Hjem
icon

Søknad om dispensasjon i byggesaker

Far og barn ser på datamaskin

I utgangspunktet skal alle byggverk oppføres innenfor lovverket, reguleringsplaner og andre bestemmelser. Dersom du som tiltakshaver likevel ønsker å bygge, rive eller endre en eiendom på en måte som strider mot kommunens reguleringsplan, kommuneplan eller kommunedelplan, må du søke om dispensasjon for å kunne fravike de vedtatte planbestemmelsene.

Dette får du vite om søknad om dispensasjon i byggesaker:

Hva innebærer en dispensasjon fra plan- og bygningsloven?

Dersom du får en dispensasjon fra plan- og bygningsloven, vil det innebære at du får lov til å utføre et tiltak som strider mot de vedtatte planbestemmelsene for området. Dette kan for eksempel være å bygge på et område som er regulert som landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område).

En dispensasjon vil ikke endre bestemmelsene for området, men vil gi en tillatelse til å fravike bestemmelsene for ett spesifikt tiltak. En dispensasjonssøknad må være begrunnet, og det spesielt to kriterier som må være ivaretatt for at dispensasjon skal kunne gis:

  1. Hensynet bak bestemmelsen du søker dispensasjon fra, eventuelt hensynet i lovens formålsbestemmelse, kan ikke bli vesentlig tilsidesatt.
  2. Etter en samlet vurdering må fordelene ved å gi en dispensasjon være merkbart større enn ulempene en dispensasjon vil medføre.

Dette er de helt konkrete forholdene som skal vektlegges når det vurderes om det skal bli gitt dispensasjon eller ikke. Generelle grunner, slik som for eksempel behovet for økt plass, bedre utnyttelse av eiendommen eller arvefordeling, er sjelden relevant for en dispensasjonssøknad.

Kommunen kan velge å gi deg enten varig eller midlertidig dispensasjon. En midlertidig dispensasjon kan enten gis for ubestemt tid, eller for en bestemt tidsperiode. Dette innebærer at du ved utløpet av dispensasjonstiden må fjerne eller endre det utførte tiltaket. Dette skal skje uten kostnader for kommunen. Det er også mulig å knytte spesielle betingelser og vilkår til en dispensasjon.

Når du søker om dispensasjon, skal naboer varsles.

Nærmere om vilkårene for dispensasjon

For det første må man altså vise at en dispensasjon ikke vil innebære en vesentlig tilsidesettelse av hensynene som ligger bak den bestemmelsen man ønsker dispensasjon fra, eller plan- og bygningslovens formålsbestemmelse.

Eksempelvis, dersom du ønsker å bygge ut over det reguleringsplanen sier om utnyttelsesgrad, kan hensynet bak reguleringsplanen være at planmyndighetene ønsker å sikre en viss avstand og luft mellom bebyggelsen, eller for å sikre uteoppholdsarealer.

Når man vet at dette er hensyn bak bestemmelsen om utnyttelsesgrad, så er det om å gjøre å påvise at disse hensyn ikke blir tilsidesatt i det konkrete tilfellet som omsøkes, for eksempel ved å vise at man ivaretar luft og plass til bebyggelse på nabotomt, selv om man søker om å gå ut over fastsatt utnyttelsesgrad.

For det andre må man vise at fordelene ved å gi dispensasjon er utvilsomt større enn ulempene.

Det er en rekke forhold som kan spille inn ved denne vurderingen.

I eksempelet om utnyttelsesgrad kan det være relevant at en boligutvidelse medfører at en familie vil kunne fortsette å bo i boligen selv etter familieforøkelse, noe som er en klar fordel.

Når man da skal vurdere ulemper med dispensasjon, vil det være av betydning hvor stor overskridelse av utnyttelsesgraden man søker om.

En liten overskridelse vil ikke kunne sies å være til stor ulempe. Det vil også alltid hjelpe en søknad dersom naboen mener dispensasjonen er uproblematisk.

Selv om man argumenterer godt for at vilkårene i loven er oppfylt, er det ikke gitt at man får dispensasjon. Plan- og bygningsmyndigheten har et visst rom for skjønn, noe som viser seg i lovens formulering hvor det står at kommunen «kan» gi dispensasjon dersom vilkårene er oppfylt.

Det er uansett visse absolutte grenser for bygningsmyndighetenes skjønn. Eksempelvis kan ikke dispensasjon nektes dersom det vil innebære en usaklig forskjellsbehandling.

Dette kan være tilfelle dersom kommunen har gitt flere dispensasjoner i tilsvarende saker tidligere, for eksempel dersom en nabo med tilsvarende tomt tidligere har fått gjennomført fradeling og bygging av en bolig til på sin opprinnelige tomt.

Etter plan- og bygningsloven kan det også gis midlertidig dispensasjon. En midlertidig dispensasjon kan gis tidsbestemt eller for ubestemt tid. Dette betyr at man ved dispensasjonstidens utløp, enten må fjerne og/eller endre det utførte tiltaket uten kostnader for kommunen. Det kan også knyttes spesielle betingelser og vilkår til dispensasjonen.

Hvordan sende søknad om dispensasjon i byggesaker?

Søknad om dispensasjon kan sendes separat eller sammen med en søknad om byggetillatelse.

Det er oftest stor forskjell på å få igjennom en byggesøknad med og uten krav om dispensasjon, og det er av stor betydning for gjennomslag at søknaden er godt begrunnet. Det kan derfor ofte lønne seg å søke juridisk bistand ved innsending av dispensasjonssøknad.

Man kan klage på vedtaket dersom kommunen ikke gir dispensasjon for tiltaket.

Klagefristen er 3 uker fra mottakelsen av vedtaket.

I klagen må det angis hvilket vedtak som påklages, hva man ønsker endret i vedtaket, og begrunne dette. Naboer og andre som berøres av et vedtak der en dispensasjonssøknad innvilges, vil også kunne klage på vedtaket. En advokat vil kunne råd og veiledning hva gjelder klagemulighetene, og kan også bistå med å utarbeide en klage over vedtaket.

Når kan du få dispensasjon?

Det finnes situasjoner hvor det kan være aktuelt å søke om dispensasjon.

  • I utgangspunktet kan man ikke oppføre byggverk nærmere nabogrensen enn fire meter. Dersom du likevel ønsker å gjøre dette, men naboen ikke vil gi samtykke, må du søke om dispensasjon fra denne regelen.
  • Dersom du ønsker å bygge høyere og/eller større enn det som er tillatt av kommuneplanen eller reguleringsplanen, må du søke om dispensasjon fra disse bestemmelsene.

Dispensasjonssøknader kan sendes separat eller sammen med søknad om tillatelse. Du må i tillegg merke nabovarselet med at du søker om dispensasjon. Behandlingen av en dispensasjonssøknad er gebyrbelagt. Gebyret vil variere etter tiltakets størrelse og type.

Dersom du ikke får dispensasjon for et tiltak, har du mulighet til å klage på vedtaket. Klagefristen er på 3 uker etter at du mottok vedtaket. Klagen må inneholde hvilket vedtak det klages på, samt hva du ønsker endret og begrunnelsen for dette. Også naboer og andre som vil bli berørt av en eventuell dispensasjonssøknad, vil kunne klage på et vedtak.

Har du spørsmål knyttet til søknad om dispensasjon i byggesaker? Snakk med oss.

Erik Snekvik

Advokat og partner

Eiendom og entreprise

Synne Jacobsen Andersen

Advokat

Eiendom og entreprise