Selgers kontrollansvar
Etter avhendingsloven § 4-14 kan selger få et erstatningsansvar uavhengig om selger har opptrådt uaktsomt. Kjøperen kan dermed ha rett på erstatning fra selger dersom det foreligger et direkte tap uten at selger er skyldig. Hvis selgeren ikke kan dokumentere at feilen eller mangelen som forårsaker tapet, skyldes forhold som er utenfor ens kontroll, blir selger ansvarlig for å erstatte tapet.
Viktige forhold du trenger å vite om kontrollansvar på ulovfestet grunnlag:
- Hva er egentlig kontrollansvaret?
- Kontrollansvaret er strengt
- Hva må selger gjøre for å ivareta kontrollansvaret?
- Dette kan Codex Advokat bistå deg med
Hva er egentlig kontrollansvaret?
Et kontrollansvar vil si at den som skal selge en eiendom har et objektivt ansvar for å levere, uavhengig av hindringer innenfor kontrollsfæren.
Dette innebærer at selger har et objektivt ansvar for feil og mangler som fører til et direkte tap for kjøperen. Ved feil og mangler kan kjøper ha rett på erstatning fra selger.
Selgeren har et kontrollansvar for feil og mangler som ligger innenfor hans/hennes kontroll.
- Les mer om: Lover og begreper: Eiendomsrett
- Les mer om: Feil og mangler
- Les mer om: Kjøpers undersøkelsesplikt ved boligkjøp
- Les mer om: Selgers opplysningsplikt ved salg av bolig
- Les mer om: Eiendomsrett
Kontrollansvaret er strengt
Det skal ikke mye til for at feil, mangler eller hindringer anses å være innenfor selgers kontroll.
Dette innebærer at det skal lite til før selger blir ansvarlig. Skjulte feil eller mangler som forelå på avtaletidspunktet ligger som regel utenfor selgers kontroll, og medfører dermed ikke ansvar.
Om det foreligger en skjult mangel eller feil må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Hvis en skjult mangel kan begrunnes av mangelfullt vedlikehold i selgers eiertid, ligger dette innenfor selgers kontroll.
Grensen for hvor selgers kontroll går kan være utfordrende å se.
Imidlertid finnes det en del rettspraksis for kan gi et godt utgangspunkt.
I 2019 ble det avsagt en dom i Borgarting lagmannsrett. Der ble mangler ved et dreneringssystem rundt en enebolig ansett å være innenfor selgers kontroll. Bakgrunnen for dette var at det var sannsynlig at selgeren var kjent med avløpskanalene.
Mange av de sakkyndige vitnene forklarte at det hadde vært vann nederst i rampen på tunge regnværsdager, og at dette trolig hadde resultert i at vann hadde rent inn i første etasje på boligen. Dette innebærer at overflatevannsystemet ikke var tilfredsstillende, og burde vært håndtert tidligere.
Utkast fra saken:
«Dersom selgerne hadde fjernet rampen for å legge nye avløpskanaler og rør for å lede vannet til drenskum, ville selger sannsynligvis ha oppdaget at det var brukt fine masser i dreneringen inntil huset og sannsynligvis også at det var skader på grunnmursplasten. Selger burde også ha oppdaget at det lå masser over grunnmursplasten på nordsiden. Også ved utbedring av dette ville det sannsynligvis blitt oppdaget at det var brukt fine masser i dreneringen. Det ville i så fall vært nærliggende å koble disse manglene sammen med fuktproblemene i det tekniske rommet i kjelleren.»
Lagmannsretten konkluderte med at mangler på dreneringssystemet lå innenfor selgers kontroll, og dermed ble han skyldig. Selger burde på et tidligere tidspunkt ha gjort noe med forholdet. Han ble erstatningsansvarlig.
Hva må selger gjøre for å oppfylle sitt kontrollansvar?
Hva en selger må eller bør gjøre for å oppfylle sitt kontrollansvar må vurderes i hvert enkelt forhold.
Selger får et skyldansvar hvis der en handling eller unnlatelse avviker fra det normale. I slike tilfeller vil da avviket kunne kritiseres. Handlingen behøver ikke være kritikkverdig.
Det er viktig at selger kontrollerer eiendommen på en fornuftig måte for å unngå å bli erstatningsansvarlig.
Dette kan Codex Advokat bistå deg med
- Juridisk rådgivning
- Spørsmål knyttet til kontrollansvaret
- Støtte i rettssak