NS 8405: Regningsarbeid

Viktige forhold du trenger å vite om NS 8405 Regningsarbeid:

• Pkt. 31 Regningsarbeid
• Kostnadsoverslag
• Endringer
• Entreprenørens dokumentasjonsplikt
• Byggherrens kontrollplikt
• Rasjonelt og effektivt regningsarbeid
• Dette kan Codex Advokat bistå deg med

Pkt. 31 Regningsarbeid

Regler om regningsarbeid finner vi på flere steder i standarden, men det er pkt. 31 som beskriver regelen i detalj.

Pkt. 31.1 starter med å si at regelen bare kommer til anvendelse når partene ikke har avtalt en annen pris. Dette er viktig. Så fort partene har avtalt en annen pris skal prisen fastsettes ut fra denne avtalen. Det kan være en enkel avtale om fast pris, eller en enhetspriskontrakt.

Pkt. 31.2 oppfordrer også partene til å vurdere å avtale en pris på arbeidet i stedet for å følge reglene om regningsarbeid, først og fremst fordi det er mindre administrasjon knyttet til en fastpris avtale.

• Les mer om: Utførelses­entrepriser NS 8405 og NS 8415

Kostnadsoverslag

Regelen sier også at byggherren kan be om et kostnadsoverslag slik at byggherren får en indikasjon på hva prisen vil bli.

Dette blir av mange oppfattet som et "pristilbud", at byggherren kan kreve at entreprenøren skal gi byggherren et pristilbud på jobben. I seg selv er ikke dette en dum ide, og noe vi også anbefaler.

Men når byggherrene kan ikke med bestemmelsen i hånd kreve at entreprenøren utarbeider flere pristilbud bare fordi byggherren synes det første pristilbudet var for dyrt. Etter sin ordlyd plikter entreprenøren bare å gi et kostnadsoverslag, ikke flere. Regelen gir ikke byggherren rett til å kreve flere kostnadsoverslag.

Hva som blir konsekvensen dersom prisen blir vesentlig høyere enn kostnadsestimatet er uklart.

Etter reglene i Bustadoppføringslova vil en overskridelse på mer enn 15% frata entreprenøren retten på å få dekket det overskytende. Vi har ikke samme regel i NS 8405, men det er grunn til å understreke faren for at en tilsvarende regel kan bli brukt der entreprenøren har opptrådt svikaktig og bevisst unndratt informasjon om faktiske kostnader til byggherren.

Husk at reglene om regningsarbeid kommer til anvendelse så lenge partene ikke har blitt enige om en annen pris. Det vil si at selv om entreprenøren har gitt et pristilbud/kostnadsoverslag, så skal prisen fastsettes etter reglene om regningsarbeid. Det er først fra det tidspunkt partene avtaler annen pris, at partene kan se bort fra reglene om regningsarbeid.

Endringer

Reglene om regningsarbeider kommer svært ofte til anvendelse ved endringer.

Som en hovedregel bør partene anta at reglene om regningsarbeid kommer til anvendelse frem til annen avtale er dokumenter. Reglene kommer til anvendelse på endringer når det ikke foreligger enhetspriser og når det ikke foreligger enhetspriser det er naturlig å justere for å ta høyde for endrede forutsetninger for prisen. Se pkt. 25.7.1 og 25.7.2

Entreprenørens dokumentasjonsplikt

En forutsetning for at entreprenøren skal få dekket faktiske kostnader, er at entreprenørene viser byggherren hvilke kostnader han er påført.

Dette gjør entreprenøren med å legge frem alle kvitteringer på materialkjøp, fakturaer fra underentreprenører/leverandører og dokumentasjon på arbeidstimer som er nedlagt i prosjektet. Formålet er å gi byggherren en reell mulighet til å kontrollere at kostnadene er reelle og den påfølgende fakturaen fra entreprenøren rettmessig. Dokumentasjonsplikten følger av pkt. 31.4.

For at byggherren skal klare å følge med på kostnadene, skal entreprenøren sende dokumentasjonen på kostnadene ukentlig.

Dette er viktig, og noe mange entreprenører overser. Dersom årsaken til arbeidet som skal utføres på regninger er forhold byggherren har risikoen for, er det tilstrekkelig å sende dokumentasjonen hver måned, men da reduseres mulighetene til å kontrollere dokumentasjonen og faren for uenighet øker.

Et viktig forhold som må kommenteres er betydningen av ordlyden "faktiske kostnader".

Entreprenøren har ikke rett på å få dekket kostnader han ikke er påført.

Har entreprenøren for eksempel en volumrabatt hos en leverandør, har entreprenøren bare rett på å få dekket den faktiske kostnaden, det vil si at byggherren drar nytte av rabatten. Dette gjelder uavhengig av når på året entreprenøren får justert sine kostnader på grunn av volumrabatten.

Mange opplever dette som en underlig regel, og sliter med å håndtere den. Det blir derfor inngått ulike avtaler om hva som skal anses for å være god nok dokumentasjon på entreprenørens kostnader, eller det blir avtalt direkte at eventuelle volumrabatter skal tilfalle entreprenøren.

En annen variant er å synliggjøre rabatten for byggherren, og samtidig gi entreprenøren en høyere påslagsprosent for fortjenesten. Det er ikke hvordan partene vil regulere dette som er det viktigste. Det viktige er at partene er bevisst forholdet.

Hva skjer dersom entreprenøren unnlater å dokumentere sine kostnader?

Unnlater entreprenøren å dokumentere sine kostnader, taper han i utgangspunktet retten til å få dekket sine faktiske kostnader, samt et påslag. I stedet får han rett på så mye betalt som byggherren måtte forstå at arbeidet ville koste, inkludert et påslag.

Dersom entreprenøren uansett ikke ville ha krevd mer betalt enn det byggherren måtte forstå at arbeidet ville koste, er ikke dette et stort problem, men i praksis ser vi dessverre at byggherren jevnt over ikke forstår hva ulike arbeider koster.

De tilbyr ofte et minimum av hva arbeidet kan ha kostet og det oppstår tvist.

Vi anbefaler derfor at det sendes dokumentasjon på kostnader hver uke.

Byggherrens kontrollplikt

Når byggherren mottar dokumentasjonen fra entreprenøren, plikter byggherre å kontrollere dokumentasjonen.

Dersom byggherren mener det er mangler dokumentasjon eller det er en annen feil ved dokumentasjonen må han protestere på dette senest 14 dager etter mottak av dokumentasjonen. Byggherren skal konkretisere hva som mangler eller hva som er feil ved dokumentasjonen.

Unnlater byggherren å føre slik kontroll, og eller unnlater å gi tilbakemelding til entreprenøren innen disse 14 dagene, skal entreprenørens dokumentasjon legges til grunn for oppgjøret. Unntaket er når entreprenøren har opptrådt grov uaktsom eller forsettlig og med det forårsaket feil i dokumentasjonen.

Rasjonelt og effektivt regningsarbeid

Regelen om regningsarbeid bestemmer at entreprenøren bare har rett på dekning av nødvendige kostnader.

Ut fra dette kan vi utlede en regel om at entreprenøren plikter å arbeide rasjonelt og effektivt, slik at det det ikke pådras unødvendige kostnader. Hvorvidt et arbeid har blitt unødvendig kostbart blir ofte først kjent mot slutten av arbeidet.

En illustrerende situasjon kan være et arbeid som burde koste 100.000, - med 4 ukers byggetid. Etter 3 av 4 ukers arbeid, er det sendt fakturaer for 95.000, -. Det er da vanskelig å vite om det ligger urasjonelt eller unødvendig arbeid i disse 95.000, -. Når siste faktura blir levert viser prislappen 130.000, -. Hvorvidt det da var arbeidet i starten som var urasjonelt drevet eller den siste uken, er vanskelig å fastslå.

Derfor har byggherren alltid i behold retten til å avvise krav om betaling av unødvendige kostnader. Selv om regelen om dette er enkel å forstå, byr den på betydelige bevismessige utfordringer for byggherren. Det er derfor vår anbefaling at begge parter følger byggeprosjektene tett for å ha kontroll på både ressursbruk og fremdrift.

Dette kan Codex Advokat bistå deg med

• Juridisk rådgivning innen entrepriserett
• Spørsmål knyttet til NS 8405 regningsarbeid

Har du spørsmål knyttet til NS 8405 Regningsarbeid? Snakk med oss.