Korrekt varsling om endring etter NS 8405 og NS 8406

Dette får du vite om korrekt varsling om endring etter NS 8405 og NS 8406:

• Varsling om endrings- og tilleggsarbeider
• Endringsordre
  • Irregulær endringsordre
• Varsel og svarplikt
  • «Uten ugrunnet opphold»
  • Manglende svar betyr aksept
  • Entreprenørens rett til å sette svarfrist
  • Preklusjon og retten til å kontre
• Prinsipielle forskjeller mellom NS 8406 og NS 8405
• Skjemaer for korrekt håndtering av endringsmeldinger

Varsling om endrings- og tilleggsarbeider

Når entreprenøren skal varsle om endringer eller tilleggsarbeider, må dette gjøres i tide og på korrekt måte. Dersom byggherren er uenig i entreprenørens krav, må dette protesteres i tide og på korrekt måte. Ved forsinket eller feilaktig varsling/protest, vil berettiget krav/protest kunne være tapt.

• Les mer om: NS-kontrakter og proff entreprise
• Les mer om: Bygg og anlegg

Endringsordre

En «endringsordre» er en skriftlig bestilling som må komme fra kontraktens kontaktperson, altså den personen som i kontrakten er oppgitt som byggherrens representant. Som oftest er dette byggherrens byggeleder. Det er svært vanlig at aktører på byggeplassen som er engasjert av byggherren gir instruksjoner, men det er imidlertid utelukkende den personen som står på kontrakten som kan komme med en endringsordre.

Irregulær endringsordre

En irregulær endringsordre er en uformell instruks om å utføre en endring, og denne vil også være bindende for entreprenøren, selv hvis den gis muntlig. En slik irregulær endringsordre kan gis av kontraktens kontaktperson, oppdragsgivers kontrollører eller oppdragsgivers prosjekterende. Kort sagt er en irregulær endringsordre alle slags berettigede pålegg om å utføre arbeid som innebærer endring av det som opprinnelig er avtalt, og som ikke gis ved en skriftlig endringsordre.

Varsel og svarplikt

«Uten ugrunnet opphold»

Når en entreprenør skal varsle om en endring, eller en oppdragsgiver skal protestere på et varsel, må dette skje «uten ugrunnet opphold». Dette innebærer at det skal varsles eller protesteres så fort det lar seg gjøre. Dersom vedkommende er ute av stand til å varsle eller protestere, for eksempel ved sykdom, må dette aksepteres. Det vil imidlertid normalt sett ikke foreligge en berettiget grunn til å avvente mer enn 5 dager med å varsle eller protestere.

Manglende svar betyr aksept

I NS-kontraktene er det et prinsipp om at manglende svar betyr aksept. Dersom entreprenør varsler om endring, og oppdragsgiver ikke protesterer uten ugrunnet opphold, skal varselet ansees som akseptert. Dersom oppdragsgiver ikke protesterer i tide, men entreprenøren ikke avviser protesten uten ugrunnet opphold, skal protesten ansees som kommet i tide.

Entreprenørens rett til å sette svarfrist

Entreprenøren har rett til å sette en svarfrist. Denne fristen bør aldri settes mer enn 14 dager. Vår anbefaling er å sette en frist på 5 arbeidsdager når det varsles om et tillegg, og 14 arbeidsdager dersom byggherren også skal vurdere prisen som kreves.

Dersom oppdragsgiver mener at svarfristen er for kort, må vedkommende kreve en forlenget frist innen svarfristens utløp.

Preklusjon og retten til å kontre

I NS 8405 er det slik at dersom entreprenøren fremmer et varsel om tillegg eller endring for sent, vil vedkommende kunne miste retten til å få tillegget betalt. Dette kalles «preklusjon». Byggherren har i slike tilfeller rett til å «kontre», altså avvise varselet på bakgrunn av at det har kommet for sent.

En slik kontring må imidlertid skje uten ugrunnet opphold. Dersom byggherren ikke kontrer, eller kontrer for sent, vil byggherren miste retten til å kontre, og entreprenørens varsel vil ansees som kommet i tide.

Prinsipielle forskjeller mellom NS 8406 og NS 8405

NS 8405 har strengere regler når det kommer til varsling om endringer enn det NS 8406 har. Sistnevnte er altså mer egnet ved prosjekter hvor byggherren ikke har samme behov for kostnadskontroll.

I NS 8406 er det heller ikke like alvorlige konsekvenser ved oversittelse av varslingsfristene. Selv om fristen ikke er overholdt, vil tilleggskravet fortsatt kunne være i behold. Dette betyr altså at et for sent varsel i NS 8406 ikke medfører preklusjon, slik det gjør i NS 8405.

Skjemaer for korrekt håndtering av endringsmeldinger

Codex Advokat AS har utarbeidet skjemaer for korrekt håndtering av endringsmeldinger. Disse kan lastes ned og benyttes. I tillegg til skjemaene er det utarbeidet egne sjekklister, som er delt inn etter hva partene skal ha kontroll på til hvilket tidspunkt:

1. Før fysisk oppstart
2. Ved gjennomføring av kontrakt
3. Ved overtakelse og sluttoppgjør
4. I reklamasjonsperioden

• Les mer om: Sjekklister og skjemaer for NS-kontrakter

Har du spørsmål knyttet til korrekt varsling om endring etter NS 8405 og NS 8406? Snakk med oss.