Hjem
icon

Endringer i eierseksjons­loven

En person holder et miniatyr hus i hånden

Den nye eierseksjonsloven trådte i kraft 1. januar 2018. Selv om innholdet fra 1997 i all hovedsak ble videreført, inneholder den nye loven enkelte nye og viktige regler som du bør være klar over. Denne artikkelen vil ta for seg de viktigste endringene fra 1997. I 2019 kom det også to nye lovendringer, som trådte i kraft 1. januar 2020. Vi vil også redegjøre for disse nye lovene, som omhandler ervervsbegrensninger og korttidsutleie i eierseksjonssameier.

Dette får du vite om endringene i eierseksjonsloven:

Eierseksjonsloven og oppdatering av vedtekter

Lovendringen som ble gjort har påvirket hva som kan reguleres i sameiets vedtekter, og på hvilken måte. Dette betyr at sameiet bør gå gjennom sine vedtekter, og eventuelt oppdatere disse, for å være sikker på at vedtektene er i tråd med eierseksjonsloven.

§ 32 og § 33 om vedlikehold

I eierseksjonsloven § 32 og § 33 er det nå presisert hva som faller innenfor vedlikeholdsarbeidet, både til hver enkelt seksjonseier og til sameiet som helhet.

§ 7 om organisering av parkeringsareal

I § 7 første ledd bokstav d) er det lagt inn et vilkår for seksjonering om at det må være avsatt så mange parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen. Hvordan parkeringsplassene skal organiseres, disponeres og fordeles, er imidlertid opp til utbygger. Denne endringen i loven gir altså utbygger økt fleksibilitet.

§ 25 om ladepunkt for elbiler og hybridbiler

I eierseksjonsloven § 25 er det lagt inn en regel om at dersom en seksjonseier får samtykke fra styret, kan vedkommende anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til parkeringsplassen som vedkommende disponerer over, eventuelt på andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å gi samtykke dersom det foreligger en saklig grunn. Et eksempel på dette kan være dersom det er kapasitetsbegrensninger i sameiets elanlegg.

§ 8 om tidspunkt for seksjonering

Tidligere var det slik at man måtte vente med seksjonering til det var gitt en igangsettingstillatelse. Nå kan man begynne med seksjoneringen straks man har rammetillatelse. Denne endringen gjør også at man vil få etablert eiendommen som et panteobjekt på et tidligere tidspunkt enn man gjorde før.

§ 7 om kobling mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven

Nytt i eierseksjonsloven er at du ikke kan seksjonere en leilighet dersom de nye seksjonene ikke tilfredsstiller kravene til en boenhet etter plan- og bygningsloven. Denne lovendringen styrker forbrukervernet, ettersom det hinder at du kjøper en seksjon du ikke får lov til å bo i.

Oppheving av leietakers kjøpsrett

Tidligere hadde leietakeren av en bolig som skulle seksjoneres rett til å kjøpe boligen for 80 % av markedsverdien. Denne regelen er nå opphevet.

Det er imidlertid verdt å merke seg at dersom leietakers kjøpsrett ble utløst før den nye loven trådte i kraft, vil kjøpsretten fortsatt gjelde. Dette er i tråd med lovens overgangsbestemmelse.

§ 31 om økning av lovbestemt pant til 2G

Den lovbestemte pantet, altså legalpantet, for hver seksjon, er økt fra 1 ganger Folketrygdens grunnbeløp (1G) til 2 ganger Folketrygdens grunnbeløp (2G). Legalpantet for hver seksjon innebærer panteretten de andre sameierne har i seksjonen for krav mot seksjonseieren, som følge av sameieforholdet.

§ 9 om seksjonseierens rett til å kreve seksjonering

En sameier som har bruksrett til en bolig i et ikke-seksjonert sameie, har rett til å kreve seksjonering. Hensynet bak denne endringen er finansieringsproblemene som kan oppstå for den enkelte sameier i et ikke-seksjonert sameie, ved at man for eksempel ikke kan få lån.

§ 25 om presisering av regler om langvarig bruksrett til fellesarealer

Det kan fastsettes i sameiets vedtekter at én eller flere seksjonseiere kan få enerett til å benytte seg av bestemte deler av fellesarealet, i inntil 30 år. Nytt i loven er presiseringen av hvor lang en slik midlertidig bruksrett kan være.

§ 50 om krav om samtykke for dyre botiltak

Sameiet kan utføre tiltak som berører seksjonseiernes bo- og brukerinteresser, selv om tiltaket går utenfor vanlig forvaltning og vedlikehold. Det kreves imidlertid særskilt samtykke fra de berørte seksjonseierne dersom tiltaket fører med seg et samlet økonomisk ansvar, eller utlegg for enkelte seksjonseiere, på mer enn halvparten av Folketrygdens grunnbeløp (0,5G).

§ 23 om endring vedrørende indirekte erverv

Nytt av 1. januar 2020 er innskrenkingen av den såkalte ervervsbegrensningen. Det var tidligere forbudt å erverve mer enn to eierseksjoner i det samme eierseksjonssameiet, men nå er det også forbudt med indirekte erverving. Som indirekte kjøp regnes erverving av en boligseksjon, eller av aksjer eller andeler i et selskap, som fører til at flere enn to av boligseksjonene eies av noen som har en nærmere bestemt tilknytning til hverandre.

En slik «nærmere bestemt tilknytning» gjelder:

  1. Tilfeller hvor eierne er nærstående.
    Med «nærstående» regnes ektefelle/samboer, slektninger i rett opp- eller nedstigende linje (foreldre eller barn) og søsken til ektefelle/samboer. Det er imidlertid ikke noe i veien for at en nærstående erverver en boligseksjon som vedkommende selv, eller dennes nærstående, skal bruke som egen bolig.

  2. Tilfeller hvor eierne er selskaper i det samme konsernet.

  3. Tilfeller hvor eierne er selskaper som én fysisk person alene, eller sammen med en nærstående, har bestemmende innflytelse over.

I denne sammenhengen gjelder «nærstående» også for selskaper som én person selv, eller sammen med en nærstående, har bestemmende innflytelse over. Herunder gjelder også selskaper som kun en nærstående på egenhånd har bestemmende innflytelse over.

Hensyn bak endringen

Årsaken til at denne endringen ble innført, er å sørge for at én seksjonseier ikke får en uforholdsmessig dominerende rolle i sameiet. Dette ville nemlig ha påvirket de andre eiernes innflytelsesmuligheter når sameiet skal ta avgjørelser. Det vil være nødvendig med en slik begrensning ettersom hver seksjonseier telles som én stemme på årsmøtet, uavhengig av hvor mange seksjoner vedkommende eier.

§ 24 om endring vedrørende korttidsutleie

I utgangspunktet kan en seksjonseier fritt bestemme over sin egen bruksenhet, og vedkommende står altså fritt til å leie ut boligen. Den nye lovendringen regulerer imidlertid muligheten til å drive med korttidsutleie. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn i strekk. Etter den nye lovendringen er det ikke lenger tillatt å drive korttidsutleie av hele boligen i mer enn 90 døgn i året.

I sameiets vedtekter kan denne grensen på 90 døgn fravikes, og kan settes et sted mellom 60 og 120 døgn. En slik beslutning må tas opp på årsmøtet, og krever to tredjedels flertall.

Hensyn bak endringen

Årsaken til denne endringen er å skape et godt bomiljø. Relasjoner utvikler seg etter hvert, og hyppige og intensive utskiftninger av leieboere kan medføre uro i sameiet, som igjen påvirker bomiljøet. Lovendringen er altså forankret i et felles hensyn, og vil hindre «hotellvirksomhet» i et sameie som er ment for varige bosituasjoner.

Har du spørsmål knyttet til eierseksjonsloven? Snakk med oss.

Les også

Har du spørsmål om eierseksjonsloven?

Kontakt oss