Hjem
icon

Oppløsning av eiendoms­sameie

Mor sitter foran datamaskin med et barn på fanget.

Mange eiendommer eies av to eller flere personer sammen. Den vanligste situasjonen er at for eksempel ektefeller eller samboere kjøper en eiendom sammen, og dermed blir sameiere. Det er heller ikke uvanlig at søsken arver en eiendom sammen. Dessverre er det ofte slik at man ikke tenker gjennom eierskapet på forhånd, og et sameierforhold kan gå surt. En aktuell problemstilling er da hvordan en sameier kan komme seg ut av sameiet uten å lide et økonomisk tap.

Dette får du vite om oppløsning av eiendomssameie:

Hva er sameie?

Et sameie er at to eller flere personer eier noe sammen. Ved eiendomssameie er det en eiendom som blir eid av to eller flere personer. Hver sameier vil da eie en ideell andel av eiendommen. Sameier reguleres av sameieloven, og er også kjent som ordinært sameie, ideelt sameie og tingsrettslig sameie.

Sameier eller eierseksjonssameier?

Ordinære sameier må ikke forveksles med eierseksjonssameier. Ved eierseksjonssameier er en eiendom delt inn i ulike seksjoner, og hver seksjonseier eier en ideell andel av eiendommen, i tillegg til at de har en varig og eksklusiv bruksrett til en nærmere bestemt del av eiendommen. For slike sameier gjelder en helt egen lov, nemlig eierseksjonsloven.

Oppløsning av sameiet

Man skiller mellom såkalt frivillig oppløsning av et sameie, og tvangssalg av eiendommen.

Frivillig oppløsning

Som sameier kan du fritt selge din ideelle andel av eiendommen. Det er imidlertid ikke alltid like lett å få en akseptabel pris for denne ideelle andelen, ettersom det virker prisdempende å skulle kjøpe en fritidseiendom som må deles med ukjente mennesker. Ved et salg foreligger det også en opplysningsplikt om eventuelle uoverensstemmelser mellom de nåværende sameierne av eiendommen.

Det er derfor vanligere at en sameier som ønsker seg ut av sameiet kommer med en begjæring om oppløsning av sameiet. Vedkommende kan da bli løst ut av sameiet av de øvrige sameierne. Den største utfordringen med en slik løsning vil nok være å bli enige om en pris.

Tvangssalg

Dersom dere ikke blir enige om prisen, og det ikke er mulig å dele eiendommen rent fysisk, kan det være nødvendig med et tvangssalg av eiendommen. Eiendommen vil da selges på åpent marked, og salgssummen blir fordelt mellom sameierne, basert på hvor stor eierbrøk de ulike sameierne har. Kravet om oppløsning ved tvangssalg må fremsettes for tingretten.

Hvordan går du frem for å løse opp et sameie?

Dersom du ønsker å kreve et sameie oppløst, behøver du ikke å oppgi noen begrunnelse for det. De øvrige sameierne må imidlertid gis et varsel med rimelig frist.

Hva som regnes som en «rimelig frist» avhenger av situasjonen, og når begjæringen fremsettes. Dersom eiendommen er en sommerhytte og sameiet kreves oppløst rett før sommeren, må fristen nødvendigvis være lengre enn dersom begjæringen fremsettes på høsten.

Dersom sameierne har avtalt i en sameiekontrakt at sameiet ikke kan kreves oppløst, vil det ikke være mulig å oppløse sameiet, med mindre det gjøres en konkret vurdering og det kommer frem at denne oppløsningsbegrensningen er så urimelig at den må tilsidesettes.

Hvem har forkjøpsrett ved et tvangssalg?

Ved et tvangssalg har samtlige sameiere forkjøpsrett til eiendommen. Dette innebærer at de kan tre inn i det høyeste budet som oppnås på markedet. At det fremsettes et krav om oppløsning trenger derfor ikke nødvendigvis å føre til at en uforstående kjøper eiendommen.

Også den sameieren som krever oppløsningen av sameiet, har forkjøpsrett. Vedkommende kan altså kreve oppløsning for å kunne sikre seg eksklusiv bruk av eiendommen.

Dersom to sameiere legger inn like høye bud, og de ikke ønsker å fortsette som sameiere, vil det første budet som ble lagt inn ha fortrinnsrett.

Har du spørsmål knyttet til oppløsning av eiendomssameie? Snakk med oss.

Les også