Hjem

Sameie

To personer pakker ut fra esker.

Et eiendomssameie oppstår når to eller flere personer eier en eiendom sammen. Hver sameier vil ha råderett over boligen, og vil da ha rett til en ideell andel av eiendommen. Tingsrettslige sameier reguleres av sameieloven. Når man eier en eiendom sammen med andre, vil det imidlertid kunne oppstå spørsmål om hvordan den faktiske bruken av eiendommen skal utøves, og hvordan man skal forvalte eiendommen sammen. I denne artikkelen redegjør vi for ulike regler som gjelder for et sameie.

Dette får du vite om sameie:

Hva er et sameie?

Et sameie foreligger når to eller flere personer eier noe sammen. Ved et eiendomssameie eier to eller flere personer den samme eiendommen. I utgangspunktet reguleres alle sameier av sameieloven, med mindre sameiet er eksplisitt unntatt.

Hvordan oppretter man et sameie?

Et sameie kan stiftes ved en formell avtale eller som en sameiekontrakt. Et sameie kan også oppstå dersom to eller flere personer erverver den samme eiendommen, for eksempel ved generasjonsskifte og gjennom arv, eller i et ekteskap eller samboerforhold.

Hvilke typer sameie finnes?

Det finnes flere typer eierformer, og de ulike eierformene har egne regler som gjelder. Ofte spesifiserer man ikke hvilken type sameie man snakker om. Eierseksjonssameie, borettslag og tomtefeste skiller seg fra ordinært sameie på flere måter.

Eierseksjonsssameie

I et eierseksjonssameie eier man én bestemt seksjon i sameiet, såkalt selveie. Eierseksjonssameie skiller seg fra sameie ved at man i sameie kun eier en ideell andel av boligeiendommen, mens man i et eierseksjonssameie eier en spesifikk del av sameiet. Eierseksjonssameier reguleres av eierseksjonsloven.

Borettslag

I et borettslag er beboerne, også kalt andelseiere, deltakere i et samvirkelag som eier bygningen. Andelseierne har bruksrett til én bestemt bolig. Denne eierformen skiller seg altså fra sameie ettersom man ved sameie i utgangspunktet har bruksrett til hele eiendommen. Borettslag reguleres av borettslagsloven.

Tomtefeste

Ved et tomtefeste eier du din egen bolig, men du leier («fester») tomten som boligen står på. Et tomtefesteforhold består derfor av to parter, grunneieren («bortfester») og leietakeren («festeren»). Et slikt forhold kalles ikke for et sameie, men for et festeforhold.

Hva sier sameieloven?

Et sameie blir regulert av reglene i sameieloven, også kalt lov om sameige.

§ 1 om forholdet mellom sameiekontrakt og sameieloven

Når to eller flere personer eier noe sammen på en slik måte at de eier en ideell andel hver, blir dette regulert av sameieloven. Reglene i sameieloven kan imidlertid fravikes i en sameiekontrakt som er inngått mellom de ulike eierne. Det er altså bestemmelsene i sameiekontrakten som gjelder dersom disse sier noe annet enn sameieloven.

§ 3 om sameierens rett til bruk

I utgangspunktet kan hver sameier i et sameie råde over hele eiendommen, både faktisk og juridisk, på samme måte som en eneeier kunne gjort. I et sameie er det imidlertid slik at forholdet mellom de ulike sameierne vil sette begrensninger.

Vanlige problemstillinger du kan møte på i et sameie, er:

  • Uenighet om bruk av sameiegjenstanden
  • Flertallsvedtak
  • Vedlikeholdsansvar
  • Kostnads- og inntektsfordeling
  • Forkjøpsrett
  • Oppløsning av sameiet

I tillegg sier sameieloven § 3 at man ikke skal bruke eiendommen i større utstrekning enn det sameieandelen tilsier, og heller ikke på en slik måte at det skaper unødvendig eller urimelig ulempe for de andre sameiepartene.

§ 4 om flertallsvedtak i et sameie

Flertallet i et sameie kan fatte vedtak om styring og utnytting av eiendommen, så lenge det er i samsvar med det eiendommen vanligvis brukes til. Dersom det i sameiekontrakten er bestemt at boligen skal brukes som en fritidseiendom, kan for eksempel ikke flertallet bestemme at boligen plutselig skal brukes som næringseiendom.

Skillet mellom hva sameiets flertall kan og ikke kan beslutte på vegne av fellesskapet, byr ofte på problemer. Vi i Codex Advokat har bistått en rekke sameiere med å løse slike problemstillinger, og gi fortløpende rådgivning.

§ 8 om vedlikeholdsplikten i et sameie

I sameieloven § 8 står det at en sameier skal rydde, rengjøre og oppfylle andre plikter som tilfaller ved bruken av en eiendom etter at vedkommende har benyttet seg av boligen.

Hver sameier har krav på at eiendommen holdes forsvarlig vedlikeholdt. Dersom det er fare for at eiendommen blir skadet eller ødelagt, kan en sameier påse at eiendommen sikres. I utgangspunktet skal sameieren likevel først rådføre seg med de øvrige sameierne. Dersom en sameier påtar seg ansvaret for vedlikehold, kan vedkommende ta seg betalt for arbeidet, både i form av arbeidsinnsats og direkte utgifter.

Hvordan et vedlikehold skal foregå er ikke regulert i lovene, og det er derfor opp til sameierne å bli enige om hvordan vedlikeholdet av eiendommen skal foregå. I den forbindelse vil det være fornuftig å opprette en sameiekontrakt eller lignende, slik at det foreligger en skriftlig avtale. Det er også mulig å beslutte vedlikeholdstiltak ved flertallsvedtak.

§ 9 om utgifter og inntektsfordeling i et sameie

Etter sameieloven er det i utgangspunktet slik at visse utgifter skal deles mellom sameierne basert på hvor stor eierandel de har. Disse utgiftene er følgende:

  • Avgifter
  • Trygdekostnader
  • Eiendomsskatt
  • Andre lignende faste eller påkrevde utgifter
  • Andre vanlige utgifter som alle sameierne har like stor nytte av

Utgifter som sameierne ikke har like stor glede av, skal deles etter hvilken nytte det har for de ulike sameierne. Dersom sameiet får inntekter, skal inntektene deles mellom sameierne basert på hvor stor eierandel de har.

§ 10 og 11 om forkjøpsrett i et sameie

I utgangspunktet har en sameier rett til å selge hele eller deler av sin sameiepart. Dersom en sameier velger å gjøre dette, vil de øvrige sameierne ha forkjøpsrett. Dette innebærer at du har rett til å tre inn i høyeste bud ved salg.

I forbindelse med kjøpsrett av sameie kan det oppstå flere problemstillinger. Hvordan foregår varslingen av forkjøpsrett? Hvem går først dersom flere sameiere ønsker å benytte seg av kjøpsretten sin? Hvilke frister gjelder? Det er mange vanskelige situasjoner som kan oppstå. Vi i Codex Advokat kan hjelpe deg dersom du har spørsmål om hvordan forkjøpsretten skal utøves i ditt sameie.

§ 13 om utløsning av sameier ved misbruk

Dersom en sameier misbruker eierskapet sitt, kan dette føre til tap overfor de øvrige sameierne. Et typisk misbruk vil være oppførsel som gjør at de andre sameierne ikke får utnyttet eiendommen slik de har krav på, eller at eiendommen får skader.

Det kan ved et slikt tilfelle være aktuelt å kreve at den som misbruker eiendommen løses ut av sameiet. Ved utløsning av en sameier, vil vedkommende bli tvunget til å gi fra seg sin sameieandel mot et vederlag. I enkelte tilfeller vil også de øvrige sameierne kunne ha et berettiget erstatningskrav mot misbrukeren.

§ 15 om oppløsning av sameiet

En sameier står fritt til å selge sin ideelle andel i et sameie, med mindre noe annet er avtalt. Dette er en såkalt frivillig oppløsning av sameiet. I praksis kan det imidlertid være vanskelig å få solgt en slik sameieandel til akseptabel pris, ettersom det ikke er så attraktivt for andre å måtte dele for eksempel en fritidsbolig med ukjente mennesker.

Dersom en sameier ønsker seg ut av et sameie, er det vanligvis bedre å begjære sameiet oppløst. De øvrige sameierne kan da kjøpe ut den som ønsker seg ut av sameiet. En utfordring med en slik løsning kan være å bli enige om pris.

Dersom det ikke er mulig å dele eiendommen rent fysisk, og sameierne ikke klarer å bli enige om hvilken pris den som vil ut av sameiet skal løses ut for, må sameiet oppløses etter reglene for tvangssalg. Eiendommen vil da selges, og salgssummen blir fordelt mellom sameierne basert på hvor stor eierandel de har. Samtlige sameiere har forkjøpsrett i et slikt tilfelle, men man kan risikere at en utenforstående tredjepart byr på eiendommen til en slik pris at ingen av sameierne har råd til å tre inn i dette budet.

Kravet om oppløsning av sameiet ved tvangssalg skal fremsettes for tingretten.

Har du spørsmål knyttet til sameie? Snakk med oss.

Les også

Har du spørsmål om sameie?

Kontakt oss