Fradeling eller seksjonering: Viktige regler
Fra en eksisterende eiendom kan det opprettes en ny eiendom ved å skille den ut. Det er flere måter å opprette nye eiendommer på. Artikkelen forklarer de to vanligste måtene å gjøre dette på. Fradeling og seksjonering. Fordeler og ulemper med disse to metodene blir også diskutert.
Alt du trenger å vite om fradeling eller seksjonering:
- Fradeling av eiendom
- Seksjonering
- Skal du velge fradeling eller seksjonering?
- Dette kan Codex Advokat hjelpe deg med
Fradeling av eiendom
Etter plan- og bygningsloven er du søknadspliktig dersom du har planer om å etablere ny grunneiendom.
Søknaden skal sendes til kommunen. Kommunen vil da måle opp eiendommens grenser, samt gi eiendommen et unikt gårds- og bruksnummer. Enheten blir registrert i matrikkelen.
Kommunen vil også undersøke om eiendommen kan bebygges. For å kunne fradele en tomt må dette være forenlig med kommuneplanens arealdel eller områdets reguleringsplan. Det er også viktig at fradelingen gjøres i overenstemmelse med plan- og bygningsloven § 26-1.
Etter plan- og bygningsloven skal den fradelte tomten benyttes til planlagt formål, grensene skal deles ut ifra plankartet for området og flere andre regler må også følges. Eksempler på andre regler er:
- Utnyttingsgrad
- Uteoppholdsareal
- Parkering
- Krav til vann og avløp
- Adkomstvei
Ved fradeling er det viktig at disse reglene også gjelder for eiendommen det skal fradeles fra. Dersom fradelingen gjør at eiendommen er i strid med overordnede regler, kan ikke fradelingen gjennomføres.
Godt å vite! Hvis det ikke er mulig å oppfylle noen planbestemmelser, kan du søke om dispensasjon fra spesifikke bestemmelser etter plan- og bygningsloven § 19-1.
Det er også påbudt med nabovarsel i forkant av søknadsinnsending til kommunen.
Eierforholdene ved fradeling må registreres.
Dersom dette ikke gjøres vil den opprinnelige eieren stå som eier på den fradelte tomten også. Dette innebærer at eieren må endre grunnbokshjemmelen på eiendommen ved å tinglyse et skjøte på den nye eieren av den fradelte tomten.
Dersom det foreligger heftelser på den opprinnelige tomten, blir heftelsene også gjeldende på den fradelte tomten. Dette er det viktig å passe på. Eksisterer det heftelser må du begjære sletting av heftelser på den fradelte tomten.
- Les mer om: Fradeling av tomt
- Les mer om: Eiendomsrett
Seksjonering av eiendom
I tilfeller der flere personer eier en eiendom sammen, og det er ønske om at disse skal ha enerett til hver sin bruksenhet, må eiendommen seksjoneres.
Etter seksjoneringen vil eiendommen bli et såkalt eierseksjonssameie.
Forskjellen mellom fradeling og seksjonering er blant annet at ved seksjonering får eiendommene et eget seksjonsnummer, og ikke et gårds- og bruksnummer.
For å kunne gjennomføre en seksjonering av en tomt, må det sendes inn en seksjoneringssøknad til den aktuelle kommunen. Det er viktig at søknaden oppfyller alle vilkår og krav. Kommunen vil vurdere om disse er oppfylt i henhold til eierseksjonsloven § 7.
Er alle vilkår oppfylt, er hovedregelen at du kan kreve tillatelse for seksjonering der:
- Hver seksjon har en fast sameiebrøk
- Seksjonene har enerett til å benytte seg av sine bruksenheter
- Bruksenhetene har tydelige avgrensninger med egne innganger
- Det er nok parkeringsmuligheter
- Alle bruksenheter omfattes av seksjoneringen
- Seksjoneringen kun gjelder en anleggseiendom, festegrunn eller grunneiendom
- Det er avklart om bruksenhetene skal benyttes til næring eller bolig
- Fellesarealer er avklart
- Det foreligger lovlig etablering
Ved godkjent søknad fra kommunen, blir seksjoneringen registrert i matrikkelen. Kommunen vil da melde kartverket om tinglysning og alle seksjoner får eget grunnboksblad.
For å registrere nye eiere, må seksjonene fordeles mellom eierne. Ved seksjonering vil de som hadde grunnbokshjemmel til hele eiendommen også få grunnbokshjemmel til det som er seksjonert.
- Les mer om: Seksjonering
Skal du velge fradeling eller seksjonering?
Det er ingen fasit på hvilken metode som er best. Det er viktig at valget faller på alternativet som egner seg best til ditt formål og hvilke regler som gjelder i kommunen.
En viktig forskjell mellom fradeling og seksjonering er at ved fradeling av en eiendom vil du ikke ha noen tilknytning til eiendommen tomten er fradelt fra. Mens ved seksjonering opprettes det et eierseksjonssameie der du må forholde deg til eierseksjonslovens regler og vedtekter.
I tilfeller der det er umulig å oppfylle kravene om fradeling, kan det også være en mulighet for å seksjonere. Det som ofte kan være en utfordring er å oppfylle kravet om adkomstvei og utnyttelsesgrad.
Dette kan Codex Advokat hjelpe deg med
- Rådgivning innen alle regler og vilkår for din eiendom
- Hjelp til å skrive dispensasjonssøknad
- Kontrollere om vilkår er oppfylt
- Hjelp til å søke om fradeling og seksjonering