Hjem
icon

Sluttoppgjør entreprise: Slik får du det riktig

Kvinnelig anleggsarbeider med iPad i hendene.

Alle byggeprosjekter skal avsluttes med et sluttoppgjør. Det er viktig at dette blir satt opp på en måte som sikrer rask og effektiv behandling av alle krav og en rask avslutning av byggesaken. Tidligere var det mye usikkerhet rundt hvordan sluttoppsettet burde settes opp, og det var et utall av varianter som ble brukt.

Ved innføringen av NS 8405, 8415, 8406, 8416, 8407 og 8417 fikk vi en oppskrift på hvordan sluttoppgjør etter byggeprosjekter bør se ut. Etter en dom i Høyesterett er dette løftet ytterligere, slik at vi i dag kan si at sluttoppgjøret etter byggeprosjekter absolutt bør følge oppskriften i NS 84xx serien. Her kan du lese mer om hvordan du kan få sluttoppsettet og sluttoppgjøret riktig på første forsøk.

Viktige forhold du trenger å vite om sluttoppgjøret:

Sluttoppgjøret og prosessen rundt

Formålet med sluttoppgjøret er å få alle krav partene har mot hverandre opp på bordet, få løst disse raskt og effektivt og avslutte byggeprosjektet.

Partene bør derfor raskt etter overtakelsen innlede prosessen med sluttoppgjøret.

NS 84xx systemet krever at entreprenørens sluttoppgjør skal bestå av både et sluttoppsett og en sluttfaktura. Sluttoppgjøret bør dermed starte med at entreprenøren presenterer sine krav mot byggherren, entreprenørens sluttoppsett. Byggherren skal deretter svarer med å presentere sine innsigelser og motkrav.

Dette må du huske før sluttoppgjøret sendes

Lag en liste over alle entreprenørens krav knyttet til prosjektet

Det ofte er en forutsetning for byggherrens kontroll av entreprens krav at alle krav sees i sammenheng med hverandre. Derfor bør entreprenøren sette opp en oversikt over alle krav entreprenøren har og har hatt mot byggherren og som springer ut av byggeprosjektet, uavhengig av hvilke fakturaer kravet er fakturert i.

Start med avtalt kontraktsum, angi eventuelle justeringer av kontraktsum ut fra masseregulering eller indeksregulering.

Deretter lages en liste over alle tilleggskrav entreprenøren mener seg berettiget til. Ved å oppsummere alle kravene ser vi hva som er entreprenørens totale krav etter byggeprosjektet. Entreprenørens betalingskrav i sluttoppgjøret på den andre side, er summen av ikke betalte fakturaer, inkludert sluttfakturaen. Det er viktig å ikke blande disse sammen.

Lag en liste over alle fakturaer som er sendt

Etter at alle krav er listet opp bør entreprenøren liste opp alle fakturaer som er sendt.

Først alle a-konto fakturaer knyttet til kontraktsum, og deretter alle fakturaer med krav knyttet til tillegg/endringer.

Det er lurt å skille mellom fakturaer knyttet til kontraktssum og tillegg, og NS 84xx systemet krever at entreprenørene sender egne fakturaer på tillegg, slik at det ikke faktureres både kontraktsarbeider og tilleggsarbeider i samme faktura. Vi anbefaler også at det kun faktureres et tilleggsarbeid i hver tilleggsfaktura. På den måten blir det enklere å finne ut hva byggherren begrunner betalingsnekt med.

Når vi summerer alle fakturaer, får vi sum totalt fakturert. Dette holdes så opp mot sum alle krav etter prosjektet, slik at vi ser hva som eventuelt gjenstår å fakturere. I NS 84xx systemet skal innestående først faktureres i sluttfakturaen. Den skal sendes sammen med sluttoppsettet, blir da alltid listet opp som en ikke betalt faktura.

Fokuser på kravene, ikke fakturaene

Vi erfarer at det er for stort fokus på fakturaene som ikke er betalt.

Vi anbefaler å fokusere på kravene som ikke er betalt, ikke selve fakturaen.

Dette er særlig viktig når det er fakturert ulike krav i en og samme faktura (hvilket ikke bør skje). Ved å fokusere på kravet, er det enklere å lete frem grunnlaget for kravet og på den måten avdekke om kravet er rettmessig eller ikke. Dersom sluttoppsettet er satt opp på denne måten, altså etter oppskriften i NS 84xx serien, blir det klarere for alle hvilke krav byggherren har innsigelser mot og derigjennom begrunnelsen for innsigelsen.

Krav som ikke nevnes kan gå tapt

Det er en innarbeidet regel, at begge parter skal fremme sine krav i forbindelse med sluttoppgjøret, og ikke komme drassende med nye krav et halvt år senere. Etter norsk rett risikerer faktisk partene å ha tapt sine rettmessige krav dersom de ikke fremmes i forbindelse med sluttoppgjøret. NS 84xx serien trekker dette lenger, og sier rett ut at krav som partene har og som ikke blir presentert i forbindelse med sluttoppgjøret ikke kan gjøres gjeldende senere, de er tapt.

Det er derfor viktig at entreprenøren i sitt sluttoppgjør lister opp alle krav som byggherren tidligere har avvist, og som entreprenøren fastholder. Dette bør gjøres med en markering av kravene i sluttoppsettet, eller rett og slett en opplisting av kravene som er avvist og som entreprenøren fastholder.

Krav som ikke kan kreves betalt før etter sluttoppgjøret

Krav som ikke kan kreves betalt før sluttoppgjøret gjennomføres, eksempelvis krav som følge av arbeid partene har avtalt skal utstå til senere, kan selvsagt ikke kreves betalt sammen med de øvrige kravene i sluttoppsettet. De må i stedet nevnes uttrykkelig med en kommentar om at de vil bli krev betalt på et senere tidspunkt. Dette er viktig få å unngå at byggherren skal misforstå og kanskje få rimelig grunn til å tro at oppgjøret for arbeid som skal utføres senere var inkludert i sluttoppgjøret.

Frist for å sende sluttoppgjøret

Dersom det er avtalt en frist for når sluttoppsettet og sluttfakturaen skal være sendt byggherren, må entreprenøren overholde fristen.

Det er uansett en god regel å sende sluttoppsettet og sluttfakturaen så snart det er klart og innen 2 måneder regnet fra overtakelsen. Jo lenger entreprenøren venter, jo lenger må han vente på oppgjør.

Etter NS 84xx serien kan byggherren etterspørre sluttoppgjøret etter at entreprenørens frist for å legge frem sitt sluttoppgjør er løpt ut, og pålegge entreprenøren å legge frem sitt sluttoppgjør innen en rimelig frist. Sender ikke entreprenøren sitt sluttoppgjør innen denne nye fristen, taper entreprenøren rett til å få dekket krav som ikke allerede er betalt, krav som ikke kunne vært fakturert ennå, krav på innestående og krav som allerede er brakt inn for en domstol.

Byggherrens innsigelser

Når byggherren mottar entreprenørens sluttoppstilling og sluttfaktura, skal han kontrollere kravene og eventuelt komme med sine innsigelser til disse.

Han skal samtidig fremme sine eventuelle motkrav mot entreprenøren, typisk erstatningskrav på grunn av misligholdt samordningsplikt i byggeperioden, dagmulkt og mangelskrav.

På samme måte som for entreprenøren, er det viktig at alle byggherrens krav blir presentert i forbindelse med behandlingen av sluttoppgjøret. I NS 84xx systemet er dette strukket så langt at byggherren taper alle sine innsigelser og krav som ikke skriftlig gjentas senest 2 måneder etter at byggherren mottok entreprenørens sluttoppsett og sluttfaktura.

Forhandlinger om sluttoppgjøret

Når partenes krav og innsigelser til krav er på bordet, har partene fått en ramme for hva de skal gå gjennom i de påfølgende forhandlingene. Ofte vil partene klare å komme til enighet dersom de ser bort fra regler, og fokuserer på hva som rent faktisk har skjedd. Så fort partene trekker inn regler om varsling og svar har sluttoppgjørsforhandlinger en tendens til å gå i lås. Det betyr ikke at man ikke skal ta hensyn til hva kontraktens regler rundt varsling og svar, men vi anbefaler generelt å tone dette ned i den innledende delen av forhandlingene.

Vi har omfattende erfaring med å sette opp sluttoppsett og sluttfakturaer og delta i forhandlinger over hele landet.

Dette kan Codex Advokat bistå deg med

  • Juridisk rådgivning innen entrepriserett
  • Spørsmål knyttet til sluttoppgjør etter NS 8405, NS 8415, NS 8416 og andre NS-kontrakter
  • Kontraktsjekk

Har du spørsmål knyttet til sluttoppgjøret? Snakk med oss.

Godt å vite