Reklamasjoner etter overtakelse, erstatnings­ansvar og frist for søksmål ved total­entreprise

Alt du trenger å vite:

• Reklamasjoner etter overtakelse
• Erstatningsansvar
• Hva er fristen for å ta ut søksmål?
• Dette kan Codex Advokat hjelpe deg med
  

Reklamasjoner etter overtakelse

Reklamasjonsfristen ved totalentreprise er regulert i NS 8407 pkt. 42.2.

Utgangspunktet er at byggherren etter pkt. 42.2.1 taper sin rett til å gjøre mangelen gjeldende dersom han ikke senest ved overtakelses forretningens avslutning melder fra om mangel som han har eller burde ha oppdaget ved gjennom føringen av overtakelsesforretningen, eller som han har oppdaget ved kontroll av dokumentene, jf. 37.1. Mangelen skal angis i overtakelsesprotokoll hvor det er avtalt NS 8407.

Etter overtakelse er reklamasjonsfristen regulert i pkt. 42.2.2 som sier at byggherren taper sin rett til å gjøre mangel gjeldende etter overtakelsen dersom han ikke varsler totalentreprenøren "innen rimelig tid" etter at han har eller burde ha oppdaget den.

Den absolutte reklamasjonsfristen innebærer imidlertid at reklamasjon ikke kan fremsettes senere enn 5 år etter overtakelse.

Den relative reklamasjonsfristen “innen rimelig tid” er samme formulering som følger av blant annet bustadoppføringslova.

I forbrukerforhold har Høyesterett i 2010 avsagt en dom hvor en forbruker ble ansett å ha tapt sin rett til å reklamere ved at reklamasjonen ble fremsatt overfor entreprenøren mellom 3 og 4 måneder etter at mangelen ble avdekket.

Det antas i forbrukerforhold å være tilstrekkelig å reklamere innen 2 måneder etter analogi fra forbrukerkjøpslovens § 27. Utenfor forbrukerforhold vil kravet til reklamasjon trolig settes strengere.

Det må derfor legges til grunn at en reklamasjon senere enn 2 måneder etter at den ble oppdaget, alltid kan kreves avvist som for sent fremsatt. Da bør entreprenøren alltid avvise eller ta forbehold om å avvise reklamasjonen.

Det er imidlertid viktig å huske på at det er en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle hva som kan betegnes som en reklamasjon "innen rimelig tid".

For de delene av kontraktsgjenstanden som det er foretatt utbedring på etter NS 8407 pkt. 42.3, løper en ny 5-årsfrist fra avslutningen av utbedringsarbeidet for vedkommende del, men ikke mer enn ett år ut over den opprinnelige fristen.

Utføres deler av kontraktsgjenstanden etter overtakelsen, løper reklamasjonsfristen fra avslutningen av utførelsen av vedkommende del.

Et viktig unntak fra reklamasjonsfristene er ved forsett eller grov uaktsomhet hos totalentreprenøren. I de tilfeller kan byggherren uansett reklamasjonsbestemmelsene i 42.2.1 og 42.2.2 gjøre gjeldende mangel som har sin årsak i forsett eller grov uaktsomhet hos totalentreprenøren.

• Les mer om: Totalentreprise
• Les mer om: Totalentrepriser NS 8407 og NS 8417
• Les mer om: Sluttoppgjør etter NS 8407 og NS 8417
• Les mer om: NS-kontrakter og proff entreprise

Erstatningsansvar

Byggherren har krav på erstatning ved unnlatt utbedring fra totalentreprenøren etter NS 8407 pkt. 42.3.4.

Er ikke utbedring fastsatt innen fristen fastsatt etter 37.2 bokstav c og 42.3.3, kan byggherren kreve at totalentreprenøren betaler kostnadene til utbedring utført av andre. Forutsetningen er at utbedringen skjer på en rimelig og forsvarlig måte.

Byggherren skal varsle totalentreprenøren før utbedringen blir satt bort til andre.

Byggherren kan likeledes kreve at totalentreprenøren betaler de estimerte nødvendige kostnader til utbedring foretatt av andre etter 42.3.1 siste ledd.

Ved mangler er totalentreprenøren etter NS 8407 pkt. 42.5 ansvarlig for kostnadene til utbedring av skader på deler av bygget eller anlegget som ikke omfattes av kontrakten, når skaden er en følge av mangel som skyldes uaktsomhet hos totalentreprenøren.

Forutsetningen er at utbedringen skjer på en rimelig og forsvarlig måte. Har mangelen påført byggherren et økonomisk tap som ikke dekkes av de foregående bestemmelsene, kan byggherren bare kreve dette dekket dersom mangelen har sin årsak i forsett eller grov uaktsomhet hos totalentreprenøren.

Hva er fristen for å ta ut søksmål?

En svært viktig regel i NS 8407 er 8-månders fristen for å ta ut søksmål etter NS 8407 pkt. 35.2 bokstav b.

Søksmålsfristen innebærer at senest åtte måneder etter overtakelsen av hele kontraktsgjenstanden, med mindre partene blir enige om en lengre frist, må totalentreprenøren ta de nødvendige skritt for å iverksette ordinær rettergang eller voldgift etter reglene om tvisteløsning i NS 8407 pkt. 50.4.

Denne fristen er absolutt om partene ikke ved avtale forlenger søksmålsfristen.

Rettsvirkningen av at totalentreprenøren oversitter søksmålsfristen er at totalentreprenøren taper sitt krav mot byggherren. Det er derfor svært viktig at totalentreprenøren er klar over søksmålsfristen og overholder denne, eller blir enig med byggherre om å utsette søksmålsfristen.

Slik at totalentreprenøren ikke taper sitt krav mot byggherren på grunn av prosessuelle feil og frister.

Dette kan Codex Advokat hjelpe deg med:

• Rådgivning innen entrepriserett
• Rådgivning innen totalentreprise

Har du spørsmål knyttet til reklamasjon etter overtakelse, erstatningsansvar og søksmålsfrist ved totalentreprise? Snakk med oss.