves det to tredjedels flertall.
  
  

• Salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom som tilhører fellesskapet
  Eksempler her vil være salg av hageareal eller parkeringsplasser. Denne bestemmelsen gjelder imidlertid kun for fellesarealer. Årsmøtet har ingen myndighet over hver enkelt eierseksjon.
  
  

• Andre rettslige disposisjoner som går utover vanlig forvaltning
  
  

• Endring av en seksjons bruksformål
  Dersom du ønsker å endre en seksjons bruksformål, for eksempel fra bolig til næring eller omvendt, krever dette to tredjedels flertall på årsmøtet. Dersom det er fastsatt i vedtektene, vil det også være aktuelt å kreve samtykke fra de berørte seksjonene.
  
  

• Ved reseksjonering
  Dersom sameiet eller en sameier ønsker å gjennomføre en reseksjonering, krever dette to tredjedels flertall. Dette gjelder imidlertid bare dersom reseksjoneringen medfører opprettelse av nye seksjoner, som igjen fører til en økning av det samlede stemmetallet.
  
  

• Tiltak i sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold, dersom tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg
  Dette gjelder imidlertid kun dersom det økonomiske ansvaret eller utleggene blir på mer enn 5 % av de årlige fellesutgiftene. Dette kan for eksempel være anlegg av lekeplass.

Hvilke beslutninger krever enighet?

Enkelte beslutninger krever enighet blant seksjonseierne.

Obs!
Enighet og enstemmighet er ikke det samme. Ved enstemmighet må alle stemmene som er til stede på årsmøtet være enige. Ved enighet må alle sameierne være enige, uavhengig av om de er på årsmøtet eller ikke.

For slike beslutninger er det altså vanligvis ikke tilstrekkelig at spørsmålet behandles på årsmøtet. Dette er kun tilstrekkelig dersom alle sameierne er til stede på møtet og stemmer for vedtaket.

Beslutningene som krever enighet, er:

• Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen.

• Vedtak som innebærer vesentlig endring av sameiets karakter.

Et eksempel på dette kan være omgjøring av borettslaget.

• Vedtak om oppløsning av sameiet.

• Vedtak om tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser.

Dette gjelder uavhengig av størrelsen på de medførte kostnadene, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseierne.

Bli kjent med våre advokater

Våre advokater

Hva skjer når du tar kontakt med oss?

• Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
• I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
• Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.

Dette lover vi deg

• Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
• Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
• Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
• Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.

Hvorfor bør du velge Codex Advokat?

• Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
• Vi har spesialiserte advokater innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
• Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
• Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
• Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.

Har du spørsmål knyttet til beslutningsmyndighet i eierseksjonssameier? Snakk med oss.