Servitutter på eiendom
En eiendom kan ha servitutter. En servitutt kan enten legge begrensninger eller gi deg rettigheter knyttet til eiendommen din. Det skilles mellom negative- og positive servitutter. Reglene er regulert i servituttloven.
Viktige forhold du trenger å vite om servitutter på eiendom:
- Hva er servitutter?
- Positive og negative servitutter
- Varigheten til en servitutt
- Servitutter i grunnbok
- Hvordan kan en servitutt opprettes?
- Dette kan Codex Advokat bistå deg med
Hva er servitutter?
I utgangspunktet har du fri råderett over egen eiendom. Likevel finnes det flere begrensninger etter eiendomsretten. Blant annet kan en eiendom ha servitutter.
Servitutter er rettigheter i fremmed grunn, evt. heftelser i egen eiendom hvis servitutten gjelder på din eiendom.
En servitutt kan gi deg begrensninger eller rettigheter knyttet til din råderett over egen og fremmed eiendom.
Frem til midten av 1960-tallet ble det ofte stiftet servitutter for å regulere utviklingen av et område. I dag er det i hovedsak reguleringsplaner som bidrar til å regulere strøk.
Servituttloven § 2 har regler knyttet til beskyttelse av rådighetsutførelse. Regelen er bygget opp etter samme lest som tålegrensen i naboloven § 2, og sikrer at servitutter ikke blir misbrukt av servitutthaveren, samt at den sikrer at grunneier ikke legger hindringer for utnyttelsen av servitutter. Servituttloven § 2 likestiller både grunneier og servitutthaver. Det kommer frem av reglen at begge har rett til å bruke sin rettighet, og samtidig vise hensyn til den andre part.
En servitutt kan enten være negativ eller positiv.
- Les mer om: Nabotvister
- Les mer om: Eiendomsrett
- Les mer om: Tålegrensen i naboloven § 2
Positive og negative servitutter
Positive servitutter gir deg rettigheter knyttet til eiendommen.
En rettighet kan blant annet være en veirett over naboens eiendom inn til hytta. Hensikten bak positive servitutter er å gjøre opp for eventuelle mangler på egen eiendom, og kan betraktes som et gode for rettighetshaver.
Negative servitutter er begrensninger eller forbud knyttet til eiendommen. Dette kan for eksempel være begrensninger knyttet til bebyggelse, deling av eiendommen og lignende.
En servitutt kan enten være personlig, strengt personlig eller reell.
Personlige servitutter gir rettigheter til en spesifikk person. Her handler det vanligvis om rettigheter til eksempelvis fiske- og hogst på en annens eiendom. De strengt personlige servituttene gir også rettigheter til en spesifikk person. Disse servituttene handler om å gi for eksempel en eldre mann anledning til å gå over tunet på eiendommen fordi det letter hans adkomst. Slike servitutter kan normalt ikke omsettes, og har begrenset varighet. Normalt er dette livet ut, eller til vedkommende ikke lenger har behov for servitutten.
En realservitutt følger med eiendommen. Det vil si at den som eier eiendommen besitter realservituttenes rettigheter. Realservitutter kan blant annet være veirett, beiterett og retten til å bore brønn. Realservitutter kan også innebære visse plikter, f.eks. at det ikke er anledning til å bygge noe som fratar sjøutsikten til eiendommen som ligger bak. Hva som ligger i slike plikter bør forsøkes kartlagt med bistand fra advokat.
Varigheten til en servitutt
I utgangspunktet vil varigheten til en servitutt variere ut i fra foreliggende avtale og type servitutt.
Hvis det ikke kommer frem noen varighet på avtalen, kan den generelle varigheten reguleres ulikt ved personlige og reelle servitutter.
En personlig servitutt er rettigheter knyttet til en bestemt person. I slike tilfeller vil varigheten til en servitutt avsluttes når personen dør. Dette gjelder så lenge ikke noe annet er avtalt. En personlig servitutt kan også avlyses med samtykke fra personen som besitter rettigheten.
En reell servitutt er etter hovedregelen evigvarende. Realservitutter kan kun selges sammen med eiendommen, og grunneier har ingen forkjøpsrett. For at en realservitutt skal kunne avlyses, kreves det samtykke fra hjemmelshaveren til eiendommen. I tillegg kan servitutter avskipes eller omskipes etter servituttloven §§ 5 – 8. Reelle servitutter kan også falle bort i andre tilfeller, f.eks. ved direkte motstrid med reguleringsplan, og etterlevelse fører til meningsløs ikke-bruk eller andre utilsiktede følger. Reelle servitutter kan også bortfalle hvis de anses for å ha utspilt sin rolle ved utviklingen av strøk.
Servitutter i grunnbok
Tinglyste servitutter blir tinglyst på gjeldende eiendom. Servituttene vil dermed stå oppført i eiendommens grunnbok. Hvis naboen din har veirett på din eiendom, vil dette stå beskrevet i din grunnbok. Dersom du har veirett over noen andres eiendom, står dette oppført i deres grunnbok.
Dette betyr at dersom du har planer om å kjøpe et hus eller en hytte, bør du alltid kontrollere grunnboken for servitutter/heftelser.
Du bør også kontrollere grunnboken til naboens eiendommer, da du kan ha bruksrett du ikke vet om.
Hvordan kan en servitutt opprettes?
I tilfeller der du gir naboen bruksrett, eller at naboen gir deg bruksrett, bør dette tinglyses. For å tinglyse dette må du sende inn et avtaledokument til Kartverket. Kartverket vil videre innføre dette i grunnboken.
Vi anbefaler å deg spesifisere avtalen. Blant annet bør det stå tydelig om servitutten kun gjelder en bestemt person, eller om den gjelder for eiendommen.
I tillegg bør du beskrive avtalens verdighet så nøyaktig som mulig. Dersom rettigheten gjelder for en eiendom, følger servitutten videre ved salg.
Vi har dyktige advokater som kan hjelpe deg å skrive gode avtaler.
Etter servituttloven § 9 kan servitutthaver overføre servitutten helt eller delvis til hvem han vil, uten samtykke fra grunneier, så lenge overføringen ikke fører til en større byrde for grunneier enn det som ble avtalt.
Dette kan Codex Advokat bistå deg med
- Tolkning av gamle servitutter
- Opprettelse av servitutter
- Forhandlinger
- Tvisteløsning
- Spørsmål knyttet til servitutter
- Juridisk rådgivning
- Støtte i sak
