Borettslag
Når du kjøper en bolig i et borettslag, blir du andelseier. Dette innebærer at du har bruksrett til én bestemt bolig, samtidig som du deltar i et samvirkelag. Du vil da kun eie din egen bolig indirekte. Denne artikkelen tar for seg hva som er positivt og negativt med en slik ordning, og vil gi svar på andre spørsmål du måtte ha om borettslag.
Dette får du vite om borettslag:
- Hva er et borettslag?
- Borettslagsloven
- Fordeler og ulemper med å bo i et borettslag
- Bestemmelsesretten i et borettslag
- Boretten i et borettslag
- Forkjøpsrett i et borettslag
- Utleie i et borettslag
- Opprettelse av borettslag
- Oppløsning av et borettslag
Hva er et borettslag?
Ved kjøp av bolig i et borettslag blir du en andelseier. Dette innebærer at du har bruksrett til én bestemt bolig i borettslaget, og at du blir deltaker i borettslagets samvirkelag. Du vil også ha mulighet til å benytte deg av borettslagets fellesarealer.
Som andelseier vil du kun indirekte eie boligen din. Du vil være et medlem av borettslaget, som igjen eier boligen din. Dette innebærer da at du ikke er ansvarlig for borettslagets gjeld.
- Les mer om: Eieformer
- Les mer om: Eiendomsrett
Hva sier borettslagsloven?
Lov om burettslag, bedre kjent som borettslagsloven, inneholder lover og regler om alle situasjoner som er av betydning for et borettslag. Loven inneholder 12 kapitler:
- Lovens virkeområde
- Stifting av borettslag
- Andelskapital
- Andelseiere og eierskifte av andeler
- Boligene i et borettslag
- Rettsregistrering for borettslag
- Generalforsamlingen i borettslag
- Styret i borettslag
- Revisjon i borettslag
- Sammenslåing og deling av borettslag
- Oppløsning av borettslag
- Erstatningsansvar i borettslag
- Les mer om: Borettslagsloven - hvilke lover gjelder?
Hvilke fordeler finnes med å bo i et borettslag?
Det er flere fordeler med å bo i et borettslag. For eksempel er det ordnede forhold rundt blant annet:
- Vaktmestertjenester
- Betaling av kommunale avgifter
- Vedlikehold på fellesarealene
De fleste borettslag har også en sikringsordning, som trer i kraft dersom for eksempel naboen din ikke betaler felleskostnadene. Dette betyr at manglende betaling fra de andre i borettslaget ikke vil gå ut over deg som andelseier.
Hvem bestemmer i et borettslag?
Som andelseier bestemmer du over din egen leilighet. Hvert år avholdes det generalforsamlinger i borettslaget, hvor deltakerne velger et styre som skal være ansvarlig for den daglige driften av borettslaget.
Styret i et borettslag
Styret velges av borettslagets beboere på den årlige generalforsamlingen. Styret velges for to år av gangen. Beboerne gir da styret fullmakt til å ta ansvar for den daglige driften av borettslaget. De får også ansvar for å ivareta interessene til beboerne.
Den daglige driften innebærer blant annet å ta avgjørelser for å holde fellesarealene og bygningene vedlikeholdt.
Generalforsamlingen i et borettslag
Generalforsamlingen er den øverste myndigheten i et borettslag. Generalforsamlingen utgjøres av alle andelseierne, og er et årlig møte som skal finne sted innen utgangen av juni.
Visse saker skal og kan alltid behandles på generalforsamlingen, slik som for eksempel behandling og avgjørelse om godkjenning av årsberetning og årsregnskap.
Det må sendes ut en skriftlig innkalling til generalforsamlingen mellom åtte og tjue dager før generalforsamlingen skal avholdes. Det skal også sendes ut et forhåndsvarsel, hvor det settes en frist for å melde inn saker til møtet. Alle forslag skal tas med i innkallingen til møtet, slik at de kan bli behandlet.
Ekstraordinær generalforsamling i borettslag
Det er mulighet for å avholde en ekstraordinært generalforsamling dersom styret, revisor eller minst 10 % av andelseierne krever det. Kun de sakene det er blitt innkalt for kan behandles på den ekstraordinære generalforsamlingen.
Hvilken borett har du i et borettslag?
Borettslagsloven inneholder lover og regler om hvilken borett du har i et borettslag. Som andelseier har du enerett til å bruke boligen din i borettslaget, samt benytte deg av fellesarealene. Med denne boretten følger det imidlertid også enkelte begrensninger du må innrette deg etter, samt noen plikter.
Hva er felleskostnadene i et borettslag?
Når du bor i et borettslag, må du betale felleskostnader. Felleskostnadene i et borettslaget er utgifter som ikke er knyttet direkte til de ulike boligene. Eksempler på slike kostnader kan være vaktmestertjeneste, forsikring, fyring, renovasjon og vedlikehold av fellesarealer.
I utgangspunktet skal felleskostnadene fordeles etter en fordelingsnøkkel. Denne er fastsatt i byggeplanen, og kan normalt ikke endres. Vanligvis er den fordelt etter leilighetenes størrelse.
Hvem har ansvar for vedlikehold i et borettslag?
Du har selv plikt til å vedlikeholde din egen bolig. Dette inkluderer blant annet innvendige flater, ledninger, rør, vinduer og annet utstyr i leiligheten din. Dersom du ikke oppfyller vedlikeholdsplikten din, vil du kunne holdes erstatningsansvarlig for manglene som eventuelt har oppstått.
Også borettslaget har en vedlikeholdsplikt. Denne omfatter i all hovedsak bygningsmessig vedlikehold, men også fellesarealer. Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter alt som ikke andelseierne skal vedlikeholde.
Reglene om vedlikehold kan fastsettes i borettslagets vedtekter. Dette innebærer at vedlikeholdspliktene ved det aktuelle borettslaget kan variere noe fra reglene som står oppført i borettslagsloven.
Hva skjer ved vannskader i et borettslag?
Dersom du har kjøpt en andelsleilighet med vannskader, har du krav på erstatning. Dette erstatningskravet kan enten rettes mot selgeren av andelen, eller mot borettslaget dersom vannskadene skyldes manglende vedlikehold fra borettslagets side. I enkelte tilfeller vil erstatningen bli betalt delvis av selger og delvis av borettslaget.
- Les mer om: Vann- og fuktskader
Er det vanlig med dugnad i borettslag?
Det er ingen plikt til å delta på dugnad i borettslaget. Utgangspunktet er at det er borettslaget som har en vedlikeholdsplikt av fellesarealer, og utgiftene til dette vedlikeholdet skal dekkes av felleskostnadene. En dugnad i regi av borettslaget vil imidlertid kunne være med på å redusere felleskostnadene.
Borettslaget kan ha fastsatt i vedtektene at andelseierne må utføre enkelte fellesoppgaver for borettslaget, slik som for eksempel snømåking og trappevask. Slike regler må andelseierne forholde seg til, og følge.
- Les mer på eiendomsadvokater.no: Dugnadsplikt
Er det lov med dyrehold i borettslag?
Borettslaget kan fastsette i vedtektene sine at det ikke er lov med dyrehold i andelsleilighetene. Borettslaget kan imidlertid ikke nekte dyrehold dersom andelseierne har gode grunner for å ha dyr, for eksempel dersom man har en førerhund eller en terapihund, og dersom dyreholdet ikke er til ulempe for de andre andelseierne i borettslaget.
Hvordan foregår parkering i borettslag?
Dersom du har rett til parkeringsplass, vil dette stå bestemt i borettslagets vedtekter.
Hvordan fungerer forkjøpsrett i et borettslag?
I borettslagsloven er det ingen bestemmelser som gir noen grupper forkjøpsrett. Hvert enkelt borettslag kan imidlertid bestemme forkjøpsrett i vedtektene sine. Dersom de har vedtekter om forkjøpsrett, skal borettslagslovens kapittel 4 legges til grunn.
Hvem har forkjøpsrett?
I de fleste borettslag er det slik at det er intern forkjøpsrett. Dette innebærer at de som allerede bor i borettslaget har forkjøpsrett. Også medlemmer av ulike boligbyggerlag kan ofte ha forkjøpsrett.
Når er fristen for å melde forkjøpsrett?
Fristen for å melde forkjøpsrett begynner å løpe når borettslaget får en skriftlig melding om at andelen har skiftet eier. Fristen er vanligvis på 20 dager, men det finnes en særregel som gjør at fristen reduseres til 5 dager. Denne særregelen gjør seg gjeldende dersom borettslaget har fått et forhåndsvarsel om at andelen kan bli solgt.
Før fristens utløp skal borettslaget varsle de som har forkjøpsrett, og gi dem mulighet til å benytte seg av denne retten.
Når gjelder forkjøpsrett?
Så lenge det fremgår av vedtektene, vil forkjøpsretten gjelde ved kjøp og salg av en leilighet i borettslaget. Du trenger ikke være med på en budrunde for å benytte deg av kjøpsretten. Forutsetningen er at du melder kjøpsrett innen den fastsatte fristen.
Kjøpsrett gjelder imidlertid ikke ved salg til ektefelle eller nære slektninger i opp- og nedstigende linje, slik som barn, barnebarn og foreldre. Dette innebærer at du kan selge andelen til nær familie, uten at boligen kan bli solgt på forkjøpsrett.
Kan du drive utleie i et borettslag?
Borettslagsloven inneholder regler som omhandler utleie/fremleie og såkalt bruksoverlating. Hovedregelen er at du må ha samtykke fra styret for å kunne leie ut boligen til noen andre.
Styret kan bestemme om de ønsker å gi tillatelse eller ikke til utleie av bolig. Et avslag trenger ikke å være saklig begrunnet.
Dersom du ønsker å leie ut andelen din, må du altså alltid starte med søke styret om tillatelse. Dersom søknaden er positiv, er alt i orden. Dersom du får avslag, finnes det likevel noen unntak fra hovedregelen:
- Du kan leie ut deler av leiligheten din dersom du selv bor i den.
- Du kan leie ut hele boligen, så lenge utleien ikke gjelder i mer enn tre år.
- Du må ha bodd i leiligheten i ett av de to siste årene, og leietaker må godkjennes av styret. Dersom styret ikke godkjenner leietaker, må dette avslaget være saklig begrunnet i leietakers forhold.
Hvordan oppretter du borettslag?
Det er borettslagsloven som regulerer hvordan du skal gå frem for å opprette et borettslag. Et borettslag kan opprettes både av beboerne som skal bo der og utbygger, men sistnevnte er likevel det vanligste. Utbyggeren vil da stå som eieren av alle andelene frem til andelene blir overtatt av boligkjøperne, som da blir andelseiere.
- Les mer på eiendomsadvokater.no: Opprettelse av borettslag ved planlegging og salg av prosjekterte boliger
Hvordan oppløser du et borettslag?
Det første som må gjøres når et borettslag skal oppløses, er å avvikle selve borettslaget. Denne avgjørelsen må tas på borettslagets generalforsamling, og vedtaket må fattes med kvalifisert flertall (minst ⅔ flertall) på to ulike generalforsamlinger:
- Den første generalforsamlingen skal være det ordinære generalforsamlingsmøtet.
- Den andre generalforsamlingen skal være et ekstraordinært møte.
Rekkefølgen mellom disse har ingen betydning, men de må skje med minst fire ukers mellomrom.
Hovedinnholdet for møtene må tas med i innkallingen til generalforsamlingen ettersom det krever kvalifisert flertall. Vedtaket om oppløsning må også fattes med kvalifisert flertall av alle andelseierne, ikke bare av de som møtte opp på generalforsamlingen. I tillegg må det velges et styre som skal være ansvarlig for å følge opp oppløsningen, og sørge for at det går riktig for seg. Valget av styret skjer gjerne under de ovennevnte generalforsamlingene.
Hva er seksjonering av et borettslag?
Seksjonering er en faktisk og juridisk oppdeling av en eiendom, som vil gi ulike eierseksjoner. Ved seksjonering av et borettslag, vil altså andelsleilighetene bli til selveierleiligheter.
Ved seksjonering av et borettslag, må man først endre eierformen. Borettslaget må oppløses, og deretter må det opprettes et eierseksjonssameie. Dette må skje etter bestemmelsene i eierseksjonsloven.
- Les mer om: Seksjonering
- Les mer om: Eierseksjonsloven
