Hjem
icon

NS 3420: Byggherrens konkurransegrunnlag og entreprenørens tilbud

Samtale mellom byggherre og entreprenør

Byggherrens eller oppdragsgiverens beskrivelse av det entreprenøren skal levere bør være så klar og uttømmende som mulig. Det reduserer faren for misforståelser, behovet for endringer og krav om tilleggsvederlag. På samme måte bør entreprenørens tilbud være klart og uten uklare forbehold. Bruk av beskrivelsestekstene i NS 3420, prosesskodene eller lignende tekster, skal forhindre uklarheter i byggherrens beskrivelse av det entreprenøren skal levere. Men det er mange fallgruver her.

Alt du trenger å vite om byggherrens beskrivelse til entreprenøren:

Anvendelse og formål: NS 3420 og prosesskodene

La oss starte med å slå fast at NS 3420 og prosesskodene er først og fremst ment for bruk på utførelsesentrepriser, typisk NS 8405, NS 8415, NS 8406 og NS 8417.

I slike entrepriser skal entreprenøren kun utføre det oppdragsgiver har prosjektert.

I totalentreprisene skal entreprenøren i større grad gjøre det som er nødvendig for å oppfylle oppdragsgivers funksjonskrav. Da må entreprenøren selv finne ut hvilke jobber som må gjøres.

Beskrivelsessystemet for bygg og anlegg, NS 3420, prosesskodene til Statens vegvesen og Bane NOR og tilsvarende har til formål å forenkle prosessen med å lage klare og uttømmende beskrivelser og klare tilbud uten uklare forbehold.

Mange har spekulert i å lage litt uklare beskrivelser eller tilbud med et håp å kunne tjene på det gjennom byggeprosessen.

Oppdragsgiver bruker uttrykket "komplette" arbeider i håp om å legge ansvaret for å levere alt som er nødvendig på entreprenøren, og entreprenørene legger inn noen uklare "forbehold" for å kreve tilleggsbetaling for å utføre deler av jobben.

I lys av tolkningsregler fastsatt av Høyesterett er dette en risikabel strategi.

Det følger nemlig av «Byggholt-dommen» og «Mika-dommen» fra Høyesterett at uklarhet skal tolkes til fordel for den som ikke har formulert teksten.

Dersom byggherren med vilje eller ved uhell har formulert en beskrivelse som kan tolkes på to eller flere ulike måter, når alle dokumentene sees i sammenheng og det tas hensyn til systembetraktninger og formålet beskrivelsen er ment å ivareta, skal uklarheten ikke tolkes til ugunst for entreprenøren.

Teksten skal altså tolkes mot oppdragsgiver. Vi har dommer som fastslår at tilsvarende uklarheter i entreprenørens tilbud ikke skal tolkes mot byggherren.

Den som med vilje leverer uklare dokumenter står med andre ord nærmest til å dekke merkostnaden dette skaper for den andre part.

Standard beskrivelsestekster i NS 3420 og prosesskodene

Når oppdragsgiver beskriver en jobb med beskrivelsestekster og koder fra NS 3420 eller prosesskodene vil det som oftest ikke oppstå tvil om hva som inngår i posten. Systemene er relativt enkle.

Entreprenøren skal da levere det som står i de konkrete beskrivelsestekstene og kodene, og samtidig oppfylle alle krav og utføre alle oppgaver som følger av overordnede tekster i systemet.

Her er det viktig å merke seg at en typisk beskrivelse fra oppdragsgiver kan ha to nummer.

Et nummer som rett og slett er nummeret på posten, når de nummeres fra 1 og utover gjennom beskrivelsen. Dette nummeret har begrenset betydning når beskrivelsen skal tolkes.

Dernest har beskrivelsen et nummer, eller kode, som tilsvarer koden i NS 3420 systemet eller i anvendt prosesskode. Det kan eksempelvis være FS1.171221. Det er dette nummeret eller koden vi tar utgangspunkt i når vi sier at entreprenøren må utføre det som følger av beskrivelsesteksten og samtidig oppfylle alle krav og utføre alle oppgaver som følger av overordnede tekster i systemet.

Det betyr for NS 3420 systemet at alt som følger av Del 0 og 1 alltid skal oppfylles i tillegg til det som konkret står i beskrivelsen FS1.171221. Motsetningsvis skal ikke entreprenøren levere arbeider som følger av sideordnede eller underordnede beskrivelsestekster.

Bruker oppdragsgiver NS 3420 og prosesskodene "etter boka" skal ikke dette skape mye uklarheter, men det er ofte behov for å avvike fra standardtekstene. Da kan det fort oppstå uklarheter. Det samme skjer når oppdragsgiver ikke kjenner systemet og legger inn egen tekst uavhengig av standardbeskrivelsene.

Avvik fra standardtekstene

Siden alle byggeprosjekter har noe unikt over seg, vil standardtekstene ofte ikke passe helt inn. Etter intensjonen med systemene skal avvik fra standardtekstene markeres på en klar og tydelig måte.

NS 3420 forutsetter at slike avvik markeres med en "A" i postkoden, prosesskodene til Statens Vegvesen og Bane NOR forutsetter bruk av tallet 9 som siste siffer i prosesskoden. Dette markerer at det entreprenøren skal levere avviker fra det som følger av standardteksten.

Er avviket beskrevet på en klar og uttømmende måte, skal heller ikke dette skape problemer.

Men, alt for ofte ser vi at oppdragsgiverne sliter med å angi slike avvik på en klar måte.

En gjenganger er at oppdragsgiver blir usikker på om arbeidet er beskrevet godt nok, og for å forsikre seg skriver oppdragsgiver, ofte gjentatte ganger at beskrivelsen skal forstås slik at entreprenøren skal levere "komplette" arbeider, uavhengig av det som står i beskrivelsen. Dette er normalt en dårlig forsikring.

Vi ser slike eksempler i ulike deler av tekstene. En variant vi ser ofte er at det i elektro-kapittelet står at alle bygningsmessige arbeider som er nødvendig for å levere komplett elektroleveranse skal medtas i prisen.

Dette er da bygningsmessige arbeider det ikke er satt av en post for å prise i bygg-kapittelet og det oppstår da spørsmål om entreprenøren har plikt til å utføre arbeidet og om entreprenøren kan ha krav på tilleggsbetaling for å utføre arbeidet.

Dette har oppdragsgiverne sett, og forsøker å overføre ansvaret og risikoen for denne kostnaden til entreprenøren med å ta inn tekst innledningsvis i beskrivelsen som forteller entreprenøren at han må ta hensyn til slike arbeider når jobben prises, selv om det ikke er satt av egne poster hvor prisen skal oppgis.

Dette etterlater ofte uklarheter i beskrivelsen. Entreprenøren på sin side må derfor lese konkurransegrunnlaget og beskrivelsen nøye for å lete etter slike tekster og avvik fra standardbeskrivelsene i NS 3420 og prosesskodene.

Vår anbefaling er å følge systemene som velges nøye, unngå avvik fra standardtekstene, og der det er nødvendig med avvik, angi avviket på en klar og uttømmende måte.

Ikke prisbærende poster eller arbeid

Dersom oppdragsgiver i sin generelle beskrivelse av jobben, beskriver arbeid som entreprenøren ikke uttrykkelig blir bedt om å gi en pris på, er det en allmenn oppfatning at entreprenøren har plikt til å utføre arbeidet dersom oppdragsgiver senere ber han om det, men slik at entreprenøren får rett til å kreve tilleggsvederlag for å gjøre jobben.

Den eksakte grensen for hva entreprenøren kan pålegges å gjøre på denne måten må vurderes konkret.

Et eksempel kan være at oppdragsgiver beskriver et prosjekt med bygging av en barnehage, hvor det beskrives et uteområde med lekeapparater.

Deretter blir entreprenøren bedt om å gi pris på levering og montering av dører, vinduer, tak vegger og gulv, gjerne med en generell setning om at arbeidene skal være "komplett".

Entreprenøren har da ikke plikt til å levere utomhusarbeidene med lekeapparater, uten å få tilleggsbetaling for dette. Men som sagt, dette må vurderes konkret.

Hva skjer med poster som ikke er priset?

Dersom entreprenøren ikke ønsker å levere en del av jobben, eksempelvis jobben som er beskrevet i 3 poster i oppdragsgivers beskrivelse, må det håndteres på riktig måte. Entreprenøren må da skrive uttrykkelig at den aktuelle delen ikke vil bli levert, eller ikke er omfattet av tilbudet.

Dersom entreprenøren i stedet kun lar være å sette inn en pris på postene i beskrivelsen, skal dette i tråd med et grunnleggende tolkningsprinsipp innen bygg og anleggskontrakter tolkes slik at entreprenøren har tatt med prisen i en av de andre postene, og at entreprenøren skal levere arbeidet selv om det ikke er uttrykkelig priset.

Det er uten betydning om posten er priset med kr. 0, en strek eller er blank. Det er derfor kritisk at entreprenøren i skriver uttrykkelig at den aktuelle delen ikke vil bli levert.

Kontraktsdokumenter ved uoverensstemmelser

Har entreprenøren i sitt tilbud tatt inn forbehold på enkelte poster, skal det fremgå av selve tilbudsbrevet. På samme måte som entreprenøren skal slippe å lete etter avvik i anbudsteksten, skal oppdragsgiver slippe å lete etter skjulte forbehold i entreprenørens tilbud.

Entreprenøren skal «flagge» at hans pris har et avvik fra forespørselen i tilbudsbrevet.

Men, la oss si at entreprenøren har levert et tilbud med forbehold, det vil si at det ikke dekker oppdragsbeskrivelse 100%. Det er da uoverensstemmelse mellom beskrivelse og tilbud. Hva entreprenøren da skal levere vil bero på hva partene avtaler med tanke på rangrekkefølgen på avtaledokumentene.

Ideelt sett skal nyere dokumenter gjelde foran eldre dokumenter.

Alle NS-kontraktene har som utgangspunkt at nyere dokumenter gjelder foran eldre dokumenter.

Dermed skal tilbudet gjelde foran oppdragsgivers beskrivelse. Men dette kan partene avtale fritt, og begge parter må være bevisst på konsekvensen av å avtale den rangrekkefølge som de faktisk velger. Er det da motstrid mellom tilbud og beskrivelse, og tilbudet gis lavere rang enn beskrivelsen, faller forbeholdet bort.

Dette kan Codex Advokat bistå deg med:

  • Gjennomgang av bygg- og anleggskontrakter
  • Rådgivning innen entreprise - hele byggeprosessen
  • Støtte i tvisteløsning
  • Kontraktsjekk

Har du spørsmål knyttet til byggeprosjekter? Snakk med oss.

Bent Kverme

Advokat og assosiert partner

Eiendom og entreprise