Hjem
icon

Vedlikeholds­plikt i eierseksjons­sameier

En eldre mann maler vinduskarmene på huset sitt.

Hver enkelt seksjonseier har en vedlikeholdsplikt for sin egen seksjon. Det betyr at du selv har ansvar for å holde seksjonen din forsvarlig ved like, slik at det ikke oppstår ulempe eller skade for de andre sameierne. Hver seksjon består av en hoveddel, samt eventuelle tilleggsdeler. Typiske tilleggsdeler er hage og boder. Ved vurdering av vedlikeholdsplikten må man skille mellom vedlikehold av de enkelte seksjonene, og vedlikehold av fellesareal.

Dette får du vite om vedlikeholdsplikten i eierseksjonssameier:

Hva innebærer vedlikeholdsplikt av egen seksjon?

Ved vurdering av vedlikeholdsplikten i eierseksjonssameier må man skille mellom vedlikehold av fellesareal og den enkelte seksjon.

Den enkelte seksjonseier har en vedlikeholdsplikt for sin egen seksjon. Dette betyr at seksjonseier må holde sin seksjon forsvarlig ved like på en måte så det ikke oppstår ulempe eller skade overfor andre seksjonseiere. Seksjonseiers vedlikeholdsplikt er beskrevet i eierseksjonsloven § 32.

Dersom andre seksjoner eller fellesareal er påført skader som følge av manglende vedlikehold, kan den sameieren som har forsømt vedlikeholdsplikten bli holdt erstatningsansvarlig for skadene som har oppstått.

Sameiet har vedlikeholdsplikt for fellesarealet, både utvendig og innvendig, og for felles konstruksjoner. Alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt, omfattes av vedlikeholdsplikten til sameiet. Sameiets vedlikeholdsplikt er beskrevet i eierseksjonsloven § 33.

Det er viktig å merke seg at en annen vedlikeholdsfordeling kan fremgå av vedtektene til sameiet.

Hva innebærer vedlikeholdsplikt av fellesareal?

Fellesarealet er alt arealet i eierseksjonssameiet som ikke inngår som en del av de enkelte seksjonene.

Ansvaret for vedlikehold av fellesareal hviler på alle sameierne i fellesskap. Vedtak om vedlikehold kan treffes med alminnelig flertall på årsmøter (mer enn 50 % flertall). Alternativt kan et vedlikeholdsvedtak bli truffet av styret eller forretningsfører, på nærmere vilkår. Sameierne kan godt utføre vedlikeholdsarbeidet som en dugnad, men det er ikke mulighet for å innføre en dugnadsplikt.

At vedlikeholdet er forsvarlig er en individuell rettighet for hver enkelt seksjonseier.

Dette betyr at det ikke er mulig å avgjøre på et årsmøte at vedlikeholdsplikten skal forsømmes, selv om flertallet stemmer for dette.

Dersom dette likevel skjer, kan den eller de seksjonseierne som utfører det nødvendige vedlikeholdet søke regress hos de øvrige sameierne for den andelen av utgiftene som overstiger vedkommendes egen del. Utgiftene til vedlikehold av fellesareal er en felleskostnad, som i utgangspunktet skal deles etter sameiebrøken.

Hvor går grensen mellom private seksjoner og fellesareal?

Det kan fort oppstå diskusjoner om hvor grensene går mellom fellesareal og de enkelte seksjonene. Disse grensene vil fremgå av seksjoneringsbegjæringen. Normalt går disse grensene i vegger og etasjeskiller som avgrenser seksjonene.

Hver sameier plikter å vedlikeholde seksjonen innvendig, og fellesskapet plikter å vedlikeholde de øvrige bygningsdelene. Vedlikehold av for eksempel tak og drenering vil derfor hvile på fellesskapet, og ikke sameierne som eier seksjoner henholdsvis øverst og nederst i bygningen.

Fordeling av kostnader til vedlikehold

Skal eierseksjonssameiet foreta større oppgraderinger, er det vanlig at kostnadene dekkes gjennom et vedlikeholdsfond, lån som betales gjennom felleskostnader eller at den enkelte seksjonseier dekker kostnadene direkte.

Eierseksjonsloven legger opp til at felleskostnadene skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. I de fleste tilfeller er sameiebrøken fastsatt etter areal eller etter seksjonens verdi. Det følger av eierseksjonsloven § 30 at seksjonseierne kun hefter for sin sameiebrøk.

Felleskostnader skal dekke sameiets kostnader til strøm, forsikring, forretningsførsel, kommunale utgifter, eventuelle lån og vedlikehold av fellesareal.

Låneopptak i sameier

Ved større vedlikehold eller andre investeringer i eierseksjonssameier, er det vanlig at det blir tatt opp lån i sameiet.

Låneopptak forutsetter at man ikke har oppsparte midler og at lånet går til dekning for det formålet som det var tenkt.

Styret har i utgangspunktet myndighet til å gjennomføre nødvendig vedlikehold og til å ta opp lån. Styret kan også fordele utgiftene på seksjonseierne uten å legge frem en sak for årsmøtet. Banken gis da adgang til å ta sikkerhet i sameiets felleskonto.

I et eierseksjonssameie har hver enkelt beboer en eksklusiv bruksrett til sin seksjon, og den enkelte seksjon kan av den grunn ikke pantsettes i forbindelse med låneopptak uten at eier av seksjonen medvirker.

Vedlikeholdsfond i sameier

Et vedlikeholdsfond er oppsparing av økonomiske reserver for vedlikehold i eierseksjonssameier.

For at det skal være anledning for styret å beslutte at det skal spares opp til et vedlikeholdsfond, må dette først vedtas på årsmøtet. Det er så opp til styret å fastsette beløp som skal spares til vedlikeholdsfondet, med mindre dette ble vedtatt på årsmøtet.

Får jeg dekket advokatutgifter?

En tvist med styret eller liknende i et eierseksjonssameie vil normalt gi rett til rettshjelpsdekning gjennom innboforsikringen din.

Du vil da vanligvis ha krav på å få dekket 80% av kostnadene til advokat. I tillegg kommer en egenandel på 3000 - 4000 kroner. Forsikringen dekker også 80% av utgiftene til takstrapport, forutsatt at en takstrapport anses som nødvendig.

Dette kan Codex Advokat bistå deg med

  • Spørsmål angående finansiering av vedlikehold eller vedlikehold i eierseksjonssameier
  • Juridisk rådgivning og støtte
  • Bistand i rettslige problemstillinger og rettssak

Har du spørsmål knyttet til vedlikeholdsplikt i eierseksjonssameier? Snakk med oss.

Les også