Totalentrepriser NS 8407 og NS 8417
Ved avtale om at entreprenøren skal ha ansvar for å prosjektere og utføre eget arbeid, omtales entreprenøren som totalentreprenør. Avtalen med byggherren kalles totalentreprisekontrakt. Det anbefales å benytte seg av avtaleformularet og kontraktsvilkårene som kommer frem i NS 8407. Totalentreprenørens avtale med underentreprenører som skal prosjektere eget arbeid kalles totalunderentreprise. Det anbefales da å benytte seg av avtaleformularet og kontraktsvilkårene som kommer frem i NS 8417.
Dette får du vite om NS 8407 og NS 8417
- Totalentreprise vs. utførelsesentreprise
- Totalentreprise NS 8407
- Kontraktsdokumenter, møter, varsler, sikkerhetsstillelse og forsikring
- Kontraktsgjenstanden: Totalentreprenøren velger materialer og utførelsesmetoder
- Byggherrens ansvar for egne valg og prosjektering
- Totalentreprenørens ansvar for byggherrens prosjektering
- Uforutsette grunnforhold
- Totalentreprenørens lojalitetsplikt og plikt til å kontrollere byggherrens prosjektering
- Gjennomføringen av byggeperioden
- Fremdriftsplan
- Byggherrens ytelser
- Vederlag og betaling
- Endringer
- Overtakelse og sluttoppgjør
- Mangler
- Totalunderentreprise NS 8417
Totalentreprise vs. utførelsesentreprise
Forskjellen mellom totalentreprise og utførelsesentreprise er i all hovedsak hvem som utfører prosjekteringen. I utførelsesentreprise er det byggherren som er ansvarlig for hele eller vesentlige deler av prosjekteringen, mens entreprenøren utfører arbeidet. I totalentreprise er entreprenøren ansvarlig for hele eller vesentlige deler av prosjekteringen, i tillegg til å utføre arbeidet. Entreprenøren omtales da som totalentreprenør.
NS 8407 og NS 8417 er i all hovedsak varianter av NS 8405 og NS 8415. Men ettersom prosjekteringsansvaret ligger hos entreprenøren i NS 8407 og NS 8417, er det noen vesentlige forskjeller som både entreprenør og oppdragsgiver bør være klar over.
- Les mer om: Totalentreprise
- Les mer om: NS-kontrakter
Totalentreprise NS 8407
NS 8407 skal benyttes som kontrakt i situasjoner hvor totalentreprenøren påtar seg hele eller vesentlige deler av prosjekteringen og utførelsen av prosjektet overfor byggherren.
Kontraktsdokumenter, møter, varsler, sikkerhetsstillelse og forsikring
NS 8407 inneholder regler om kontraktsdokumenter, møter, sikkerhetsstillelse og forsikring, samt varsler og krav. Disse reglene er stort sett like som reglene i NS 8405 og NS 8415. Det anbefales å ha et bevisst forhold til de ulike kontraktsdokumentene og innholdet i dem, ettersom dette vil redusere faren for tvister.
Kontraktsgjenstanden: Totalentreprenøren velger materialer og utførelsesmetoder
Med «kontraktsgjenstanden» menes det resultatet som totalentreprenøren skal produsere, jf. NS 8407 kap. III. Resultatet skal oppfylle alle lovkrav, forskriftskrav og funksjonskrav, samt de krav til metoder og materialer som er bestemt i kontrakten av byggherren.
Utover dette står totalentreprenøren fritt til å planlegge, prosjektere og utføre arbeidet slik vedkommende mener er mest hensiktsmessig, jf. NS 8407 pkt. 14.6.
Dersom byggherren pålegger totalentreprenøren en bestemt løsning etter at kontrakten er inngått, vil dette innebære at byggherren har grepet inn i prosjekteringen. Dersom dette påfører totalentreprenøren en merkostnad, må dette håndteres etter reglene om endring, jf. NS 8407 kap. VII.
Byggherrens ansvar for egne valg og prosjektering
I de aller fleste tilfeller stiller byggherren krav til resultatet, enten i form av funksjonskrav eller krav til valg av metoder og materialer. Å velge metode og materialer er en del av prosjekteringen, og dersom byggherren velger å gripe inn i prosjekteringen med å velge metode eller materialer, vil byggherren også holdes ansvarlig for sine egne valg. Dette er regelen etter NS 8407, pkt. 24.1. Totalentreprenøren har imidlertid en kontrollplikt, og må kontrollere om byggherrens valg er egnet, jf. NS 8407 pkt. 25.1.1.
Totalentreprenørens ansvar for byggherrens prosjektering
Ved avtale kan totalentreprenøren påta seg ansvaret for byggherrens prosjektering. Entreprenøren blir da ansvarlig for eventuelle feil i prosjekteringen. Dette er risikabelt, og derfor bestemmer NS 8407 og NS 8417 pkt. 24.2.1 og 24.2.2 at totalentreprenøren har 5 uker på å kontrollere prosjekteringen, og reklamere/melde fra til byggherren om eventuelle feil. Dersom entreprenøren finner og reklamerer på feil innen fristen, beholder byggherren ansvaret og risikoen for denne delen av prosjektet. Dersom feilen avdekkes etter fristen på 5 uker, vil det være entreprenøren som holdes ansvarlig.
Uforutsette grunnforhold
Byggherren har ansvaret og risikoen for uforutsette grunnforhold. Forhold som totalentreprenøren burde ha forutsett, har imidlertid entreprenøren ansvar for. Det står i NS 8407 pkt. 23.1 hva entreprenøren bør undersøke og ta i betraktning ved vurderingen av hva som regnes som «uforutsett». Det er anledning til å avtale at totalentreprenøren skal ha alt ansvaret, men etter ordinær avtale vil entreprenøren etter NS 8407 pkt. 23.2 ha begrenset ansvar.
Totalentreprenørens lojalitetsplikt og plikt til å kontrollere byggherrens prosjektering
Etter kravet til lojalitet i kontraktsforholdet skal totalentreprenøren benytte sin kunnskap til å ivareta interessene til byggherren. NS 8407 pkt. 25 bestemmer at totalentreprenøren plikter å kontrollere at prosjektering, materialvalg og valg av metode som mottas fra byggherren er komplett og egnet. Totalentreprenøren skal varsle byggherren «uten ugrunnet opphold» om feil, mangler, uhensiktsmessige løsninger og tilsvarende. Entreprenøren kan få et erstatningsansvar dersom byggherren ikke varsles.
Gjennomføringen av byggeperioden
NS 8407 kap. IV inneholder regler om at byggearbeidene skal gjennomføres på en forsvarlig måte. Dette gjelder blant annet forholdet til lover og forskrifter, offentlige tillatelser, fremdrift, byggeplassledelse, skader, utbedring av feil, og tilsvarende.
Fremdriftsplan
Etter NS 8407 kap. 21 skal entreprenøren fremlegge en fremdriftsplan senest 4 uker etter kontraktsinngåelse, og skal rapportere fremdriften hver 4. uke etter dette. Avvik i fremdriften skal meldes uten ugrunnet opphold.
Byggherrens ytelser
Etter NS 8407 kap. V har også byggherren leveringsplikter. Hva og når byggherren skal levere, skal fremgå klart av avtalen og fremdriftsplanen.
Vederlag og betaling
Vederlaget bestemmes i kontrakten. Også justeringer av vederlaget skal skje i henhold til kontrakten, eventuelt etter reglene i NS 8407 kap. 34.
Endringer
NS 8407 kap. VII inneholder reglene for å håndtere endringer, slik som tillegg, fradrag og forsering.
Overtakelse og sluttoppgjør
Minst 3 uker før overtakelsen skal totalentreprenøren levere FDV-dokumentasjon og ferdigattest. Det er anledning til å avtale en annen frist i kontrakten.
Byggeprosjektet avsluttes ved en overtakelsesforretning, og ved at totalentreprenøren sender et sluttoppgjør. Dette er regulert i NS 8407 kap. VIII.
Mangler
Håndteringen av mangler reguleres i NS 8407 kap. IX.
Totalunderentreprise NS 8417
Dersom en underentreprenør av totalentreprenøren skal prosjektere eget arbeid, kalles denne underentreprenøren for totalunderentreprenør (TUE). NS 8417 skal benyttes som kontrakt i slike situasjoner, hvor totalunderentreprenøren påtar seg hele eller vesentlige deler av prosjekteringen og utførelsen av prosjektet, som totalentreprenøren har påtatt seg overfor byggherren eller annen entreprenør.
Hovedtrekk
NS 8407 og NS 8417 er i all hovedsak like, og reglene skal tolkes likt i de to kontraktene. NS 8417 inneholder imidlertid særskilte regler som sikrer at reklamasjonsfrister mellom byggherren, totalentreprenøren og totalunderentreprenøren blir samordnet, slik at det ikke oppstår feil i ansvarsrekken.
I tillegg har NS 8417 regler som tillater totalentreprenøren å gripe inn i arbeidene til totalunderentreprenøren dersom det er fare for at denne blir forsinket. Dette kan være svært viktig for totalentreprenøren, ettersom vedkommende risikerer mye større dagmulkt ved forsinkelse enn det underentreprenøren gjør.
Avgrensning mot hovedentreprenørens ansvar
Ofte har tekniske underentreprenører en NS 8417-kontrakt selv om hovedentreprenøren har en annen kontrakt med byggherren. Ved signering av en NS 8417-kontrakt vil totalunderentreprenøren påta seg funksjonsansvaret, og dermed også ansvaret for uteglemte poster som er nødvendig for at funksjonen blir ivaretatt. Slike uteglemte poster kan derfor ikke en totalunderentreprenør kreve ekstra betalt for. Tilleggsbestillinger og -endringer kan imidlertid faktureres på vanlig måte.
Hovedentreprenøren har rett til å intervenere
Dersom totalunderentreprenøren blir vesentlig forsinket og ikke vil klare å bli ferdig til avtalt tid, har hovedentreprenøren rett til å intervenere, altså gripe inn i arbeidet og overta deler av underentreprenørens arbeid. Hensikten bak denne regelen er at en underentreprenør kun vil bli ansvarlig for dagmulkten på sin egen kontraktssum, mens hovedentreprenøren vil få dagmulkt på hele kontraktsbeløpet. Denne retten vil ikke hovedentreprenøren ha ved bruk av en NS 8407-kontrakt.
Ved vesentlig forsinkelse kan hovedentreprenøren overta hele eller deler av arbeidet til underentreprenøren, og kan belaste denne med alle sine merkostnader med inntil 50 % av underentreprenørens kontraktssum. En slik intervenering må skje på korrekt måte etter NS 8417 pkt. 21.5.
Plikt til å utføre tilleggsarbeider inntil 20 %
I NS 8407 har byggherren rett til å pålegge entreprenøren 15 % tilleggsarbeidet utover kontraktssummen. I NS 8417 kan hovedentreprenøren pålegge underentreprenøren inntil 20 % tilleggsarbeider. Dersom tillegg og fradrag er på over 20 % av kontraktssummen, kan underentreprenøren nekte å påta seg ytterligere tillegg, eller kan kreve å justere prisene for å påta seg ytterligere arbeider.
Rett til å kreve registreringsforretning
Den viktigste motivasjonen en underentreprenør har for å signere en NS 8417-kontrakt fremfor en NS 8407-kontrakt, er retten til å kreve registreringsforretning i stedet for en overtakelsesforretning.
Etter NS 8417 skal overtakelse fra underentreprenør til hovedentreprenør skje samtidig som overtakelse fra hovedentreprenør til byggherre. En underentreprenør vil imidlertid ofte bli ferdig med sine arbeider lenge før hovedentreprenøren er klar for å overlevere resultatet til byggherren. I denne perioden vil da underentreprenøren være ansvarlig for eventuelle skader som måtte oppstå på arbeidene, og vil ha likviditetsbelastning med de innestående 7,5 % av kontraktssummen, som ellers vil stå inne helt frem til overtakelsen.
Underentreprenøren har imidlertid anledning til å kreve en registreringsforretning avholdt når vedkommendes arbeider er ferdigstilt. Risikoen og ansvaret for eventuelle skader som måtte oppstå vil da gå over på hovedentreprenøren. Underentreprenøren kan derfor sende en sluttfaktura, og slippe å vente med å få utbetalt innestående 7,5 % av kontraktssummen.
Prosedyren ved en slik registreringsforretning er den samme som ved ordinær overtakelsesforretning. Den eneste forskjellen er at reklamasjonsperioden på 5 år ikke vil begynne å løpe før byggherren overtar resultatet fra hovedentreprenøren.
Oppsummering
For hovedentreprenøren vil det lønne seg med en NS 8417-kontrakt ettersom denne kontrakten gir vedkommende retten til å intervenere i underentreprenørens arbeid ved forsinkelse. Underentreprenøren kan også pålegges mer tilleggsarbeider i denne kontrakten.
For underentreprenøren vil det lønne seg med en NS 8417-kontrakt ettersom vedkommende ved en slik kontrakt kan fakturere hele kontraktssummen tidligere, og slipper risikoen for eventuelle skader som måtte oppstå på arbeidene.