Eiendoms­utvikling – etablering av adkomst til utbyggings­områder

• Problemstilling 1
• Problemstilling 2
• Problemstilling 3

Problemstilling 1: Det er ikke eksisterende vei inn til området, utbygger eier ikke arealet

Utbygger er avhengig av å få tilgang til areal for å anlegge vei for at tomteområdet skal kunne bygges ut. Veien må også være dimensjonert for den bruken den skal belastes med. Dersom det ikke allerede finnes en vei i området, og utbygger ikke eier arealet veien må gå over, må nødvendig areal erverves fra grunneier. Reguleringsplanen legger som den store hovedregel føringer for hvor veien skal anlegges.

• Les mer om eiendomsutvikling.

For alle parter vil det som regel alltid lønne seg å komme fram til en minnelig avtale om salg av areal, eller etablering av bruksrett for anlegg av vei. Dette tar som regel kortest tid, og er minst belastende for begge parter.

Dersom partene ikke blir enige om en avtale, må utbygger erverve rett til vei på annen måte. Det er to alternative framgangsmåter som kan følges. Den ene framgangsmåten krever at kommunen tar føringen.

Dersom reguleringsplanen er yngre enn 10 år, er det direkte ekspropriasjonshjemmel i plan- og bygningsloven § 12-4 jf. kapittel 16. Reglene i kapittel 16 gir kommunen rett til å ekspropriere areal til gjennomføring av reguleringsplan. For å kunne ekspropriere rett til vei etter plan- og bygningsloven, er utbygger altså avhengig av at kommunen ønsker å gjennomføre ekspropriasjonssaken. Det er imidlertid ikke alle kommuner som ønsker å gjøre dette.

Dersom kommunen ikke ønsker å gjennomføre ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven, kan utbygger selv ekspropriere grunn til privat vei med hjemmel i veglova § 53. Vilkåret er at tiltaket må være klart mer til gagn enn skade – fordelene må være klart større enn ulempene. En nyere reguleringsplan vil som hovedsak anses styrende for hva som blir ansett å være til fordel i den helhetsvurderingen skjønnsretten må gjøre.

Uavhengig av om det eksproprieres grunn til vei etter plan- og bygningsloven eller etter veglova, skal grunneier ha full erstatning for sitt økonomiske tap. Det vil ofte være snakk om stripeerverv, og det må vurderes hvordan erstatningen skal fastsettes. Dersom veien følger av reguleringsplan, er det arealets påregnelige bruk som er styrende for erstatningsfastsettelsen, i tråd med gjeldende rettspraksis; hva ville arealet vært brukt til hvis man tenker veien bort. Dersom arealene som erverves i utgangspunktet er bebyggbare, skal de erstattes med en utjevnet strøkspris. Dersom arealene etter sin art ikke er bebyggbare, skal de ikke det.

Problemstilling 2: Det finnes en eksisterende vei, men utbygger har ikke rett til å bruke den

Dersom det allerede eksisterer en vei som kan brukes inn til tomteområdet, har utbygger mulighet til å ta ut skjønn etter veglova § 53 for å kjøpe seg inn i eksisterende vei, det omtales ofte som innpåkjøp.

Innpåkjøp etter veglova § 53 er et ekspropriasjonsrettslig inngrep, hvor det betales for å få rett til å bruke eksisterende veg.

Innpåkjøp er en mulighet som kan brukes av alle som ønsker å kjøpe seg inn i en eksisterende vei, men er særlig vanlig i utbyggingsprosjekter, både boligprosjekter og hytteprosjekter, hvor det fra før er opparbeidet en fullt virksom vei som man ikke har rett til å bruke.

For at slik ekspropriasjon skal tillates fremmet, må det være klart at inngrepet er til mer gagn enn skade. I dette ligger det at det skal foretas en interesseavveining, og at det må være en klar overvekt av hensyn som taler for inngrepet. Dersom veien følger av reguleringsplan, anses interesseavveiningen som oftest foretatt av reguleringsmyndigheten (kommunen), og det skal mye til før dette fravikes.

Erstatning for rett til å bruke eksisterende veg skal i henhold til vegloven § 53 tredje ledd andre punktum fastsettes til en forholdsmessig del av utgiftene til anlegg og vedlikehold av vegen.

Problemstilling 3: Reguleringsplanen oppstiller rekkefølgekrav om etablering av ny omkjøringsvei eller rundkjøring før utbygging kan begynne eller fullføres, men verken utbygger eller kommunen eier arealene som beslaglegges

Når en reguleringsplan inneholder rekkefølgekrav som må være oppfylt på et bestemt punkt i utbyggingen, må utbygger enten søke dispensasjon fra rekkefølgekravet, eller gjennomføre det. Dersom utbygger ikke eier eller kontrollerer arealet som beslaglegges, må dette arealet erverves.

Det er normalt gunstigst for alle parter om utbygger og grunneier blir enige om kjøp av nødvendig areal.

Reguleringsplanen er styrende for hvilket areal som må erverves, og hvor stort det er.

Slike veiareal er ofte så store, og skal overføres til det offentlige etter bygging, at det ikke er tilstrekkelig å etablere en rettighet. Arealet må kjøpes. Det vanskelige er ofte å bli enige om hva som er riktig pris for arealet.

Dersom partene ikke blir enige om pris og øvrige vilkår, må utbygger ekspropriere arealet dersom utbyggingen skal gjennomføres. De samme alternativene som fremgår over under problemstilling 1 vil også gjelde her: kommunen kan gjennomføre ekspropriasjonen etter plan- og bygningsloven § 16-2, eller utbygger kan ekspropriere etter veglova § 53.

Det svært viktig at utbygger allerede tidlig i prosessen gjør nødvendige avklaringer av om det foreligger tilstrekkelige rettigheter til adkomst til arealet som skal bygges ut. Dette er særlig viktig ettersom prosesser der rettighetene eventuelt må erverves ved ekspropriasjon vil kunne være tid- og ressurskrevende og dermed kunne medføre vesentlige forsinkelser i gjennomføringen av prosjektet.

Les mer om:

• Utbygging av nye arealer og nødvendig infrastruktur – rettigheter til vei, vann, avløp
• Utbyggingsprosjekter – kommunens mulighet til å sette rekkefølgekrav i reguleringsplan