Avhendingsloven - Ny forskrift som gjør bolighandelen tryggere

Det du trenger å vite om forskriften:

• Endringene i avhendingsloven og ny forskrift gir en tryggere bolighandel
• Hvem gjelder forskriften for?
• Hva sier forskriften?
  • Formålet med forskriften
  • Rapporten skal ha et klart språk
  • Hva kjøper regnes for å kjenne til
  • Digitalt «servicehefte» for fast eiendom
  • Hvordan undersøkelsene skal skje
  • Minstekrav til tilstandsrapporter
  • Klargjøring av betydningen
• Dette kan Codex Advokat bistå deg med

Kjøpt eller solgt bolig i 2022?
→ Les mer om: Endringer i avhendings­loven etter 1. Januar 2022

Endringene i avhendingsloven og ny forskrift gir en tryggere bolighandel

Avhendingsloven regulerer kjøper og selger sine rettigheter og plikter ved boligsalg. Ved utarbeidelsen av avhendingsloven var formålet å hindre rettstvister. Etter loven trådte i kraft, økte imidlertid antall tvister knyttet til fast eiendom.

De nye endringene i avhendingsloven og den nye forskriften til denne, skal bidra til å gjøre bolighandelen tryggere, og på denne måten senke antallet tvister som oppstår etter kjøp og salg av fast eiendom.

Endringene i avhendingsloven innebærer blant annet at selger ikke kan ta et generelt forbehold om at boligen selges «som den er». Til forskjell fra hvordan loven er utformet i dag, vil noe av risikoen for skjulte feil og mangler dermed flyttes fra kjøper til selger.

Den nye forskriften til avhendingsloven stiller krav til hva en tilstandsrapport ved boligsalg skal inneholde. Ved å stille strengere og universelle krav til hva som anses som en godkjent tilstandsrapport, vil man legge til rette for at flere skjulte feil og mangler avdekkes før kjøper inngir sitt bud, istedenfor at dette oppdages etter at boligen er overtatt.

I kombinasjon vil altså lovendringen og den nye forskriften gi selger en sterk motivasjon til å innhente en forskriftmessig tilstandsrapport, og få mest mulig informasjon om eiendommen opp på bordet forut for et salg.

Regjeringen har vedtatt at både lovendringene og forskriften trer i kraft fra 1. januar 2022.

• Les mer om: Endringer i avhendingsloven
• Les mer om: Feil og mangler

Hvem gjelder forskriften for?

Forskriften er rettet mot takstmenn og deres arbeid med å utarbeide tilstandsrapporter ved eiendomssalg. Forskriften gjelder avhending av helårs- og fritidsbolig, når kjøper er en forbruker.

Dersom selger bestiller en rapport fra en takstmann som skal oppfylle forskriftens krav, er det i utgangspunktet takstmannens jobb å påse at alle forhold som listes opp i forskriften blir vurdert og kommunisert tydelig i rapporten.

Det er i dag mulig for en kjøper å rette sitt krav mot takstmannen som har gitt uriktig eller manglende opplysning i en tilstandsrapport, men som oftest velger kjøper å rette sitt krav direkte mot selger.

Ved at det stilles enda strengere krav til hva som anses som en godkjent takstrapport, vil nok dette også gi takstmannen et større ansvar for å sørge for å utføre en skikkelig og forskriftmessig jobb med tilstandsrapporten for å ikke selv havne i erstatningsansvar.

Hva sier forskriften?

Formålet med forskriften

I forskriften § 1-1 står det følgende om forskriftens formål:

«Formålet med forskriften er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp.»

Rapporten skal ha et klart språk

En annen viktig presisering som kommer frem, er kravet om klart språk. I forskriften § 1-4 står det at takstmannen skal formidle resultatet av sine observasjoner og undersøkelser på en tydelig og forbrukervennlig måte. Det er ikke alltid slik i dag, da takstmenn ofte kan bruke ord og utrykk som kun en fagmann vil forstå betydningen av.

Hva kjøper regnes for å kjenne til

Dersom takstmannen har utarbeidet en tilstandsrapport som oppfyller kravene i den nye forskriften, skal kjøper regnes for å kjenne til de omstendigheter som går tydelig frem av rapporten.

Digitalt «servicehefte» for fast eiendom

En annen spennende regel i forskriften er muligheten for at Direktoratet for byggkvalitet kan bestemme at rapportene skal utarbeides elektronisk, og at det skal legges til rette for deling og bruk. Poenget er at man over tid ønsker å få på plass en ordning hvor informasjonen om en bolig kan følge boligen over tid og at eier til enhver tid kan ha en form for «servicehefte» på samme måte som man har for biler i dag.

Hvordan undersøkelsene skal skje

I dag er det meget vanlig å ha tilstandsrapporter som er utarbeidet på undersøkelsesnivå 1. Dette innebærer at takstmannen gjennomfører en befaring av eiendommen på en lettere og mer overfladisk måte. Dette medfører igjen at det er en del feil og mangler en takstmann ikke avdekker ved sin vurdering av eiendommen.

I § 2-1 fastsetter forskriften imidlertid at takstmannen i større grad skal ta målinger av bestemte bygningsdeler, borre hull og gjøre inngrep i konstruksjonen for å avdekke mest mulig, og ikke minst også flytte på løsøre og installasjoner for å komme til installasjoner og rom som skal undersøkes.

Minstekrav til tilstandsrapporter

Videre i forskriftens kapittel 2 er det fastsatt en utfyllende liste over hvilke rom og installasjoner som skal undersøkes, hvordan disse skal undersøkes, hvilke funksjonstester som skal foretas, samt hvilken informasjon som må innhentes fra selger og som må fremkomme tydelig i tilstandsrapporten. Dette er en rekke detaljerte krav som klart vil medføre at vi vil se enda mer detaljerte og omfattende tilstandsrapporter enn tidligere.

Eksempelvis er undersøkelse av det elektriske anlegget ofte noe en alminnelig takstmann i dag ikke vurderer i det hele tatt eller skriver noe særlig om i sin tilstandsrapport. Som oftest beskrives kun det som visuelt observeres, og det vises til at kjøper selv må innhente en vurdering fra en elektrotakstmann. Dette er det sjeldent kjøpere gjør om ikke de får en form for indikasjon på at noe faktisk er galt.

I den nye forskriftens § 2-18 blir takstmenn blant annet ansvarlig for å finne ut når det lokale el-tilsynet sist gjennomførte tilsyn, og hva som var resultatet av tilsynet. Dette for å kunne avklare om det er behov for å innhente bistand fra en kvalifisert elektrofaglig person for å kontrollere det elektriske anlegget. I tillegg er det en rekke andre forhold som takstmannen også blir pålagt å undersøke selv og spørre selger om angående det elektriske anlegget.

Klargjøring av betydningen av tilstandsgrad og anslag på utbedringskostnader

I dag er det vanlig praksis at takstmenn gir tilstandsgrad på de bygningsdelene som vurderes. Dette videreføres også i ny forskrift.

Det som er nytt og som det er svært uvanlig å se i dagens tilstandsrapporter, er at takstmenn nå på en tydelig måte blir pålagt å redegjøre for årsaken til og konsekvensene av at et rom eller en bygningsdel er gitt tilstandsgrad 2 eller 3 (som gis når en bygningsdel har vesentlige eller store/alvorlige avvik). Hensikten her er å gjøre kjøper i bedre stand til å forstå, vurdere og ta inn over seg hva de aktuelle avvikene faktisk kan innebære og således ta et mer informert valg om dette er en risiko kjøper vil overta ved å kjøpe boligen.

Et annet forhold som er helt nytt, er at takstmannen nå blir pålagt å gi et sjablonmessig anslag på hva det vil koste å utbedre et rom eller bygningsdeler som gis tilstandsgrad 3.

Det er ikke sjelden at kjøpere ikke forstår eller vet hva det innebærer å eksempelvis utbedre et bad som er lekk eller skifte et elektrisk anlegg. Når man i en slik tilstandsrapport får en indikasjon på hvilke kostnader det kan bli tale om, er dette viktig informasjon som kjøper kan ta med i vurderingen av om han eller hun vil kjøpe eiendommen og til hvilken pris.

Dette kan Codex Advokat bistå deg med

• Vurdering av om du har et mangelskrav mot selger.
• Bistand med å utarbeide nøytral og spesiell reklamasjon.
• Innhenting av takstrapport gjennom vårt nettverk av takstmenn.
• Dialog og forhandlinger med selger eller selgers boligselgerforsikringsselskap.
• Prosess for domstolene.
• Søknad om rettshjelpsdekning.

Har du spørsmål knyttet til endringer i avhendingsloven? Snakk med oss.