Hjem
icon

Hva er et borettslag?

En familie som flytter inn i et borettslag.

Vet du hva et borettslag er? Denne artikkelen gir deg nyttig informasjon om alle forhold ved et borettslag. Artikkelen er relevant for deg som vurderer å kjøpe deg leilighet i et borettslag eller for deg som vil leie ut leilighet i et borettslag.

Alt du trenger å vite om et borettslag:

Hva er et borettslag?

I et borettslag blir du andelseier hvis du kjøper bolig.

Dette innebærer at du eier din egen leilighet, og at du i tillegg kan bruke fellesarealene til borettslaget.

Som andelseier eier du ikke bygningen leiligheten er i. Bygningen eies av borettslaget du er medlem av. Du har med andre ord eksklusiv bruksrett til en bestemt leilighet.

Det er bare de som bor i borettslaget som er andelseiere. Derfor er det lite aktuelt med borettslag for utleieselskaper eller investeringsobjekter.

Det er ikke andelseierne som står ansvarlig for gjelden til borettslaget. Kreditorer kan derfor ikke legge ansvaret over på andelseiere for gjelden til borettslaget.

Hvorfor velge å bo i et borettslag?

I et borettslag så er det vaktmestertjenester, ordning for betaling av kommunale tjenester og vedlikehold på fellesarealer.

Normalt sett har borettslag en sikringsordning som tres i kraft dersom naboen ikke betaler felleskostnader. Dette innebærer en sikkerhet for deg som andelseier, slik at du ikke blir utsatt dersom naboen ikke betaler.

Hvem bestemmer i et borettslag?

Generalforsamlingen i et borettslag velger ut et styre. Styret får ansvaret for den daglige driften av borettslaget i to år.

Styret:

Det er beboerne i borettslaget som skal utvelge et styre.

Dette gjøres på generalforsamlingsmøtet.

Det utvalgte styret får fullmakt til å ta av seg daglig drift og ivareta beboernes interesser i borettslaget. Ansvaret inkluderer å da viktige avgjørelser knyttet til vedlikehold av bygninger og fellesarealer.

Generalforsamling:

Den øverste myndigheten i et borettslag er generalforsamlingen.

Generalforsamlingen består av alle andelseierne.

Generalforsamlingen er pliktig til å holde et møte hvert år innen utgangen av juni måned. På dette møte er det noen saker som skal behandles. Blant annet skal årsberetning og årsregnskap behandles og godkjennes.

I forkant av generalforsamlingsmøtet er det et krav om at innkalling skal være skriftlig med mellom åtte og tjue dagers varsel. I tillegg skal det utsendes et forhåndsvarsel om når generalforsamlingsmøtet skal finne sted.

Det skal settes frister på saker som skal behandles på generalforsamlingsmøtet. Alle saker blir behandlet.

Ekstraordinær generalforsamling:

Dersom revisor, styret eller en 1/10 av andelseierne krever en ekstraordinær generalforsamling, skal dette gjennomføres.

Sakene som er meldt inn, skal behandles.

Boretten i et borettslag

Felleskostnader:

Det er felleskostnadene som skal dekke kostnadene knyttet til drift av borettslaget.

Dette inkluderer ikke kostnader knyttet til den enkelte leilighet.

Felleskostnader kan for eksempel være vaktmestertjenester, vedlikehold av fellesarealer, felles fyring, renovasjon og forsikring.

Fordeling av felleskostnader skal i utgangspunktet fordeles etter en fordelingsnøkkel. Fordelingsnøkkelen er vanligvis fastsatt i byggeplanen, og fordelt etter leilighetens størrelse.

Hvem har ansvar for vedlikehold?

Hver enkelt andelseier er pliktig til å vedlikeholde sin egen leilighet i borettslaget.

Dette inkluderer innvendige vinduer, ledninger, utstyr, flater og rør. Alle andelseiere skal ivareta sin bruksenhet, og unngå skader eller ulemper for andre andelseiere.

I tilfeller der andelseier ikke overholder sin vedlikeholdsplikt, kan andelseier bli erstatningsansvarlig for manglene som har oppstått.

Borettslaget er også ansvarlig for vedlikehold av bygninger og fellesareal. Borettslagets vedlikeholdsplikt innebærer alt annet vedlikehold som ikke andelseier er ansvarlig for.

Reglene om vedlikehold kan vedtektsfestes og kan derfor fravike borettslagslovens regler.

Vannskader i et borettslag:

Hvis vannskader fremkommer på grunn av manglende vedlikehold, kan borettslaget bli ansvarlige.

Krav som følge av vannskader i et borettslag kan rettes mot borettslaget eller eier av andelen. Ansvaret kan komme grunnet manglende vedlikehold.

En kombinasjon av ansvar kan også forekomme. Da blir ansvaret for erstatningen delt på eier av andelen og borettslaget.

Dugnad:

Det er ikke påbudt å delta på dugnadsarbeid.

Et borettslag er imidlertid pliktige til å drive vedlikehold på fellesarealer og bygninger. Disse felleskostnadene dekkes av andelseierne i borettslaget. Frivillig dugnadsarbeid er nyttig, hvis andelseierne ønsker å få lavere utgifter knyttet til vedlikehold.

Hvis borettslaget har vedtekter som inneholder regler knyttet til vasking, snømåking og lignende, er du pliktig til å bli med på dette.

Hundehold:

Et borettslag kan vedta å ha forbud mot dyr. Borettslaget kan allikevel ikke nekte andelseier å ha dyr i tilfeller det er gode grunner til det, og at det ikke vil være til ulempe for andre andelseiere.

Parkeringsmuligheter:

Retten til parkeringsplass reguleres av borettslagets vedtekter.

Forkjøpsrett i et borettslag

Etter borettslagsloven er det ingen grupper som har forkjøpsrett. Dette må eventuelt være regulert av vedtektene i borettslaget.

Hvem har forkjøpsrett?

I utgangspunktet er det andelseierne og medlemmer av boligbyggerlagene som kan få forkjøpsrett i et borettslag. Ofte foreligger det en intern forkjøpsrett i borettslag, slik at de som bor i borettslaget blir prioritert først.

Frist for å melde forkjøpsretten:

Fristen tres i kraft når borettslaget mottar en skriftlig beskjed om at en andel har byttet eier.

Fristen for å gjøre forkjøpsretten gyldig er på tjue dager. I løpet av denne perioden får de andre som har forkjøpsrett mulighet til å benytte seg av sine rettigheter.

I noen tilfeller foreligger det en særregel som reduserer fristen til fem dager. Dette gjelder når det er gitt ut et forhåndsvarsel om at en andel kan selges.

Utleie i et borettslag

Etter hovedregelen må en forespørsel om utleie godkjennes av styret.

Styret kan velge å avslå søknaden uten saklig grunn.

Hvis du ikke får samtykke fra styret, finnes det noen unntak fra hovedregelen. Blant annet kan ikke styret nekte deg å leie ut deler av din egen bolig. Et annet unntak for utleie er at leieforholdet ikke kan vare i mer enn tre år.

Andelseieren må ha bodd selv i boligen i ett av de to siste årene, og leietaker må godkjennes av styret.

Oppløsning av et borettslag

For å oppløse et borettslag, må borettslaget først avvikles.

En beslutning om oppløsning skal tas av generalforsamlingen. For å ta den avgjørelsen kreves det et flertall av stemmer med 2/3 i to ulike generalforsamlinger.

Generalforsamlingen skal både ha et ordinært og ekstraordinært generalforsamlingsmøte. Møtene skal ha minst fire ukers mellomrom fra hverandre.

Dette kan Codex Advokat bistå deg med

  • Spørsmål knyttet til borettslag
  • Rådgivning innen borettslag
  • God kjennskap til lover og regelverk

Har du spørsmål knyttet til borettslag? Snakk med oss.

Les også