Hjem
icon

Borettslagsloven

Kvinne som sitter på kjøkkenbenken.

Det finnes ulike måter å organisere et eierforhold på, enten du bor i blokk, tomannsbolig eller rekkehus. Det er ulike regler og lover som gjelder alt ettersom hvilken eierform som gjelder for din bolig. Hvis du bor i et borettslag så er det bestemmelsene i borettslagsloven (brl.) som er gjeldene. Borettslagsloven regulerer situasjoner som angår borettslaget i sin helhet, styrets arbeid og hva som gjelder den enkelte andelseiers rettigheter.

Hvis du vurderer å kjøpe en leilighet i et borettslag, sitter i styret i et borettslag eller eier en andel i et borettslag er det fornuftig å ha en generell oversikt over hva borettslagsloven regulerer.

Viktige forhold du trenger å vite om borettslagsloven:

Kapittel 1: Innledende bestemmelser

Loven gjelder for borettslag, og i henhold til brl. § 1-1 første ledd er et borettslag et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseiere bruksrett til egen bolig i den bygningen som borettslaget selv eier.

Andelseiers bruksrett knytter seg til én enkelt boenhet.

Videre har den enkelte andelseier rett på å bruke lagets fellesarealer på lik linje med de øvrige andelseierne.

Det er etter dette, borettslaget som er den formelle eieren av eiendommen i sin helhet. Dette skiller seg fra eierseksjonssameier hvor den enkelte sameier innehar en faktisk eierandel av eiendommen.

Dette er den vesentlige forskjellen på eierformen av et borettslag og et eierseksjonssameie.

Kapittel 2: Opprettelse av borettslag

Kapittel 2 regulerer nærmere hvordan et borettslag skal opprettes.

Det første som må gjøres ved opprettelsen av et borettslag er at stifterne må utforme et stiftelsesdokument, jf. brl. § 2-1.

Dette er en absolutt regel og en forutsetning for at borettslaget skal anses som opprettet.

Stiftelsesdokumentet skal videre inneholde borettslagets vedtekter. Vedtektene skal i henhold til § 2-2 minimum inneholde:

  1. Navn på borettslaget (navnet må inneholdet ordet "borettsalg" eller "BRL")
  2. Navn på kommunen hvor borettslaget skal ha forretningskontor
  3. Pålydende verdi på andelene
  4. Laveste og høyeste tall på styremedlemmer
  5. Hvilke saker som skal behandles på orinære generalforsamlinger

Av styredokumentet skal det ellers gå frem foretaksnavn, adresse, fødsels- eller organisasjonsnummer for stifterne, tidspunkt for innbetaling av andelene, hvem som skal sitte i styret og hvem som skal være revisor i laget, jf. brl. § 2-3.

Av brl. § 2-5 går det frem at stifterne må utforme en åpningsbalanse som skal vedlegges stiftelsesdokumentet. Åpningsbalansen skal settes opp i samsvar med regnskapsloven og må stadfestes av en autorisert revisor. Videre må det i henhold til § 2-6 en bygge- og finansieringsplan vedlegges stiftelsesdokumentet.

Avslutningsvis må stifterne signere og datere stiftelsesdokumentet. Borettslaget er stiftet når stifterne har signert på stiftelsesdokumentet.

Kapittel 3: Andelskapital

Borettslagets andeler skal være like store og lyde på minst kr. 5 000, men ikke mer enn kr. 20 000, jf. brl. § 3-1.

Samme bestemmelse regulerer videre at borettslaget skal ha minst to andelseiere.

Det følger videre av brl. § 2-2 at det skal være knyttet en andel til hver av boligene som er med i bygge- og finansieringsplanen. Unntatt de boligene som skal leies ut.

Bestemmelsen § 3-2 regulerer styrets adgang til å endre på antallet andeler i borettslaget. Slike beslutninger krever som en hovedregel behandling under generalforsamling og samtykke med 2/3 flertall.

Styret i borettslaget kan vedta å øke tallet på boliger, eller knytte andeler til boliger som før har vært brukt til utleie. Det kan eksempelvis være at en andelerseier søker om oppdeling av sin egen andel.

Styret kan videre gjøre avtale med andelseiere om innløsning av andeler.

Dette kan eksempelvis gjøre seg gjeldene hvis boligen skal omgjøres til fellesareal eller leies ut.

Styret kan tilsvarende godkjenne at andeler sammenslås i forbindelse med sammenslåing av boliger. En slik godkjennelse krever imidlertid ikke samtykke fra generalforsamlingen.

Loven regulerer videre at tallet på andeler i et borettslag ikke kan være én. Da regnes borettslaget som oppløst.

Kapittel 4: Andelseier, overgang av andeler m.m

Det følger av brl. § 4-1 at det bare er fysiske personer som kan være andelseier og at hver andelseier kun kan eie én andel.

Unntaket knytter seg imidlertid til stat, fylkeskommune og kommune som kan eie andel eller andeler som gir rett til minst èn bustad og opp til ti prosent av boligene i lag med fem eller flere andeler, jf. brl. § 4-2.

Videre kan det fastsettes i vedtektene at stat, fylkeskommune, kommune, boligbyggelag, institusjon eller samanslutning med samfunnsnyttig formål og arbeidsgiver som skal leie ut bolig til sine ansatte, kan eie opp til 20% prosent, i tillegg til andeler som kan eies etter brl. § 4-2.

Eierskifte og tilhørende vilkår

En andel kan skifte eier uten øvrige vilkår enn at vedkommende må være en fysisk person og at det kun er tale én andel i borettslaget.

Andre vilkår kan imidlertid avtales i vedtektene. Begrepet "vilkår" i denne sammenheng kan tolkes vidt, men det er avgjørende at vilkårene er saklig begrunnet. Vilkår for eierskifte kan etter dette ikke vedtektsfestes uten at dette forankres i saklig grunn.

Et eksempel på et vilkår det vil være adgang til å vedtektsfeste er forkjøpsrett til andeler.

For det tilfellet at det er avtalt i vedtektene at ny andelseier skal godkjennes av borettslaget, kan godkjenning ikke nektes uten saklig grunnlag. Godkjenningskravet gjelder også der andelen blir overført til nærstående. Saklig grunn kan eksempelvis være om borettslaget er kjent med at vedkommende tidligere har misligholdt sine plikter i andre boligforhold.

Pålegg om tvangssalg

Et pålegg om tvangssalg er det strengeste virkemiddelet et borettslag kan benytte for det tilfellet at andelseier handler i strid med lov eller vedtekter, jf. brl. § 4-8. For det tilfellet at pålegg ikke bli etterkommet av andelseier, kan borettslaget kreve tvangssalg.

Pålegg om tvangssalg skal fremsettes skriftlig. Videre skal pålegget opplyse om at den aktuelle andelen kan kreves tvangssolgt, om ikke pålegget etterkommes av andelseier. Fristen som andelseier fis for å etterkomme pålegget kan ikke være kortere enn tre måneder.

For det tilfellet at pålegget ikke er etterkommet innen den fastsatte fristen, kan andelen kreves solgt eller tvangssolgt etter bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven.

Forkjøpsrett

Forkjøpsrett ved et eierskifte er ikke lovfestet. Det vil si at eventuell forkjøpsrett må reguleres i borettslagets vedtekter jf. brl. § 4-11.

Forkjøpsrett eller andre løysingsretter kan også heftes på enkelte andeler etter avtale.

Forkjøpsrett kan ikke gjøres gjeldende når andelen går over til ektefelle, til andelseierens eller ektefellens slektning i rett opp- og nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving, til søsken eller til noen annen som i de to siste åra har hørt til samme husstand som den tidligere eieren. Forkjøpsrett kan heller ikke gjøres gjeldende når andelen går over på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller når et husstandsmedlem tar over andelen etter reglene i husstandsfellesskapsloven § 3.

Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er tjue dager fra borettslaget fikk skriftlig melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår.

Kapittel 5: Boligene

Hver andelseier har en enerett, herunder en eksklusiv bruksrett, til å bruke egen bolig.

Andelseier har videre rett til å benytte borettslagets fellesarealer til det formål de er tenkt eller vanlig brukt til, eller til annet som er i samsvar med tiden og forholdene ellers. Kapittel 5 regulerer flere regulerer som berører den enkelte andelseiere bruk av andelsleiligheten.

Overlate bruken av andelen til andre

I henhold til brl. § 5-3 kan ikke andelseier fritt overtale bruken, herunder blant annet leie ut leiligheten til andre uten samtykke fra borettslaget. Det finnes imidlertid unntak til denne hovedregelen.

En andelseier kan eksempelvis leie ut deler av boligen for det tilfellet at andelseier selv bor i boligen. Dette gjelder for eksempel i tilfeller hvor man skal inngå et samboerskap og vedkommende flytter inn i din andelsleilighet, eller hvis du ønsker å leie ut et rom i leiligheten til en kollega eller studievenn.

Videre åpner loven for at andelseier kan leie ut hele leiligheten til andre, opptil 30 dager i løpet av året. Det vil si korttidsleie eller annen utleie via air bnb.

Med godkjenning fra styret kan andelseier overlate bruken av hele boligen opp til en periode på tre år, jf. brl. § 5-5. Dette dersom andelseieren eller - et medlem av brukarhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen – har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. En godkjenning fra styret kan kun nektes dersom det er forhold ved vedkommende som gir saklig grunn for det. Saklig grunn kan eksempelvis være at brukeren tidligere har blitt kastet ut på grunn av bråk eller hærverk.

Andelseier kan ellers overlate bruken til andre, hvis det foreligger særlig grunn, jf. brl. § 5-6. Andelseier kan med godkjenning fra styret overlate bruker av hele boligen i de tilfellene hvor:

  1. Andelseier er en juridisk person, eller
  2. Andelseier skal være bortreist som en følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller som en følge av andre tungtveiende grunner, eller
  3. Et medlem av husstanden er andelseiers ektefelle eller slektning i opp- eller nedstigende linje, eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, eller
  4. Det gjelder bruksrett som noen har krav på etter ekteskapsloven § 68 eller husstandsfelleskapsloven § 3 andre ledd.

Borettslaget kan kun nekte en overlatning av bruken dersom det er forhold hos vedkommende som gir saklig grunn for det.

Overlatning av bruken som krever borettslagets godkjennelse med søkes skriftlig om. Hvis ikke borettslaget har svart på søknad innen én måned, kan godkjennelse legges til grunn.

Det er videre greit å være oppmerksom at det er andelseier selv som vil være ansvarlig overfor borettslaget, selv om bruken er overlatt, jf. brl. § 5-8. Det vil si at andelseier svarer for felleskostnader og øvrige plikter overfor borettslaget.

For det tilfellet at bruken av en andelsleilighet er overlatt i strid med det ovennevnte og uten godkjennelse av borettslaget, kan borettslaget kreve flytting eller tvangsfravikelse.

Andelseiers bruk og vedlikeholdsplikt

Andelseier skal jf. brl. § 5-11 "fara fint med bustaden og fellesareala". Andelseiers bruk av boligen og fellesarealene skal ikke være urimelig eller unødvendig ulempe for andre andelseiere. Andelseier kan videre ikke bruke boligen til annet enn boligformål, så fremt ikke annet godkjennes av styret.

Med godkjenning fra styret kan andelseier gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendig av på grunn av nedsatt funksjonsevne hos en bruker i boligen. Her kan ikke borettslaget nekte uten at det foreligger saklig grunn.

Det følger av brl. § 5-12 at andelseier skal holde boligen i forsvarlig stand. Dette er en generell plikt overfor borettslaget, slik at det ikke oppstår skade på eiendommen eller skade på andre andeler. Et brudd på vedlikeholdsplikten kan medføre erstatningansvar overfor borettslaget eller andre andelseiere. Det er imidlertid ingenting i veien for at andelseier gjør endringer på boligen, så fremt ikke endringene påvirker eiendommens bærende konstruksjoner, fasade eller eiendommen for øvrig.

Andelseier skal holde vedlike slikt som vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr, apparat og innvendige flater i boligen. Vedlikeholdet omfatter også reparasjon eller utskiftning av rør, ledninger, inventar, utstyr, apparat, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv-, og himplingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer, men ikke utskiftning av vinduer og ytterdører.

Andelseier skal heller ikke bekoste utskiftning eller reparasjon av tak, bjelkelag, bærende konstruksjoner, rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner. Vedlikeholdsplikten til andelseier omfatter også tilfeldig og plutselig skade.

Når det gjelder andelseiers vedlikeholdsplikt er det greit å være oppmerksom på at dette ansvaret kan bestemmes annerledes i borettslagets vedtekter. Det vil si at andelseier vil kunne ha et innskrenket eller utvidet vedlikeholdsansvar alt ettersom hva som er regulert i vedtektene.

Borettslagets vedlikeholdsplikt er regulert i brl. § 5-17, som vist til over. Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen i forsvarlig stand, i langt ikke vedlikeholdsplikten ligger under andelseiers ansvar.

Andelseier plikter å gi borettslaget tilgang til sin andel, for det tilfellet at dette er nødvendig i forbindelse med vedlikehold, reparasjon eller utskiftning. For det tilfellet at borettslaget ikke overholder sin vedlikeholdsplikt, kan andelseier kreve erstatning for sitt tap.

Felleskostnader

Felleskostnadene i borettslaget skal deles mellom andelseierne ut ifra forholdet mellom verdiene på boligen eller ut ifra andre retningslinjer som følger av bygge- og finansieringsplanen, jf. brl. § 5-19.

Bortfall av bruksretten

I samsvar med brl. § 5-21, kan andelseieren si opp boretten med en frist på minst seks måneder. Andelseierne svarer da for felleskostnader for tiden frem til boretten er falt bort, så fremt ikke ny andelseier har tatt over ansvaret før disse seks månedene. Hvis andelseier ikke har gitt fra seg boretten når fristen er ute og andelen ikke er solgt, faller oppsigelsen bort.

Det følger videre av brl. § 5-22 at borettslaget kan pålegge andelseier å selge sin andel. Dette gjør seg aktuelt for de tilfeller hvor andelseier har misligholdt sine plikter i vesentlig grad, og ikke har etterkommet borettslagets advarsler.

En slik advarsel må fremsettes skriftlig og opplyse om konsekvensene som følger (herunder pålegg om salg), for det tilfellet at pålegget ikke etterkommes. Blir ikke pålegget etterkommet innen fristen, kan borettslaget kreve andelen solgt.

Et slikt mislighold fra andelseiers side kan typisk gjelde mislighold av vedlikeholdsplikten, felleskostnader, ordensregler m.m. Misligholdet må være vesentlig, noe som betyr at et enkelt betalingsmislighold ikke er tilstrekkelig. Blir ikke pålegget etterkommet innen fristen, kan borettslaget kreve andelen solgt.

Hvis andelseieren derimot oppfører seg på en måte som gjør at det er fare for ødeleggelse av eiendommen, eller annen atferd som er til alvorlig plage eller sjenanse for andre brukere av eiendommen, kan borettslaget kreve fravikelse av boligen etter tvangsfullbyrdelsesloven.

Kapittel 6: Rettsregistrering

Andelene i borettslaget skal registreres i grunnboken, jf. brl. § 6-1. For registrering gjelder som hovedregel reglene i tinglysingsloven.

Ved registrering i grunnboken oppnår man rettsvern overfor andre rettigheter.

Videre kan rettserverv som knytter seg til en andel i et borettslag, registreres i grunnboken. De mest vanlige rettserverv er overføring av eiendomsrett, pantsettelse og utlegg.

Kapittel 7: Generalforsamlingen

I et borettslag så er generalforsamlingen den øverste myndigheten, jf. §7-1.

Enkelte vedtak og beslutninger kan kun gjøres av generalforsamlingen.

Den enkelte andelseier i borettslaget har rett til å delta i generalforsamlingen. Videre vil andelseier ha tel – og stemmerett tilknyttet beslutninger. Annet medlem av andelseiernes husstand også rett til å være til stede og til å uttale seg.

Borettslaget skal holde ordinær generalforsamling én gang i året. Styret skal i forkant varsle alle andelseiere om møtet og opplyse om frist for å melde inn saker for behandling. Godkjenning av årsregnskap og årsmelding skal alltid tas opp og avgjøres i generalforsamlingen.

Når styret finner det nødvendig skal ekstraordinær generalforsamling avholdes. Ekstraordinær generalforsamling skal også avholdes hvis revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst 1/10 av stemmene krever det.

Formkrav i forbindelse med innkalling til generalforsamling fremgår av brl. § 7-6. Det er styret sin oppgave å kalle inn til generalforsamling. Innkallingen skal være sendt minst åtte dager og høyst 20 dager før møtet skal avholdes. Ekstraordinær generalforsamling kan kalles inn med kortere varsel, men minst tre dager før.

Det er av betydning at alle de saker som skal behandles i generalforsamlingen er fremgår i innkallingen. Dette fordi generalforsamlingen ikke kan treffe vedtak i andre saker enn de som er oppgitt i innkallingen - med mindre alle andelseierne i borettslaget samtykker.

Hvis ikke alle møter i generalforsamlingen er det ikke nok med samtykke fra de som faktisk har møtt. Alle i borettslaget må samtykke.

Det er styreleder som leder generalforsamlingen med mindre generalforsamlingen oppnevner en annen møteleder.

Stemmeavgivning

Ved stemmegivningen har hver andelseier én stemme selv om en andelseier har flere andeler. Vedtak i generalforsamlingen krever et alminnelig flertall, altså mer enn halvparten. Hvis resultatet etter stemmene er avgitt blir likt, så benyttes loddtrekning om ikke annet er avtalt i vedtektene. Det kan derimot fastsettes andre flertallskrav i vedtektene. Endring av vedtektene krever derimot 2/3 flertall.

Kapittel 8: Styret og forretningsfører

Alle borettslag skal ha et styre jf. brl. § 8-1. Videre skal styret minst bestå av tre medlemmer og medlemmene må være myndige.

Det er generalforsamlingen som velger styremedlemmene. Styreleder skal imidlertid velges særskilt, jf. brl. § 8-2.

Styremedlemmer velges inn i styret med en varighet på 2 år om ikke annet avtales. Et styremedlem har rett til å gå av før perioden på 2 år, så fremt det foreligger særlige grunner til det. Eventuelt vederlag til styremedlemmene skal fastesses av generalforsamlingen.

Styremøter skal avholdes så ofte styreleder finner det hensiktsmessig. Et styremedlem og forretningsfører kan også kreve at styret samles for å avholde styremøte.

Styret kan treffe vedtak når mer enn halvparten av alle styremedlemmer er til stede. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i lov eller vedtekter er lagt til et annet organ. Styret kan likevel ikke, uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med 2/3 flertall, treffe vedtak om blant annet ombygging, påbygging eller andre endringer av bygg eller grunn som etter forholdene i borettslaget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, jf. brl. § 8-9.

Forvaltning av midler

Midler som tilhører borettslaget skal forvaltes forsvarlig, og holdes avskilt fra midler som tilhører andre. Uttrykket midler omfatter her

Inhabilitet

Et styremedlem kan være inhabil hvis styremedlemmet selv, eller en nærstående, har en klar personlig eller økonomisk interesse i saken. I disse tilfellene kan ikke det aktuelle styremedlemmet delta i behandling av saken.

Forretningsfører

Borettslaget skal ha en forretningsfører om ikke annet er fastsatt i vedtektene. Forretningsføreren kan være en juridisk person.

Kapittel 9: Revisjon

Borettslaget skal ha én eller flere statsautoriserte eller registrerte revisorer, brl. § 9-2.

Det er generalforsamlingen som velger revisor. Revisor skal gi revisjonsmelding til generalforsamlingen hvert regnskapsår. Revisor skal videre møte i generalforsmaling når det skal behandles saker som gjør dette nødvendig.

Kapittel 10: Sammenslåing og deling av borettslag

Et borettslag kan overdra eiendeler og gjeld til et annet borettslag mot at andelseierne blir andelseiere i det overtakende borettslaget, jf. brl. § 10-1.

Det må i den forbindelse utarbeides en plan for sammenslåingen som minst nevner navnet på de to borettslagene, framlegg til vedtektsendringer i det overtakende borettslaget, tidspunkt for sammenslåing og eventuelt vederlag til andelseierne, jf. brl. § 10-2. Planen må videre godkjennes av begge generalforsamlingene med tilslutning fra minst 2/3 flertall av alle andelseierne i hvert borettslag. Senest én måned etter at sammenslåingen er godkjent i borettslagene, må vedtaket og planen meldes til Foretaksregisteret av styret i hvert borettslag.

Ved siden av sammenslåing er det også anledning etter borettslagsloven til å dele opp et eksisterende borettslag. Et borettslag kan også overdra noen av boligene og andre eiendeler til et nytt borettslag.

Kapittel 11: Oppløsning av borettslag

Et borettslag kan oppløses, men da kreves det vedtak på to generalforsamlinger på rad med minst fire ukers mellomrom, jf. brl. § 11-1. På hver generalforsamling må minst 2/3 av alle andelseierne stemme for vedtaket om oppløsning.

Ved vedtak oppløsning må det velges et avviklingsstyre. Vedtaket om å oppløse borettslaget skal videre meldes til Foretaksregisteret straks vedtaket er gyldig og etter et avviklingsstyre er valgt. Avviklingsstyret skal eksempelvis sørge for at gjelden borettslaget har blir dekket såfremt kreditor ikke har frafalt kravet sitt eller samtykket i å ha en annen som debitor.

Deling av eiendeler eller utbetaling til andelseierne kan ikke skje før gjelden til borettslaget er dekket, samt at det har gått minst to måneder siden siste kunngjøring av kreditorvarsel.

Overfor kreditor som ikke har fått dekning for sine krav, hefter andelseierne solidarisk opp til verdien av det hver av dem har tatt imot av eiendeler og utbetalinger i forbindelse med oppløsningen med fradrag for innskudd.

Vedtak om oppløsning av borettslaget kan omgjøres av generalforsamlingen dersom minst halvparten av andelseierne i borettslaget stemmer for det. Det kan derimot ikke skje en omgjøring dersom deling allerede er gjennomført eller utbetaling til andelseierne har skjedd.

Kapittel 12: Erstatningsansvar

Et styremedlem, en forretningsfører, gransker eller andelseier som forsettlig eller uaktsomt volder tap i forbindelse med utføring av sin oppgave, kan bli erstatningsansvarlig.

For at det skal kunne oppstå et erstatningsansvar, må det påvises et økonomisk tap og det må være en årsakssammenheng mellom det økonomiske tapet og den forsettlige eller uaktsomme handlingen.

Dette kan Codex Advokat bistå deg med

  • Rådgivning og spørsmål innen borettslagsloven

Har du spørsmål knyttet til borettslagsloven? Snakk med oss.