Eierseksjonssameie: Bruksrett til bolig og fellesarealer
Et sameie innebærer en eierform der to eller flere personer eier noe sammen, og der hver eierandel er angitt i brøk eller forholdstall. Når noen eier noe sammen kan det ofte oppstå spørsmål om hvem som har rett til å bruke hvilke deler av eiendommen, og på hvilken måte.
En av de vanligste eierformene når det gjelder bolig er et eierseksjonssameie, og de ulike delene i et eierseksjonssameie kalles bruksenhet og fellesareal. Skal du kjøpe, eller er du allerede eier av en seksjon i et eierseksjonssameie og lurer på hvor grensene går for hvordan du og de andre seksjonseierne kan bruke eiendommen? Denne artikkelen omhandler retten til å bruke bruksenheten og fellesareal.
Viktige forhold du trenger å vite om bruksrett til bolig og fellesarealer:
- Nærmere om eierseksjonssameie
- Hva er bruksrett og fellesareal?
- Sameierens faktiske og rettslige råderett
- Hva er den faktiske rådigheten?
- Hva er den rettslig rådigheten?
- Dette kan Codex Advokat bistå deg med
Nærmere om eierseksjonssameie
For sameier som er seksjonert gjelder det en egen lov, Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven).
Et eierseksjonssameie kan eksistere i mange ulike former.
Eksempler på dette er:
- En hel bygård
- Sammenhengende rekkehus
- Tomannsbolig
- To frittstående eneboliger på én og samme tomt
- Bygård som består av både bolig- og næringsseksjoner.
Som seksjonseier i et eierseksjonssameie eier du selve bygget og eiendommen sammen med de andre seksjonseierne, mens du har en eksklusiv bruksrett (enerett) til å bruke en bestemt bruksenhet i eiendommen.
Hva er bruksenhet og fellesareal?
En bruksenhet er et avgrenset areal av eierseksjonssameiets eiendom.
Den består alltid av en hoveddel, men kan også ha tilleggsdeler. Bruksenhetens hoveddel er en sammenhengende og klart avgrenset del av bygningen med egen inngang. Tilleggsdeler er de deler av bruksenheten som ikke er hoveddel. Med dette menes deler av bygningen som seksjonseieren har enerett til å bruke, men som ikke er en del av hoveddelen. Dette kan f.eks. være boder, parkeringsplasser, garasjer o.l.
Bruksenheten må ha innvendige arealer, men kan i tillegg også ha utvendige arealer som f.eks. en hageflekk tilknyttet enheten.
Fellesarealer er de delene av eiendommen som ikke inngår i bruksenheten. Dette kan både være innendørs eller utendørs, som f.eks. felles trappeoppganger, loft- og kjellerrom, lekeplasser og parkeringsplasser.
- Les mer om: Seksjonering
- Les mer om: Vedlikeholdsplikt i eierseksjonssameier
- Les mer om: Eierseksjonsloven
- Les mer om: Eiendomsrett
Sameierens faktiske og rettslige råderett
Sameiernes bruk av seksjon og eventuelt fellesareal kan deles opp i den fysiske bruken, det vil si den faktiske råderetten, og den rettslige bruken, det vil si den rettslige råderetten.
Hva er den faktiske rådigheten?
Den faktiske rådigheten er den bruken som foregår i det daglige, dvs. den bruken folk flest forbinder med det å eie en bolig. Dette kan være:
- Maling av vegger
- Oppussing av kjøkken
- Henge opp bilder og lamper
- Låne bort leiligheten
Den faktiske rådigheten er dermed kort sagt retten til å bruke seksjonen slik som man ønsker. I utgangspunktet er denne retten ubegrenset, men det finnes likevel unntak.
Som nevnt innledningsvis har seksjonseieren enerett til å bruke sin bruksenhet. Dette betyr at du kan nekte de andre seksjonseierne både adgang til seksjonen og til å bruke den. Likevel må seksjonseieren normalt tåle og tillate at det gjennomføres ettersyn med tanke på forebygging av skade og vedlikehold, dersom dette skjer med tilfredsstillende forhåndsvarsel og etter avtale med seksjonseieren.
I tillegg til dette har du som seksjonseier rett til å benytte fellesarealene. Denne retten må normalt avpasses i forhold til de andres rett til å bruke fellesarealene. En begrensning i denne retten er likevel at du kun har rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, eller til annet som samsvarer med tiden og forholdene.
En slik naturlig utvikling er at du som seksjonseier nå med samtykke fra styret har anledning til å anlegge ladepunkt for elbil/ladbar hybrid på den parkeringsplassen din seksjon disponerer, eventuelt andre steder som styret anviser.
Styret kan bare nekte samtykke dersom det foreligger saklig grunn. Slik saklig grunn kan f.eks. være at du vil etablere et ladepunkt som ikke oppfyller veiledende normer.
Det er likevel slik at bruksenheten eller fellesarealene ikke må brukes slik at seksjonseierne påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte. Dette kan f.eks være støy og lukt.
Bruksenheten kan også bare brukes i samsvaret med formålet. En næringsseksjon kan ikke brukes som bolig, og boligseksjon kan ikke benyttes til næring. Her kan det oppstå situasjoner hvor det oppstår tvil.
Den faktiske råderetten kan innskrenkes i sameiets vedtekter eller husordensregler. Sameiet har her anledning til å vedta slike vedtekter og husordensregler som regulerer og eventuelt begrenser sameiernes bruk.
I vedtektene kan det bl.a. fastsettes en eksklusiv bruksrett til fordel for én eller flere sameiere til bestemte deler av fellesarealene. Det er viktig å merke seg at slik eksklusiv bruksrett er av midlertidig karakter, og at det i eierseksjonsloven er inntatt en begrensning på inntil 30 år.
Hva er den rettslige rådigheten?
Den enkelte seksjonseier disponerer fritt over sin seksjon.
Dette betyr at du som seksjonseier fritt kan selge seksjonen til den du vil, pantsette den eller leie den ut. Du har anledning til å påhefte seksjonen servitutter, forkjøpsretter og andre løsningsretter. Kort sagt har du fri rettslig disposisjonsrett.
Dersom denne rettslige råderetten skal innskrenkes kreves det særskilt hjemmel.
En slik begrensning kan på nærmere vilkår begrenses i vedtektene, eller i avtaler mellom seksjonseierne eller i avtaler mellom seksjonseierne og tredjepersoner.
I vedtektene kan det fastsettes at styret skal godkjenne ny seksjonseier eller leier av en seksjon, at utleie begrenses eller at det skal foreligge forkjøpsrett for øvrige seksjonseiere.
Dersom den rettslige disposisjonsretten skal begrenses i vedtektene, stilles det krav til at de som berøres samtykker til begrensningen. Det stilles her krav til at den enkelte positivt må slutte seg til den bestemmelsen i vedtektene som begrenser råderetten.
Andre begrensninger kan følge av lov. Et eksempel på dette er at ingen kan kjøpe eller erverve en boligseksjon dersom dette medfører at man blir eier av mer enn to seksjoner i eierseksjonssameiet. Det finnes derimot en rekke unntak fra denne hovedregelen.
Dette kan Codex Advokat bistå deg med
- Vi i Codex Advokat kan bistå både seksjonseiere og styret med spørsmål om bruk av bruksenhet og fellesareal.
- Når flere eier noe sammen kan det oppstå gnisninger, og det er viktig å huske på at man fortsatt skal "leve sammen" også i tiden etter at en eventuell uenighet finner sin løsning.
- Ta gjerne kontakt med en av våre advokater for råd og veiledning om hvordan du som seksjonseier eller styret skal gå frem dersom råderetten er krenket eller misbruk. Vi kan også hjelpe deg med å ta kontakt med seksjonseier/styret og forsøke å oppnå en løsning.