Hjem

Seksjonering

Seksjonering innebærer at du deler opp eiendommen din i flere bruksenheter eller eierseksjoner. Men hva innebærer egentlig dette, og hvordan går du frem for å seksjonere en eiendom? Denne artikkelen gir deg svar på de vanligste spørsmålene knyttet til seksjonering.

En mann lener seg over bordet og tegner.

Dette får du vite om seksjonering:

Hva er seksjonering?

Seksjonering er oppdeling av en eiendom i flere bruksenheter eller eierseksjoner, både faktisk og juridisk. For eksempel vil en bygård typisk være seksjonert i flere boligseksjoner, såkalte selveierleiligheter. En seksjonert eiendom vil alltid bestå av et fellesareal som alle seksjonseierne har en andel i.

Hva er et eierseksjonssameie?

Alle seksjonseierne utgjør til sammen et eierseksjonssameie. Et eierseksjonssameie kan bestå av to typer seksjoner: boligseksjoner og næringsseksjoner. Som oftest er et eierseksjonssameie et rent leilighetsbygg som kun består av boligseksjoner, eller en ren forretningsgård som kun består av kontorer, butikklokaler og andre næringsseksjoner. Også hyttefelt og boligfelt bestående av eneboliger, tomannsboliger og rekkehus kan organiseres som et eierseksjonssameie.

Hvorfor lønner det seg å seksjonere?

Dersom du eier en eiendom sammen med flere andre, og dere ønsker å disponere over hvert deres areal av eiendommen, må eiendommen seksjoneres. De største fordelene ved å seksjonere en eiendom er:

  • Eierrådigheten blir avklart
  • Omsetningsverdien kan øke
  • Adgangen til å pantsette og ta opp lån på eiendommen vil bli utvidet

Dersom dere ikke ønsker å seksjonere eiendommen, vil sameiet være et såkalt ordinært sameie. I et slikt sameie vil dere i utgangspunktet kun eie en ideell andel av den totale boligmassen, og dere vil ikke ha rett til å disponere et eksklusivt areal av eiendommen. En slik eieform vil altså være mest aktuelt for nære familiemedlemmer.

seksjonering
Det kan være flere fordeler med å seksjonere en eiendom.

Hva skal du seksjonere?

I utgangspunktet kan alle typer eiendom seksjoneres. Begrunnelsen og fremgangsmåten vil imidlertid variere noe fra eiendom til eiendom.

Seksjonering av enebolig

Ved seksjonering av enebolig til mindre leiligheter, vil prisen på eiendommen som helhet normalt sett øke betydelig ved videresalg. Det er imidlertid et krav om at hver enkelt leilighet må ha tilgang til eget bad, toalett og kjøkken, samt separat inngang til boenheten. Det kan aksepteres med en felles inngang til boligkomplekset, så lenge seksjonene er klart adskilt med egne dører inne i huset.

Seksjonering av tomannsbolig

Ved seksjonering av tomannsbolig vil partene ofte allerede ha en klar følelse av hvor grensene går for de ulike seksjonene. Det anbefales å seksjonere en tomannsbolig dersom dette ikke allerede er gjort, ettersom dette vil øke verdien betraktelig ved videresalg.

På samme måte som ved seksjonering av enebolig, må de ulike boenhetene ha tilgang til hvert sitt bad, toalett og kjøkken, samt separat inngang til boenheten.

Seksjonering av leilighet

Seksjonering av leilighet er også mulig, forutsatt at leiligheten allerede har en egen eierseksjon, og at den har en størrelse som egner seg til å deles i to. Slik som ved seksjonering for øvrig, må de nye leilighetene ha tilgang til hvert sitt bad, toalett og kjøkken, i tillegg til separat inngang.

Seksjonering av borettslag

Dersom man skal foreta en seksjonering av borettslag, må dette gjøres i to omganger. Først må borettslaget oppløses, før eiendommen seksjoneres. Det finnes imidlertid visse regler som må overholdes i en slik beslutningsprosess, og overfor eventuelle panthavere.

Som oftest vil seksjonerte leiligheter (selveie) ha høyere verdi på boligmarkedet enn leiligheter i borettslag, så en slik seksjonering vil i mange tilfeller være verdt kostnadene.

Det er viktig å merke seg at andelseiere ikke er ansvarlige for borettslagets gjeld.

Seksjonering av næringseiendom

Det vil være en fordel å foreta seksjonering av næringseiendom dersom næringsbygget inneholder forskjellige virksomheter og eiere.

Hvilke vilkår gjelder for seksjonering?

Dersom du ønsker å seksjonere en eiendom, må følgende vilkår være oppfylt:

  1. Hver seksjon må ha enerett til å bruke bruksenheten.
  2. Hver seksjon må ha en fast sameiebrøk.
  3. Bruksenhetens hoveddel må være en sammenhengende, men klart avgrenset del av en bygning, samt ha separat inngang.
  4. Alle boligseksjonene må være en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven, og må ha eget bad, toalett og kjøkken.
  5. Det må være tilstrekkelig parkeringsareal med riktig antall parkeringsplasser, som følge av byggetillatelsen.
  6. Alle bruksenhetene må omfattes av seksjoneringen.
  7. Seksjoneringen kan kun omfatte én anleggseiendom, grunneiendom eller festegrunn.
  8. Det må være fastsatt om hver enkelt seksjon skal brukes til bolig eller næring. Bruksformålet må også være i overensstemmelse med arealplanformålet, eller annen tillatt bruk.
  9. Alle arealer som seksjonseierne trenger tilgang til, samt arealer som er avsatt til felles uteoppholdsareal, må seksjoneres til fellesareal.

Seksjonering kan heller ikke bryte med reguleringsplaner eller arealplaner.

Hvordan seksjonerer du?

For å kunne seksjonere en eiendom, må eierne av eiendommen fylle ut, signere og sende inn en seksjoneringssøknad, eller et såkalt seksjoneringsbegjær. Denne søknaden er et fastsatt standardskjema fra kommunal- og næringsdepartementet.

Søknaden må inneholde:

  • Opplysninger om eiendommens betegnelse
  • Opplysninger om formålet med de enkelte seksjonene, enten bolig eller næring
  • Opplysninger om hver enkelt seksjons sameiebrøk

I tillegg må søknaden ha følgende vedlegg:

  • Vedtekter for eierseksjonssameiet
  • Situasjonsplan over eiendommen. Denne skal tydelig angi eiendommens grenser og omrisset av bebyggelsen, samt grensene for eventuelle utendørsarealer som skal inngå i bruksenhetene
  • Plantegninger over bygningens etasjer. Disse plantegningene skal inkludere kjeller og loft, samt tydelig angi grensene for de ulike bruksenhetene med forslag til seksjonsnumre og bruken av de enkelte rommene
  • Dersom bruksenhetene har utendørsarealer, må det legges ved en rekvisisjon av oppmålingsforretning
  • Egenerklæring om at vilkårene for seksjonering er oppfylt

Hvor sendes seksjoneringssøknaden, og hva skjer etter at den er sendt inn?

Seksjoneringssøknaden skal sendes til den kommunen hvor eiendommen ligger. Kommunen vil deretter behandle søknaden, og kontrollere at vilkårene for seksjonering er oppfylt. Det er også nødvendig at søknaden er fylt inn på korrekt måte, og at riktige vedlegg er lagt ved. Dersom søknaden blir innvilget, vil kommunen deretter sende et seksjoneringsvedtak til Statens kartverk for tinglysing.

Hvis eierseksjonssameiet har ni eller flere seksjoner, må styret i sameiet registrere dette i Foretaksregisteret i Brønnøysund. Dette må skje senest seks måneder etter at seksjoneringsvedtaket er tinglyst. For eierseksjonssameier med færre enn ni seksjoner er det frivillig å registrere seg i Foretaksregisteret.

Når seksjoneringen er gjennomført, kalles den enkelte sameier for seksjonseier.

Hva er prisen for seksjonering?

Det kan fastsettes et seksjoneringsgebyr av kommunen. Dette gebyret kan ikke være høyere enn det kostnadene kommunen vil ha ved behandlingen av seksjoneringssøknader. Dersom oppmåling skal skje som en del av seksjoneringen, kan også kommunen fastsette et gebyr for oppmålingsforretning.

Gebyret ved seksjonering kan altså variere fra kommune til kommune. Søknadens omfang vil spille inn på denne kostnaden, samt hvorvidt kommunen må foreta en befaring i forbindelse med søknaden.

Vanligvis vil gebyrene for selve saksbehandlingen ligge på opptil 5.000,- kroner, mens gebyret for oppmålingsforretning vil ligge på ca. 30.000,- kroner og oppover, avhengig av størrelsen til utearealet.

Hva skjer ved erverv av mer enn to eierseksjoner?

Det er ikke tillatt å kjøpe mer enn to boligseksjoner i det samme eierseksjonssameiet. Det finnes ikke et slikt forbud for næringsseksjoner.

Det er imidlertid ikke forbudt å eie mer enn to boligseksjoner - det er kun kjøp som ikke er tillatt. Dersom du for eksempel foretar seksjon av en eiendom, kan du altså fortsette å eie alle seksjonene. Et annet eksempel er dersom to eller flere eierseksjonssameier blir sammenslått, og du eier én eller to seksjoner i hvert av de tidligere sameiene. Du vil da etter sammenslåing kunne eie mer enn to seksjoner i det samme sameiet, uten at dette bryter mot loven.

Det står mer om denne begrensningen, og dens unntak, i eierseksjonsloven.

Hvordan foregår fradeling av tomt?

Det er noen få forskjeller som skiller seksjonering og fradeling av en tomt. Hvis du fradeler en tomt, vil den nye tomten bli en frittstående eiendom uten tilknytning til tomten som den er fradelt fra. Dersom du seksjonerer en tomt, vil det bli opprettet et eierseksjonssameie, hvor eierne av de ulike seksjonene må forholde seg til eierseksjonsloven og vedtekter som blir bestemt i sameiet.

Hva er reseksjonering?

Seksjonering er betegnelsen som brukes når en eiendom seksjoneres for første gang. En hvilken som helst etterfølgende endring, slik som ytterligere oppdeling av eiendommen eller sammenslåing av seksjoner, betegnes som en reseksjonering.

Hvordan klager du på et seksjoneringsvedtak?

Dersom du har sendt inn en søknad om seksjonering og fått avslag, kan du klage på vedtaket til Fylkesmannen. Det er kun søkeren som kan klage på et avslag. Fristen for å klage er på 3 uker etter at du fikk vite om vedtaket.

Dersom du leier en bolig eller et lokale i en eiendom hvor en søknad om seksjonering er innvilget, kan du klage på dette vedtaket til Fylkesmannen. Fristen for å klage er 3 uker etter at du fikk vite om vedtaket.

Behøver du juridisk bistand i forbindelse med seksjonering?

Det er ikke alltid like enkelt å vite hvordan man skal gå frem dersom man ønsker å seksjonere en eiendom. Våre eiendomsadvokater kan hjelpe deg i denne prosessen.

Vi kan blant annet bistå deg med:

  • Vurdering av hvorvidt vilkårene for seksjonering er oppfylt
  • Bistand med utarbeidelse og innsendelse av søknad
  • Innhenting av relevante vedlegg
  • Korrespondanse med kommunen etter at en søknad er sendt inn, i tilfelle kommunen ønsker flere opplysninger
  • Hjelp med å klage på et vedtak til Fylkesmannen

Har du spørsmål knyttet til seksjonering? Snakk med oss.

Har du spørsmål om seksjonering?

Kontakt oss