Hjem
icon

Totalentreprise

En entreprenør står og forklarer noe.

Det kommer frem av plan- og bygningsloven at alle byggeprosjekter må planlegges før de utføres. Den prosjekterende har ansvaret for planleggingen av et prosjekt, og dersom det ikke er avtalt annerledes, vil byggherren ha ansvaret for å prosjektere. Totalentreprise forekommer når det er avtalt at entreprenøren skal prosjektere eget arbeid.

Dette får du vite om totalentreprise:

Prosjektering - Utførelsesentreprise vs. totalentreprise

Ansvaret for å prosjektere et arbeid, innebærer å:

  • Beskrive arbeidet som skal utføres
  • Lage arbeidstegninger
  • Foreta lovlighetskontroll, som innebærer å kartlegge alle krav som stilles til arbeidet av lov, forskrifter og kontrakt
  • Velge metode og materialer som sikrer at alle funksjonskrav blir oppfylt

Prosjekteringen skal være skriftlig etter forskrifter fra plan- og bygningsloven. Den som utfører arbeidet skal utføre dette i henhold til prosjekteringen.

[Kontraktsguiden] Dette må du som entreprenør huske på i dine kontrakter! En praktisk tilnærming til struktur og innhold. Last ned her!

Ved utførelsesentreprise er det byggherren som er ansvarlig for hele eller vesentlige deler av prosjekteringen, mens entreprenøren utfører arbeidet. Ved totalentreprise er det entreprenøren som er ansvarlig for hele eller vesentlige deler av prosjekteringen, i tillegg til å utføre arbeidet.

Totalentreprise som kontraktsform

Totalentreprise er en kontraktsform hvor oppdragsgiver har definert hva vedkommende vil ha, uten å ha bestemt hvordan entreprenøren skal oppnå resultatet. Dette innebærer at totalentreprenøren påtar seg risiko for uventede forhold, eller forhold som er uteglemt i prosessen. Totalentreprenøren vil til gjengjeld ha betydelig valgfrihet, med utvidet rett til å velge materialer og tekniske løsninger.

Oppdragsgiver har på sin side beskrevet hvilken funksjon vedkommende ønsker at prosjektet skal oppfylle, men har begrenset rett til å velge løsninger og materialer uten å måtte betale tillegg.

I praksis opplever vi likevel svært sjelden at all prosjektering blir utført av entreprenøren. Ansvaret for prosjekteringen blir da delt mellom entreprenøren og byggherren. Det endelige ansvaret, et såkalt «kontrollansvar», vil imidlertid fortsatt ligge hos entreprenøren. Eksempler på dette kan være at løsninger og materialvalget som byggherren ønsker skal oppfylle funksjonskravene som følger av kontrakten.

Fordeler og ulemper ved totalentreprise

Totalentreprise er best egnet i situasjoner der byggherren har angitt funksjon, men vil overlate til entreprenøren å finne de beste løsningene for å komme frem til ønsket resultat. Risikoen for endringer og nødvendige tillegg vil ikke ligge hos byggherren, og vedkommende får på denne måten en bedre budsjettkontroll. Ulempen er at byggherren ikke har innflytelse på hva slags løsninger og materialer entreprenøren velger.

For entreprenøren er ulempen med totalentreprise at risikoen for prosjekteringsfeil og andre overraskelser i prosjektet ligger hos entreprenøren. Til gjengjeld vil entreprenøren ha frihet til å velge billigere materialer, samt finne smartere og billigere løsninger enn det som ellers hadde vært mulig.

Oppstart av prosjektet

Oppstarten av et prosjekt setter premissene for resten av prosjektet. I enkelte tilfeller kan det være viktig å diskutere kontraktsformuleringer. Ved offentlige tilbud er ofte kontrakten definert i anbudet, men partene har fortsatt anledning til å avtale endringer på oppstartsmøtet.

Etter kontraktssigneringen er det en rekke formelle og praktiske forhold som bør avklares, for eksempel konsekvenser av særskilte kontraktsbestemmelser, leveranser fra oppdragsgiver, rutiner for melding av avvik, skjemaer for avvik, konsekvenser ved forsinkede meldinger eller svar, hvordan regningsarbeider skal praktiseres, prosedyrer for overtakelse, og tilsvarende.

Avvikende kontraktsbestemmelser

Byggherren har ofte særskilte krav i kontrakten som totalentreprenøren må være oppmerksom på. Ved avvik fra NS 8407 bør partene diskutere hvilke risikoer og konsekvenser avvikene har for entreprisen.

Viktigheten av et oppstartsmøte

Et godt forberedt oppstartsmøte vil være viktig for et godt samarbeid og et vellykket prosjekt. Oppstartsmøtet er en foranledning for partene å sjekke hverandres forsikringer, godkjennelser, nødvendige tillatelser, og så videre. Også arbeids- og lønnsvilkår bør gjennomgås på et oppstartsmøte, samt andre formelle forhold som av formalitetens skyld må være på plass. Manglende kontroll av disse forholdene vil kunne ha betydelige konsekvenser for begge parter.

totalentreprise2
Det er viktig med et godt forberedt oppstartsmøte.

Totalentreprenørens fremdriftsplan

Totalentreprenøren plikter å levere en fremdriftsplan innen 4 uker etter kontraktsignering. Fremdriftsplanen skal vise hovedaktiviteter og de forhold totalentreprenøren er avhengig av fra oppdragsgiver eller andre entreprenører. I fremdriftsplanen skal totalentreprenøren redegjøre for hvordan ressurser og fremdrift er planlagt innenfor de rammer som er gitt av kontrakten.

Fremdriftsplanen er relevant gjennom hele prosjektet. Både avvik og krav om tillegg skal meldes fra fremdriftsplanen. Ved forsinkelser fra for eksempel en sidestilt entreprenør, må totalentreprenøren melde dette som avvik, med krav om fristforlengelse og dekning av merkostnader.

Totalentreprenøren skal avgi rapport til oppdragsgiver hver fjerde uke om prosjektets status i forhold til fremdriftsplanen. Rapporteringen foregår vanligvis i et byggherremøte, og blir nedfelt i møtets protokoll.

Revidert fremdriftsplan og dagmulkt

Dersom totalentreprenøren ser det nødvendig å foreta en revidering av fremdriftsplanen, vil ikke dagmulkten automatisk bli flyttet. Fremdriftsplanen fungerer kun som en koordinering av de ulike aktørene på byggeplassen. Revidering av fremdriftsplanen vil derfor ikke flytte tidspunktet for når dagmulkten begynner å løpe, selv om overtakelsestidspunktet er flyttet. Dersom ferdigstillelsesfristen skal endres, må dette avtales med oppdragsgiver.

Ansvar for oppdragsgivers prosjektering

Det er ikke uvanlig at totalentreprenør og oppdragsgiver avtaler at totalentreprenøren skal overta ansvaret for den prosjektering som oppdragsgiver har foretatt frem til kontraktssignering.

Dersom totalentreprenøren ikke skal overta ansvaret for oppdragsgivers prosjektering, har entreprenøren fortsatt veiledningsplikt og kontrollansvar, etter henholdsvis pkt. 16.2 og 25 i NS 8407 og NS 8417.

Dersom totalentreprenøren overtar ansvaret for oppdragsgivers prosjektering, har denne rett til å kreve tilleggsbetaling eller fristforlengelse som skyldes feil i oppdragsgivers prosjektering. Dersom totalentreprenøren oppdager feil og varsler om dette innen 5 uker fra kontraktsignering, har oppdragsgiver ansvaret for alle konsekvensene denne feilen måtte medføre. Dersom totalentreprenøren oppdager og varsler om feilen etter 5 uker, skal feilen behandles på samme måte som om det var entreprenøren som hadde begått feilen. Fristen på 5 uker er absolutt.

Frist for å melde om nye underentreprenører

Totalentreprenøren behøver ikke varsle oppdragsgiver om kontraktsmedhjelpere som fremgår av totalentreprenørens tilbud. Dersom det foreligger saklig grunn, kan oppdragsgiver nekte å akseptere en kontraktsmedhjelper. Fristen for å protestere er på 14 dager.

Ved benyttelse av andre underentreprenører, skal oppdragsgiver blir varslet. Oppdragsgiver har anledning til å avvise disse. Fristen for å protestere er på 14 dager.

Byggherremøter

Totalentreprenør skal etter pkt. 4.2 i NS 8407 / NS 8417 innkalle til byggherremøter med 7 dagers varsel. Partene har anledning til å avtale en plan for byggherremøter under oppstartsmøtet, og innkalling blir dermed ikke nødvendig.

Byggherremøter bør ikke avholdes med mer enn 4 ukers mellomrom, slik at totalentreprenøren kan foreta sin pliktige rapportering av fremdriften på byggherremøtene.

Tiltransport av oppdragsgivers andre kontraktsmedhjelpere

Ved totalentreprise er det totalentreprenøren som bestemmer hvilke underentreprenører som skal delta i prosjektet. Tiltransport er når oppdragsgiver likevel bestemmer at en særskilt underentreprenør skal delta. Ved tiltransport er det fortsatt totalentreprenøren som får ansvaret for den tiltransporterte entreprenøren, på samme måte som egne underentreprenører. Totalentreprenøren får full og eksklusiv instruksjonsrett over den tiltransporterte.

En avtale om at oppdragsgiver kan tiltransportere andre sidestilte entreprenører vil utløse en del endringer i kontrakten, jf. pkt. 12 i NS 8407 / NS 8417. Garantiene må endres og forsikringer justeres. Ofte har ikke totalentreprenøren erfaring med den tiltransporterte underentreprenøren. Dette medfører derfor betydelig risiko for totalentreprenøren.

Fakturering

Totalentreprenøren har krav på betaling for utført arbeid. Fakturering skal skje én gang i måneden, med 28 dagers forfall. Fra dette beløpet skal 7,5 % av kontraktssummen holdes tilbake som innestående. Innestående skal være 7,5 % av det til enhver tid produserte. Innestående skal først faktureres i sluttfakturaen. Denne har to måneders forfall.

Partene er pålagt å utarbeide en betalingsplan. Denne skal være knyttet opp mot totalentreprenørens fremdriftsplan, ettersom det forenkler faktureringen. Tilleggsarbeider og andre tillegg skal faktureres med 100 % av utført hver måned.

totalentreprise3
Totalentreprenøren har krav på betaling for utført arbeid.

Hvem er ansvarlig?

Ved totalentreprise mister oppdragsgiver noe av kontrollen med hensyn til hvilke løsninger og materialer som blir valgt for å oppfylle funksjonen. Totalentreprenøren har store friheter med hensyn til valg av løsninger og materialer, så lenge disse forholdene ikke er spesifisert i kontrakten. Samtidig påtar totalentreprenøren seg et utvidet kontrollansvar for det som måtte komme av overraskelser og nødvendige tillegg, samt for uteglemte poster.

Kontrollansvar

Både oppdragsgiver og totalentreprenør har ansvar for å innhente nødvendige og relevante opplysninger for prosjektet. Oppdragsgiver skal fremskaffe opplysninger som oppdragsgiver besitter, og som totalentreprenøren har behov for. Oppdragsgiver har ansvar for at opplysningene er korrekte.

Totalentreprenøren har ansvar for å innhente nødvendige opplysninger fra offentlige registre og lignende. Etter NS 8407 er kontrollansvaret basert på at totalentreprenøren forutsetningsvis skal ha bedre kompetanse når det kommer til hensiktsmessige valg og løsninger innenfor funksjonene som er definert av oppdragsgiver.

Ved eventuelle feil eller svakheter i oppdragsgivers ytelse, skal totalentreprenøren varsle oppdragsgiver i tide. Dersom oppdragsgiver krever det, har totalentreprenøren imidlertid anledning til å benytte løsninger eller materialvalg som entreprenøren mener at ikke er hensiktsmessige. Totalentreprenøren må da presisere en ansvarsfraskrivelse for løsningen, og vil også inneha bevisbyrden for fraskrivelsen.

Ansvar ved grunnforhold

I utgangspunktet har oppdragsgiver ansvaret for uventede grunnforhold. Det er likevel anledning til å avtale at totalentreprenøren skal overta dette ansvaret. Ved ekstraordinære forhold som totalentreprenøren ikke har mulighet til å forutse, vil ansvaret likevel ligge hos oppdragsgiver.

Dersom totalentreprenøren ikke overtar ansvaret for grunnforholdene, har vedkommende en plikt til å kreve at det foretas grunnundersøkelser, dersom dette ikke er foretatt allerede eller dersom de foretatte undersøkelsene ikke er tilstrekkelige. I tilfeller hvor totalentreprenøren ikke har varslet om mangelfulle undersøkelser, vil vedkommende få ansvar for svikt i grunnen selv om ansvaret egentlig ligger hos oppdragsgiver. Dette følger av totalentreprenørens kontrollansvar.

Ansvar ved skade i byggetiden

Dersom det oppstår skade på egne arbeider i løpet av byggetiden, har alltid totalentreprenøren ansvar. Vedkommende skal ha forsikringsdekning for slike skader. Ved skade skal totalentreprenøren varsle sitt eget forsikringsselskap, og be om tilbakemelding for hvordan best forholde seg til utbedring av skaden.

Totalentreprenøren er imidlertid ikke ansvarlig for skader som blir påført av oppdragsgiver eller tiltransporterte entreprenører. Oppdragsgiver kan likevel kreve at skaden blir dekket av totalentreprenørens forsikringsselskap. Egenandelen skal da betales av oppdragsgiver.

Dersom totalentreprenøren skader oppdragsgivers eiendom, eller sidestilte entreprenørers arbeider, ligger ansvaret hos oppdragsgiver, med mindre denne kan bevise at totalentreprenøren har påført skaden ved uaktsomhet.

Varsling av tillegg og endringer

Ved varsling av tilleggsbetaling eller tillegg i byggetid må totalentreprenøren varsle om dette i tide og på korrekt måte. Dersom oppdragsgiver er uenig i et krav om tillegg, må dette protesteres i tide og på korrekt måte. Ved feilaktig eller forsinket varsling vil et berettiget krav eller en protest kunne være tapt.

Ved å signere en NS 8407- eller NS 8417-kontrakt har entreprenøren akseptert at han kan miste retten til å få et tillegg betalt dersom tilleggskrav blir fremmet for sent. Dette kalles «preklusjon». På samme måte plikter oppdragsgiver å svare så raskt som mulig dersom totalentreprenøren fremmer et varsel. Dersom oppdragsgiver protesterer for sent, vil tilleggskravet bli ansett som kommet i tide. Manglende svar betyr nemlig aksept.

«Uten ugrunnet opphold»

Plikten til å varsle og protestere må skje «uten ugrunnet opphold». Dette innebærer at det skal varsles eller protesteres så raskt det lar seg gjøre. Dersom vedkommende er ute av stand til å reagere, for eksempel ved sykdom, må dette aksepteres. Normalt vil det imidlertid ikke foreligge en berettiget grunn til å avvente mer enn 5 dager med å varsle eller protestere.

totalentreprise4
Varsling og protestering må skje «uten ugrunnet opphold».

Totalentreprenørens rett til å sette svarfrist

Totalentreprenøren har anledning til å sette en svarfrist for når vedkommende forutsetter å ha mottatt en protest. Dette er totalentreprenørens privilegium. Det anbefales likevel å sette tidspunktet for protest basert på 5 arbeidsdager, ettersom dette gir oppdragsgiver en fornuftig frist til å ta stilling til tilleggskravet. Oppdragsgiver må forholde seg til fristen som totalentreprenøren setter.

Oppdragsgiver har anledning til å be om en tilleggsfrist dersom det oppstår situasjoner som gjør at oppdragsgiver ikke har mulighet til å svare på tilleggskravet i løpet av den fastsatte fristen. Ønsket om tilleggsfrist må fremmes innen den fastsatte fristens utløp. Det må imidlertid foreligge helt særskilte grunner for at tilleggsfristen skal settes til mer enn 5 nye arbeidsdager.

Plikten til å «kontre» ved fristoversittelse

Dersom entreprenøren fremmer krav om tillegg for sent, må oppdragsgiver ta stilling til hvorvidt vedkommende skal «kontre» kravet. Å kontre et krav er å kreve at tillegget skal bli prekludert. At et tilleggskrav blir prekludert innebærer at kravet blir avvist med begrunnelse om at varselet kom for sent.

For å kontre et krav, må oppdragsgiver skriftlig presisere for totalentreprenøren at tilleggskravet er avvist på grunn av forsinket varsel. Fristen for å kontre et krav er den samme som ved varsling og protestering, altså «uten ugrunnet opphold», normalt 5 arbeidsdager. Totalentreprenøren kan også kontre dersom oppdragsgivers protest fremmes for sent.

Dersom oppdragsgiver ikke kontrer innen denne fristen, vil totalentreprenørens varsel bli ansett som tidsnok levert. Oppdragsgiver kan da ikke senere kreve tillegget avvist. Dersom oppdragsgiver protesterer på tilleggskravet fordi vedkommende er uenig, men ikke spesifiserer at kravet også har kommet for sent, kan ikke vedkommende i ettertid legge til at kravet ble fremmet for sent. Dette må presiseres spesifikt i selve protesten.

De samme regler og frister gjelder for en totalentreprenør som ønsker å kontre en protest.

Entreprenørens melding om konsekvens

Når entreprenøren har varslet om at det foreligger et avvik, må det følges opp med en melding om konsekvensen av avviket i dager og kroner. Denne melding skal skje «uten ugrunnet opphold», altså så fort som mulig, og helst innen 5 arbeidsdager. Totalentreprenøren er altså pliktig til å aktivt finne konsekvensene av avviket, og innhente priser. Entreprenøren må deretter fastsette hva vedkommende tror vil påløpe av tillegg i dager og kroner.

Dersom entreprenøren melder fra om konsekvensene for sent, vil det imidlertid ikke være like alvorlige konsekvenser som ved et forsinket varsel. Entreprenøren vil ikke miste retten til tillegget, men mister retten til å kreve mer tillegg enn det oppdragsgiveren «måtte forstå». Dersom en tilleggsbestilling for eksempel fører med seg merkostnader i form av ringvirkninger, vil denne merkostnaden kunne være tapt. Selve kravet på tillegg vil imidlertid ikke være tapt.

Skjema: «Varsel om avvik»

Entreprenøren skal i utgangspunktet varsle om avvik fra kontrakten, som gir rett til tilleggsbetaling eller tillegg i byggetid. Varselet behøver ikke inneholde antall ekstradager som er nødvendig, eller hvor mye betaling som kreves. Dette kan varsles senere. Varselet må sendes «uten ugrunnet opphold», altså så fort som mulig, og helst innen 5 arbeidsdager. Varselet må angi hvilke typer krav som blir fremmet.

Et varsel om avvik må alltid inneholde informasjon om:

  • Hvorvidt avviket medfører tilleggsbetaling
  • Hvorvidt det kreves tillegg i byggetid og/eller fristforlengelse
  • Hvorvidt det kreves tillegg for forlenget byggetid, slik som for eksempel økte riggkostnader
  • Hvorvidt det kreves tillegg for irrasjonell drift på bakgrunn av forsering, vinterdrift eller tilsvarende
  • Hvorvidt det kreves endring av enhetspriser

Regningsarbeider: Prosedyrer for timelister, materiallister og eventuell uenighet

Dersom totalentreprenør og oppdragsgiver ikke er enige om prisen på det bestilte arbeidet, skal arbeidet utføres som regningsarbeid. Etter NS 8407 innebærer dette at det hver uke skal sendes inn time- og materiallister.

Forutsatt at oppdragsgiver ikke protesterer på time- og materiallistene, skal disse ansees som godkjente, og skal legges til grunn i sluttoppgjøret.

Kontroll av dokumentasjon

Dersom oppdragsgiver ønsker å protestere på time- eller materiallisten på bakgrunn av uenighet i dokumentasjonen, må dette gjøres innen 14 dager. Totalentreprenøren vil deretter ha 14 dager på å komme med en korrigert dokumentasjon. Straks denne er mottatt, vil oppdragsgiver igjen ha 14 dager på å komme med innvendinger.

Dersom oppdragsgivers protest ikke fremmes innen 14 dager, vil totalentreprenøren ha anledning til å avvise en eventuell protest. Av bevismessige årsaker bør totalentreprenøren sende listene på e-post, slik at det er enkelt å dokumentere når listene er sendt og mottatt.

Irrasjonell drift av regningsarbeidene

Dersom oppdragsgiver ikke har kommet med innsigelser på time- og materiallistene, men mener at regningsarbeidet ikke er drevet rasjonelt, kan vedkommende likevel kreve at vederlaget skal reduseres.

For at et slikt krav skal nå frem, må det underbygges med konkrete forhold som gjør at arbeidet ikke kan ansees å ha vært rasjonelt utført. Dersom kravet ikke er underbygget, vil det kunne avvises.

Kostnadsoverslag

Oppdragsgiver kan kreve at totalentreprenøren utarbeider et kostnadsoverslag. Totalentreprenøren behøver imidlertid ikke å utarbeide et kostnadsoverslag dersom oppdragsgiveren ikke skriftlig etterspør det. Dersom totalentreprenøren gir et slikt overslag, er vedkommende pliktig til å holde oppdragsgiver løpende orientert om kostnadsutviklingen, og varsle oppdragsgiver dersom kostnadsoverslaget står i fare for overskridelse. Dette gjøres normalt på byggherremøter.

Varsel om regningsarbeid ved tillegg og endringer

Tillegg og endringer skal utføres som regningsarbeider dersom de ikke har egnede enhetspriser. Dette skal fremgå av varselet om tillegg, og skal varsles om før arbeidene igangsettes. Hensikten er at oppdragsgiver skal kunne ha kontroll på prosjektets utgifter før de tilkommer.

Avslutning av prosjektet og overtakelse: Krav til testing, innkalling, FDV, med videre

Ulike oppdrag gir ulike behov for testing, opplæring, innregulering og dokumentasjon ved prosjektets avslutning. Etter pkt. 36.1 i NS 8407 er totalentreprenøren pliktig til å varsle oppdragsgiver og sidestilte entreprenører om testing og innregulering, samt hvilken medvirkning som kreves fra disse. Testing og innregulering skal nedfelles i en protokoll, såkalt FDV-dokumentasjon, som oppdragsgiveren skal få minst 3 uker før overtakelse. I NS 8417 er denne fristen på 5 uker.

totalentreprise5
Ved avslutningen av et prosjekt er det en rekke prosedyrer som må følges.

Innkalling til overtakelse

Totalentreprenøren skal skriftlig innkalle oppdragsgiver til overtakelsesforretning i rimelig tid før ferdigstillelse. Normalt sett vil 2 uker fra mottatt innkalling være rimelig tid. Dersom innkallingen ikke er korrekt, vil dette kunne medføre at dagmulkten fortsetter å løpe.

I innkallingen skal det fremgå at manglende oppmøte medfører at totalentreprenøren kan gjennomføre overtakelsen alene, med mindre gyldig forfall er meldt i tide.

Retten til å nekte overtakelse

Totalentreprenøren har anledning til å nekte overtakelse dersom vesentlige deler av arbeidet gjenstår. Mindre vesentlige deler av arbeidet som ikke vil være til stort hinder for bruken av arbeidene, gir ikke rett til å nekte overtakelse.

Manglende innregulering eller dokumentasjon kan imidlertid gi grunnlag for å nekte overtakelse, dersom dette medfører at oppdragsgiver ikke har mulighet til å kontrollere om kontraktens forpliktelser er oppfylt.

Befaring og protokoll ved overtakelse

Ved overtakelse vil oppdragsgiver overta kontraktsgjenstanden, og risikoen overføres fra totalentreprenøren til oppdragsgiver. Dagmulkten stoppes, forsikringsplikten opphører, sluttoppgjør kan kreves, og lignende.

Det er anbefalt at oppdragsgiver og totalentreprenøren tar en befaring sammen. Totalentreprenøren skal legge frem oversikten fra egenbefaring, med oversikt over hva som eventuelt er utbedret og ferdigstilt. Oppdragsgiver har selv ansvaret for å inneha tilstrekkelig med kompetanse til å vurdere hvorvidt ytelsene er kontraktsmessige.

Totalentreprenøren og oppdragsgiver plikter å føre en protokoll med bemerkninger fra befaringen, hvor alle merknader og eventuelle uenigheter skal fremgå. I protokollen skal det registreres feil, mangler og gjenstående arbeid. Feil og mangler som ikke er notert i protokollen ansees som akseptert. Protokollen skal signeres av begge parter.

Sluttoppgjør og innsigelse til sluttoppgjør

I sluttoppstillingen må entreprenøren ta med alle sine krav, inkludert krav om omtvistet tillegg. Sluttoppstillingen skal gi oversikt over alle betalte og ubetalte krav. Ubetalte tilleggskrav som ikke tas med i sluttoppstillingen, skal ansees som frafalt.

Når oppdragsgiver gir sin innsigelse til sluttoppgjøret, må vedkommende ta med eventuelle erstatningskrav, inkludert dagmulktskrav. Tidligere innsigelser vil være å anse som frafalt dersom de ikke er vist til i denne innsigelsen.

Sluttoppstilling med sluttfaktura

Totalentreprenøren skal sende oppdragsgiver en sluttoppstilling med sluttfaktura innen to måneder etter overtakelse, med mindre noe annet er avtalt. Sluttoppstillingen skal gi en fullstendig oversikt over prosjektets økonomi, og skal inneholde både betalte og ubetalte krav. Sammen med sluttoppstillingen skal det sendes en sluttfaktura, merket som «sluttfaktura».

Sluttoppstillingen skal inneholde:

  • Alle fakturerte krav, både betalte og ubetalte
  • Alle krav som oppdragsgiver tidligere har avvist, men som totalentreprenøren holder fast ved
  • Alle krav som ikke er fakturert tidligere, inkludert innestående beløp

Dersom sluttoppstillingen inneholder feil, kan totalentreprenøren rette disse frem til fristen på to måneder etter overtakelse.

Totalentreprenøren har anledning til å ta forbehold om senere endring av sluttoppstillingen dersom vedkommende for eksempel ikke har fått inn endelig sluttavregning fra en underentreprenør.

Av bevismessig hensyn anbefales totalentreprenøren å sende en kopi av sluttoppstillingen med sluttfaktura elektronisk.

Oppdragsgivers innsigelser må fremmes innen to måneder

Dersom oppdragsgiver har innsigelser til sluttoppstillingen med sluttfaktura, må disse fremmes innen to måneder etter mottakelsen av sluttoppstillingen. Eventuelle innsigelser må være konkrete og saklig begrunnet.

Dersom oppdragsgiver tidligere har fremmet innsigelser, til én eller flere fakturaer, må disse gjentas i innsigelsene til sluttoppstillingen for å holdes gyldige.

Mangelskrav eller gjenstående arbeider kan gi anledning til å holde igjen deler av sluttoppgjøret. Dette kan imidlertid kun gjøres dersom det fremkommer av innsigelsene til sluttoppgjøret.

Når sluttfaktura er sendt og innsigelser til sluttoppgjøret er mottatt, vil eventuelle uenigheter mellom partene være definert. Senere tilleggskrav eller motkrav vil kunne kreves avvist eller prekludert.

Klassiske tabber i sluttoppgjøret

Dersom entreprenøren har sendt sluttoppgjøret for sent, har dette liten betydning. Dette gir kun oppdragsgiver rett til å sende en skriftlig oppfordring til totalentreprenøren om å sende sluttoppstilling med sluttfaktura innen 14 dager. Først ved oversittelse av denne tilleggsfristen kan oppdragsgiver påberope seg preklusjon.

Dersom totalentreprenøren ikke sender sluttfakturaen sammen med sluttoppstillingen, vil ikke innsigelsesfristen til oppdragsgiveren begynne å løpe. Fristen på to måneder gjelder først når oppdragsgiver mottar sluttoppstilling med sluttfaktura.

Et større problem er dersom oppdragsgiver avviser et tillegg fordi det er fremmet for sent. Dersom et tilleggskrav ble fremmet for sent, men oppdragsgiver ikke påberoper seg forsinkelsen, vil kravet være å anse som sendt i tide. Oppdragsgiver kan ikke ved sluttoppgjøret avvise et slikt krav.

Det samme gjelder dersom oppdragsgiver protesterer på et tillegg for sent, men totalentreprenøren ikke påberoper seg dette. Totalentreprenøren kan ikke i sluttoppgjøret da avvise protesten på bakgrunn av at den ble fremmet for sent.

Forliksklage

Dersom partene ikke blir enige om tilleggene i sluttoppgjøret, må entreprenøren ta ut forliksklage senest åtte måneder etter overtakelsen. Denne fristen gjelder kun for omtvistede tilleggskrav. Fristen løper selv om partene er i dialog.

Forliksrådet innstiller mange entreprisesaker uten dom. Det vil da løpe en ny frist for å bringe saken inn for tingretten. Denne fristen er på tre måneder fra innstillingsdatoen.

Reklamasjoner etter overtakelse, erstatningsansvar og frist for søksmål

Alle prosjekter etter NS 8407 og NS 8417 skal ha en signert overtakelsesprotokoll. Denne skal inkludere en mangelliste hvor eventuelle feil, mangler og gjenstående arbeider skal være listet opp. Etter overtakelse har oppdragsgiver anledning til å reklamere på nye forhold som avdekkes, dersom disse forholdene ikke kunne oppdages ved en aktsom befaring.

Slike forhold må reklameres «uten ugrunnet opphold», det vil si straks de ble oppdaget eller burde blitt oppdaget, normalt sett innen 5 arbeidsdager. Alle reklameringer skal skje fortløpende.

Den absolutte reklamasjonsfristen er på fem år etter overtakelse. Utbedrede mangler kan imidlertid ha en frist på inntil seks år. Dersom mangelen har oppstått som følge av grov uaktsomhet fra entreprenørens side, vil mangelen i praksis kunne reklameres på i inntil 13 år etter overtakelse.

Utbedringskravet for en berettiget reklamasjon kan bli foreldet dersom:

  • Reklamasjonen fremkommer mer enn to år etter overtakelsen
  • Entreprenøren bestrider reklamasjonen
  • Forliksklage ikke blir tatt ut innen 12 måneder

Rett og plikt til å utbedre

Dersom en mangel er reklamert i tide, har entreprenøren en ubetinget plikt til å utbedre mangelen, selv om entreprenøren ikke mener at det foreligger en mangel. Entreprenøren har rett til å kreve bankgaranti, som vil gi vedkommende rett til tilleggsbetaling dersom det i ettertid viser seg at mangelen ikke var berettiget.

Entreprenøren har også en rett til å foreta utbedringen av berettigede reklamasjoner. Dersom oppdragsgiver selv utbedrer, eller ansetter noen andre til å utbedre, kan entreprenøren avvise tilleggskostnadene dersom vedkommende ikke fikk mulighet til å foreta utbedringen selv. Dette gjelder imidlertid ikke dersom det var nødvendig å utføre utbedringen umiddelbart for å forhindre skade.

Fristen til å utbedre

Dersom en mangel fremkommer i en overtakelsesprotokoll, skal mangelen utbedres innen rimelig tid. Mangler som avdekkes etter overtakelsen, kan utbedres i forbindelse med 1-årsbefaringen. Hensikten er at entreprenøren skal slippe å måtte være «vaktmester» for oppdragsgiveren det første året etter overtakelsen. Unntaket er dersom det er vesentlige feil eller mangler som kan medføre videre skade.

Etter 1-årsbefaringen skal imidlertid mangler utbedres innen rimelig tid igjen.

Retten til å kreve prisavslag

Entreprenøren kan tilby prisavslag som alternativ til utbedring dersom utbedringskostnadene vil være uforholdsmessige i forhold til verdien utbedringen har for oppdragsgiver. Et slikt prisavslag skal ikke være mindre enn det entreprenøren eventuelt har spart ved den uriktige utførelsen.

Det er kun entreprenøren som kan foreslå prisavslag. Oppdragsgiver kan aldri stille krav til prisavslag i stedet for utbedring. Dersom entreprenøren ønsker å utbedre feilen fremfor å gi prisavslag, må oppdragsgiver akseptere det.

Utbedringskostnader og erstatningsansvar

Ved en berettiget reklamasjon som er fremmet tidsnok er entreprenøren pliktig til å foreta en utbedring uten å belaste oppdragsgiveren. Entreprenøren må også dekke kostnadene knyttet til det å avdekke feilen. Dersom oppdragsgiveren har hatt utgifter knyttet direkte til utbedringen av feilen, kan disse kreves dekket av entreprenøren, selv i tilfeller hvor entreprenøren er uten skyld i mangelen.

Dersom mangelen skyldes uaktsomhet av entreprenøren, kan oppdragsgiver også rette et erstatningskrav for de skader som mangelen har påført oppdragsgivers eiendom eller arbeider. Kun dersom det har foreligget grov uaktsomhet, vil entreprenøren også måtte erstatte følgetap. I all hovedsak er dette omsetningstap på grunn av skaden som har oppstått som følge av mangelen.

Har du spørsmål knyttet til totalentreprise? Snakk med oss.


Ninja Roede

Advokat og partner

Eiendom og entreprise

Bent Kverme

Advokat og assosiert partner

Eiendom og entreprise