Byggeprosjekt: Avslutning og overtakelse

Alt du trenger å vite om avslutning og overtakelse av byggeprosjekt:

• Hva er formålet med overtakelse?
• Innkalling og dokumentasjon
• Protokoll fra overtakelse
• Konsekvenser av overtakelse
• Ett-års befaring
• Dette kan Codex Advokat hjelpe deg med

Hva er formålet med overtakelse?

Formålet med en formell overtakelse er å unngå konflikter eller usikkerhet i prosessen.

Dette gjelder alt fra når en eventuell dagmulkt (dagsbøter ved overgått frist) skal stanses, eller om man ønsker klarhet i hva man ble enige om ved overtakelse.

Opprettelse av et felles dokument som tar for seg hvilke avtaler partene er enige om. De punktene partene er uenige om, skal også avklares og ryddes av veien ved forhandlinger av sluttoppgjøret.

• Les mer om: NS-kontrakter og proff entreprise
• Les mer om: Bygg og anlegg
• Les mer om: Hvordan håndtere avfall på byggeplassen?

Innkalling og dokumentasjon

Ansvaret for innkalling ligger hos entreprenør.

Innkalling ved overtakelse skal meldes med 7 dagers varsel i forbrukersaker og 14 dager varsel i NS-kontrakter (NS 8405).

Det skal komme frem i innkallingen at entreprenør har rett på å gå forretningen alene der oppdragsgiver ikke møter opp.

Det kreves både dokumentasjon som skal være på plass før overtakelse og dokumentasjon som skal fremlegges ved den faktiske overtakelsen. Dersom dokumentasjon mangler, kan dette gi grunnlag for å nekte overtakelse.

Protokoll fra overtakelsen

Begge parter skal signere en protokoll ved overtakelse.

Protokollen skal vise til hvilke fakta det er enighet om.

Dette kan inkludere feil, mangler eller gjenstående. Argumenter i protokollen er ikke nødvendig. Oppstår det faktorer partene er uenige om, skal det fremgås i protokollen.

Dersom det ikke finnes noen merknader i protokollen som er protestert på, vil de anses som akseptert.

Norsk Standard (NS) byggblankett 8430 er et ferdig laget formular som kan benyttes for å kontrollere riktig innkalling, dokumentasjon, protokoller og lignende. Norsk Standard har utarbeidet dette både for forbrukerkontrakter og proffkontrakter.

Enkelte kan oppfatte formularene avanserte.

Ved nye boliger der entreprenør forutser at sluttoppgjøret skal deponeres eller betales før overtakelse, kan det gjennomføres en ferdigbefaring uten at prosjektet blir overtatt.

Ved underentrepriser (NS 8415, NS 8416 og NS 8417) gjelder noen andre regler. Underentreprenører kan kreve registreringsforretning ved avslutning av arbeid, selv om det kan ta lang tid før hovedentreprenør kan overlevere til oppdragsgiver.

Konsekvenser ved overtakelse

Etter overtakelse har skjedd, kan entreprenør avvikle forsikringer og sende sluttfaktura.

Ved bustadoppføring kan fakturaen sendes før overtakelsen har skjedd, og den kan forutsettes innbetalt før overtakelse ved avtale.

Siden protokollen viser feil, mangler og gjenstående, blir dette sett på som komplett. Det vil si at entreprenør kan se på dette som vistbart ved en aktsom befaring. Den aktsomme befaringen må være godkjent av oppdragsgiveren. Dette innebærer at entreprenør kan avvise feil og mangler som dukker opp ved overtakelse.

En som skal kjøpe bolig i et forbrukerforhold kan allikevel komme med reklamasjoner som blir oppdager kort tid etter overtakelse.

Ett-års befaring

Normalt sett skal det holdes ett-års befaring både ved oppføring av ny bolig og ved proffkontrakter. Her skal det også være innkalling og lages en protokoll.

Feil og mangler som vises på ett-års befaringen skal være reklamert «uten ugrunnet opphold» i proffkontrakter eller «innen rimelig tid» ved et forbrukerforhold.

Dersom et forhold blir reklamert senere enn to måneder etter at det ble oppdaget, vil det normalt sett være for sent for utbedring.

Med dette menes at entreprenør frivillig kan velge om han ønsker å utbedre mangelen. I noen tilfeller vil entreprenør utbedre mangel ved ønske om et fremtidig samarbeid.

Dette kan Codex Advokat hjelpe deg med:

• Rådgivning knyttet til overtakelse og avslutning av byggeprosjekter
• Rådgivning innen entrepriserett

Har du spørsmål knyttet til overtakelse og avslutning? Snakk med oss.