NS 8405 og NS 8407: Varsling og endringsmeldinger

Viktige forhold ved varsling og endring etter NS 8405 og NS 8407:

• Noen utgangspunkter
  
• Hvilke konsekvenser har passivitet ved alminnelig kontraktsrett og NS 8406
• Hvilke konsekvenser har passivitet ved NS 8405 og NS 8407
• Formkrav til varsel - hva er tilstrekkelig
• Varsel fra entreprenør om endring
• Entreprenørens frister
• Byggherres frister
• Kontring
• Dette kan Codex Advokat bistå deg med

Noen utgangspunkter

Endringer som får konsekvenser for vederlaget eller medfører tillegg i byggetid, vil som utgangspunkt gi entreprenør krav på justering av vederlaget eller fristutsettelse. Har man inngått en NS 8405 eller NS 8407, er det svært viktig å være seg bevisst på formkrav samt tidsfristene for varslinger, slik at berettigede krav ikke blir prekludert, det vil si gå tapt.

Dersom man ikke varsler eller protesterer på korrekt måte, kan dette få store økonomiske konsekvenser for partene.

I denne artikkelen vil vi fokusere på fristene og formkravene både for oppdragsgiver og entreprenør, samt konsekvensene dersom dette ikke gjøres korrekt.

• Les mer om: NS-kontrakter og proff entreprise
• Les mer om: Bygg og anlegg

Hvilke konsekvenser har passivitet ved alminnelig kontraktsrett og NS 8406?

I norsk kontraktsrett har vi et prinsipp om at passivitet, altså manglende svar, normalt ikke binder partene.

Den som tier, samtykker ikke.

Det er først ved fremsatt aksept at det er inngått en avtale. Forholder man seg passivt vil ikke dette ha noen konsekvens for en potensiell avtale. Tilsvarende prinsipp gjelder for den Norske Standarden NS 8406 - manglende overholdelse av varslingsbestemmelsene vil ikke her ha en preklusiv virkning.

Hvilke konsekvenser har passivitet ved NS 8405 og NS 8407?

I motsetning til utgangspunktet for NS 8406, vil passivitet få store konsekvenser dersom partene har inngått en NS 8405 og NS 8407.

Manglende svar ved disse kontraktene er den mest vanlige måten å inngå en endringsavtale på. Her vil passivitet medføre aksept, som igjen medfører inngått avtale. Det er disse tilfellene vi skal fokusere på i det følgende.

Formkrav til varsel – Hva er tilstrekkelig?

Etter NS 8405 og NS 8407 skal alle varsler og krav fremsettes skriftlig.

Er varsel eller krav inntatt i referat fra byggherremøter, vil dette være tilstrekkelig for å oppfylle skriftlighetskravet. Dersom det er eksplisitt eller ved handlemåte avtalt mellom partene, vil også e-poster oppfylle kravet til skriftlighet for NS 8405 og NS 8406. Etter NS 8407 anses derimot e-poster å oppfylle kravet til skriftlighet dersom ikke annet er avtalt, så her er utgangspunktet det motsatte.

Videre må skriftlig varsel eller krav sendes til den som etter avtalen er ført opp som partenes representanter, eventuelt til avtalt adresse. Sendes kravet til feil person, kan varslingen anses ugyldig. Da er det bedre å spørre en gang for mye, enn for lite hvis man er usikker.

Varsel fra entreprenør om endring

Endringer i forutsetningene for kontrakten, som kan forrykke fremdriften og vederlaget, må varsles.

Entreprenør må i varselet gi beskjed om at forholdet anses som en endring, og om det kreves fristforlengelse eller vederlagsjustering. Dersom entreprenøren ikke har oversikt over de eksakte konsekvensene i beløp og dager, kan dette ettersendes når det foreligger tilstrekkelig begrunnelse for kravet.

Entreprenørens frister – varsel i to omganger

Varslingsreglene med korte frister, fremtvinger avklaring på et tidlig stadium i byggeprosjektet.

Slik avklaring vil sikre at partene kan ivareta egne posisjoner og dokumentasjonskrav. Norsk Standard oppstiller derfor krav om varsling «uten ugrunnet opphold». Som tommelfingerregel er dette 5 arbeidsdager fra entreprenøren blir klar over endringen. Dette kalles nøytralt varsel.

Dersom entreprenøren oversitter nevnte frist, kan kravet på vederlagsjustering og tilleggsfrist bli prekludert, altså bortfalt. Dette innebærer at byggherre har en ubetinget rett til å avvise krav på vederlagstillegg eller fristutsettelse, dersom ikke dette varsles i tide. Et ellers berettiget krav kan avvises ene og alene fordi entreprenør har varslet for sent.

Når entreprenøren har fått oversikt over konsekvensene av tillegget, vederlagsjusteringen eller tilleggsfristens lengde, må kravet begrunnes og spesifiseres. Dette kalles spesifisert varsel. Dersom entreprenøren ikke følger opp det nøytrale varselet med et spesifisert varsel, vil tilleggsfristen og vederlagsjusteringen, begrense seg til det oppdragsgiver måtte forstå at forholdet ville medføre. Da har ikke entreprenøren noe han skulle ha sagt.

Entreprenøren må således varsle i to omganger; først at endringspålegget representerer et avvik fra kontrakten som medfører tillegg, og deretter konsekvensen i byggetid og vederlag.

Byggherres frister for innsigelser

Når byggherre mottar varsel om endring eller tillegg fra entreprenøren, må han ta stilling til endringen og kravet.

Har byggherre innsigelser, må han protestere på kravet «uten ugrunnet opphold». Her gjelder samme tommelfingerregel som for entreprenøren, altså 5 arbeidsdager. Det kan både være innsigelser til første varsel om hvorvidt det er en endring som gir krav på tillegg eller fristforlengelse, eller til omfanget på tillegget som fremgår av entreprenørens spesifiserte varsel.

Entreprenøren bør ved varsling sette en svarfrist for byggherre. Generelt anbefaler vi å sette en frist på 5 dager for svar på nøytralt varsel og 14 dager på spesifisert varsel. Sistnevnte slik at oppdragsgiver kan sette seg inn i tilsendt dokumentasjon for det spesifiserte kravet.

Dersom entreprenøren både har varslet at det kommer et tillegg, og spesifisert tilleggets konsekvens, vil manglende protest medføre at partene anses enige om at det er et berettiget tillegg, og enighet om størrelsen på tilleggskravet. Da anses tillegget å være akseptert fullt ut.

Kontring

Ovennevnte konsekvenser av at en av partene ikke overholder varslingsreglene, kan begrenses av kontringsplikten.

Har en av partene ikke overholdt ovennevnte regler, og den andre parten ønsker å påberope seg preklusjon, må innsigelsen fremsettes «uten ugrunnet» opphold etter å ha mottatt forsinket varsling/innsigelse.

Det følger av NS-kontraktene at dersom kontringen ikke fremsetter uten ugrunnet opphold, blir varselet som opprinnelig var for sent ansett å være fremmet i tide. Man mister derfor ikke kravet ved forsinket varsling eller protest med mindre den andre parten kontrer med anførsel om for sent fremsatt melding.

Preklusjon er altså avhengig av kontringsmelding.

Dette kan Codex Advokat bistå deg med

• Rådgivning og utforming ved NS-kontrakter
• Spørsmål knyttet til varsling og endringsmelding

Har du spørsmål knyttet til varsling og endringsmelding? Snakk med oss.