Hva har rådighetsinnskrenkninger å si for en utbygger?

Hva er en rådighetsinnskrenkning?

Det er et generelt prinsipp i norsk rett at myndighetene med hjemmel i lov kan fatte vedtak som medfører rådighetsinnskrenkninger for en eiendom. En rådighetsinnskrenkning betyr at man mister, eller får begrenset retten til å utføre, visse tiltak på eiendommen.

Når en eiendom blir pålagt en rådighetsinnskrenkning, kan dette vanskeliggjøre en utbyggers visjon og plan for hvordan eiendommen ønskes utnyttet. Dette fordi utbyggeren for eksempel mister muligheten til å nyttiggjøre seg av eiendommen til et inntektsbringende formål.

Formålet bak offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger er ikke å frata utbygger hele eller deler av eierskapet deres, men å styre – og begrense – disponeringen av areal, blant annet for å ivareta miljøhensyn og samfunnsinteresser.

• Les mer om: Eiendomsutvikling

Offentligrettslige bestemmelser – rådighetsinnskrenkninger

For all utnyttelse av en eiendom bør det altså vurderes om det tiltenkte formål er innenfor offentligrettslige tillatelser som gjelder for eiendommen, eventuelt om det er en risiko for at det vil kunne komme rådighetsinnskrenkninger. Risiko i byggeprosjekter kan reduseres med god rådgivning. Det er også viktig å se på arealet og omgivelsene for eiendommen i sammenheng med eventuelle påtenkte planområder.

Fremtidig bruk av en eiendom er avhengig av reguleringsplanens angivelse av arealformål, herunder underformål. Reguleringsplanen kan ha reguleringsbestemmelser som nærmere styrer bruken av eiendommen, og om det er, eller kan inntre, søknadsplikt for tiltak på eiendommen. Det er for eksempel ikke uvanlig at det i en reguleringsplan er gitt bestemmelser om hvilken type virksomhet som er tillatt i ulike deler av et område.

Reguleringsbestemmelsene kan også gi regler om at en bruk som ellers er i tråd med arealformålet, likevel ikke er tillatt. For eksempel kan arealformålet være næring/kontor/bolig, mens reguleringsbestemmelsene viser at 1. etasje skal ha næringslokale eller kulturaktiviteter, mens resten er bolig. I et slik tilfelle vil salg av eiendommen til kun kontor være i henhold til arealformålet, men være i strid med reguleringsbestemmelsene. Endret bruk av lokalet kan her være søknadspliktig, og tilsi at det er behov for bruksendring av lokalet.

• Les mer om: Reguleringsplanprosessen – en praktisk beskrivelse av gjennomføringen - fra a til å

Erstatning for rådighetsinnskrenkninger?

Utgangspunktet er at man ikke får erstatning for en rådighetsinnskrenkning. Dette begrunnes i hensynet til myndighetenes behov for å kunne regulere bruken av fast eiendom, for å ivareta allmennhetens behov og naturvern. Reguleringsbehovet for det offentlige går altså foran eier av eiendommen sine behov.

Avgjørelsene i Høyesterett inntatt i Rt. 1970 s. 67 og Rt. 1998 s. 403, er prejudikater som i sin tid slo fast at rådighetsinnskrenkninger må tåles, noe Høyesterett i ettertid har fulgt opp. Det følger med andre ord av sikker rettspraksis at den store hovedregelen er at erstatning for rådighetsinnskrenkninger kun tilkjennes i særlig tyngende tilfeller.

I de tilfeller annen lovgivning ikke løser erstatningsspørsmålet, henvises det til Grunnloven § 105 (full erstatning ved ekspropriasjon) eller "alminnelige rettsgrunnsetninger". Når det kun er snakk om rådighetsinnskrenkninger, skal det mye til før det tilkjennes erstatning etter Grunnloven § 105. Et minstevilkår er at inngrepet er vesentlig. Inngrepet må videre ha en slik karakter at det ut fra en helhetsvurdering fremstår som sterkt urimelig at grunneier må tåle inngrepet. Andre momenter vil også kunne ha betydning, blant annet formålet med reguleringen.

Har du spørsmål knyttet til rådighetsinnskrenkninger i forbindelse med næringslokale eller boligutvikling? Snakk med oss.