Byggblanket 3425: Planlegging og oppføring av bolig eller fritidsbolig på forbrukerens tomt

Alt du trenger å vite om byggblanket 3425:

• Byggblanket 3425: Anvendelse
• Hva slags ansvar har entreprenør
• Garanti og forsikring
• Egeninnsats fra forbruker
• Hvilke tillegg og endringer kan du få
• Dette må entreprenør gjøre ved krav om tillegg
• Avdragsbetaling
• Ferdigstillelse og dagmulkt – når kan det kreves
• Overtakelse – hva er viktig?
• Oppsummering
• Dette kan Codex Advokat bistå deg med

Byggblanket 3425: Anvendelse

Byggblanket 3425 kan brukes som en standardkontrakt mellom entreprenør og forbruker ved oppføring av bolig eller fritidsbolig på forbrukerens tomt.

Byggblanket 3425 kan benyttes der forbrukeren eier tomten og entreprenøren skal prosjektere og oppføre bygget.

Byggblanket 3425 er helt overens med det som følger av bustadoppføringsloven, og blanketten er dermed et trygt valg ved valg av kontraktsform. Det skal nevnes at det etter bustadoppføringsloven § 3 følger klart og tydelig at det uansett ikke kan inngås avtaler med forbruker som innskrenker hans/hennes rettigheter etter bustadoppføringsloven. Byggblanket 3425 er dermed et trygt valg.

• Les mer om: Bygg og anlegg
• Les mer om: Forbrukerentreprise
• Les mer om: NS-kontrakter

Hva slags ansvar har entreprenør?

Når entreprenøren gir et tilbud, må han være nøye med å beskrive hva han skal levere og hva han ikke skal levere.

Entreprenørens tilbud bør derfor utarbeides og spesifisere skriftlig slik at det fremgår tydelig hva som skal leveres.

Etter bustadoppføringsloven forutsettes det at tilbudet fra entreprenøren er komplett, dvs. at det skal leveres en nøkkelferdig bolig. Det er bare i de tilfeller hvor det klart og tydelig står i kontrakt at noe ikke skal leveres at entreprenøren går fri for ansvar.

Det er derfor veldig viktig at entreprenør på en tydelig måte får frem hvis det er noe han ikke skal levere, og som forbruker hadde forventet hvis det ikke hadde blitt spesifisert. Kommer ikke dette klart frem i kontrakt vil dette anses å være en del av kontraktsforpliktelsen til entreprenør.

• Les mer om: Totalentreprise

Garanti og forsikring

Entreprenør skal stille bankgaranti straks etter avtaleinngåelsen eller etter at eventuelle forbehold er frafalt, og senest ved oppstart. Forbeholdene det er snakk om er typisk byggelån eller igangsettelsestillatelse.
Dersom entreprenøren ikke har stilt bankgaranti, kan forbrukeren holde tilbake hele kontraktsummen frem til det er dokumentert at det er stilt bankgaranti.

I byggetiden skal garantien utgjøre 10 % av kontraktssummen. Etter overtakelse skal garantien nedjusteres med 5 %. Garantien på 5 % skal stå i reklamasjonsperioden på fem år regnet fra og med overtakelsestidspunktet.

For avtaler som omfatter rett til grunn skal garantien gjelde frem til fem år etter overtakelsen og dekke en sum som minst svarer til 5 % av vederlaget. For krav som blir gjort gjeldende før overtakelse kan garantisummen likevel være 3 % av vederlaget.

Egeninnsats fra forbruker

Om forbruker skal gjennomføre noe arbeid selv beror på hva som er avtalt mellom partene. Hvis det er avtalt at forbruker skal gjøre noe selv er vårt råd at det fremkommer tydelig i kontrakt hva forbruker skal gjøre.

Før forbruker starter med sitt arbeid bør det foretas en delovertakelse hvor det føres protokoll over utførte arbeider. På den måten får entreprenøren dokumentert hva han har levert og hvorvidt det foreligger feil eller mangler.

I den grad det da senere fremkommer at det f.eks. er skader på terrasse eller dør vil man da kunne gå tilbake til protokoll for å se om slike skader er påført før delovertagelse eller ikke.

Når forbruker er ferdig med sine arbeider kan entreprenøren gjenoppta sine arbeider. Dersom forbrukeren blir forsinket med sine arbeider bør entreprenøren varsle om fristforlengelse og eventuelt dekning av merkostnader

Hvilke tillegg og endringer kan du få?

Som utgangspunkt har forbruker en rett til å kreve tillegg og endringer.

Det er derimot et vilkår etter loven at endringene må stå i sammenheng med avtalt ytelse og ikke i omfang eller karakter skiller seg vesentlig fra den avtalte ytelsen. I tillegg kan det avtales mellom partene at retten til å kunne kreve tillegg og endringer begrenset til en økning av kontraktssummen på inntil 15 %.

Dette må entreprenør gjøre ved krav om tillegg:

Hvis forbruker varsler at han ønsker å få utført et tilleggsarbeid er det viktig at entreprenør i forbindelse med denne bestillingen varsler forbruker at dette vil medføre at entreprenør får krav på tilleggsbetaling. Gjør han ikke det er det kun i de tilfeller hvor forbruker måtte forstå at tillegget ville medføre krav på tilleggsbetaling at entreprenør har krav på et slikt tillegg.

I tillegg til å varsel om vederlagsjustering er det også viktig at entreprenør varsler om fristforlengelse som følge av tilleggsarbeidet. Dette følger særskilt av bustadoppføringsloven § 11 siste ledd. Et slikt varsel må entreprenøren sende til forbrukeren kort tid etter at forbrukeren har bestilt tilleggsarbeidet, og helst med en gang etter at arbeidet er bestilt. Gjør ikke entreprenøren det taper entreprenøren muligheten til å kreve fristforlengelse.

Avdragsbetaling

Etter byggblanket 3425 skal entreprenør utarbeide en faktureringsplan som han skal fakturere etter. Det skal fremgå av faktureringsplanen at minst 10 % av vederlaget ikke skal betales før overtakelse.

Etter byggblanket 3425 har forbruker derimot ingen plikt til å betale avdrag hvis entreprenør ikke har stilt sikkerhet. Dette må derfor på plass først.

Ferdigstillelse og dagmulkt – når kan det kreves?

Etter byggblanket 3425 skal entreprenør ferdigstille boligen etter den frist som er avtalt med forbruker. Vi anbefaler at det alltid avtales en fremdrift og et ferdigstillelsestidspunkt.

Det vanlige etter byggblanket 3425 er at entreprenørens frist for å ha boligen klar begynner å løpe fra da igangsettelsestillatelse er gitt, forbruker har stilt sikkerhet og gitt melding om dette til entreprenør samt at eventuelle forbehold er bortfalt.

Det normale etter byggblanket 3425 er derfor at partene avtaler at boligen skal være klar et bestemt antall dager etter at de overnevnte forholdene er avklart.

Dersom entreprenør blir forsinket kan forbruker kreve dagmulkt fra den dag forbrukeren kan kreve overtakelse etter kontrakt.

Dagmulkten løper frem til overtakelse, men ikke for mer enn 100 dager. Dagmulkten løper pr. kalenderdag, men jul, påske og fellesferie trekkes fra. I byggblanket 3425 står det hvor mange dager man kan trekke fra for de ulike ferieperiodene.

Dagmulkten beregnes av det samlede vederlaget entreprenøren skal ha. Det vil si kontraktssummen samt vederlag for tillegg/tilvalg og endringer.

Dagmulkten avbrytes ved overtakelse. Dette kan enten skje ved en formell overtakelse gjennom en overtakelsesforretning eller ved at arbeidet er fullført og forbruker har flyttet inn i boligen.

Etter byggblanket 3425 er det lagt opp til at det skal holdes en formell overtakelsesforretning.

Overtakelse – hva er viktig?

Ved overtakelse er det viktig entreprenøren sørger for å innkalle på en formell riktig måte. Hvis innkallelsen har formelle feil kan forbruker nekte å overta og dermed kan entreprenøren risikere å betale ekstra dagmulkt. Det følger nemlig formelle krav til hvordan man skal innkalle til en overtakelse etter loven.

For forbruker er det viktig at man bruker tid på overtakelsen til å gå igjennom hele boligen.

På overtakelsen føres det nemlig en protokoll hvor eventuelle mangler skal noteres ned.

Mangler som forbruker burde ha oppdaget under overtakelsen skal nemlig reklameres på med en gang, dvs. innen få dager. Hvis ikke dette blir gjort risikere forbruker å tape disse kravene.

Det er derfor viktig at alle mangler blir notert ned i protokollen slik at det er dokumentert at det ble reklamert. Protokollen bør deretter signeres av begge parter.

Forbruker kan ellers nekte å overta boligen hvis manglene er så alvorlig at det gir forbruker en rimelig grunn til å nekte å overta.

Videre minner vi om at mangler som blir oppdaget i ettertid og som ikke kunne ha blitt oppdaget under overtakelsen må reklameres på innen rimelig tid fra da de ble oppdaget. Dvs. senest innen 2 måneder fra da de ble oppdaget.

I byggblanket 3425 avtaler partene at forbrukeren skal betale sluttfakturaen ved overtakelsen. Det betinger imidlertid at entreprenøren kan presentere sin sluttfaktura senest i forbindelse med overtagelsen. Forbruker kan nemlig etter loven sette som vilkår for betaling av sluttfaktura at det legges frem en faktura som kan kontrolleres.

Oppsummering

Oppsummeringsvis er byggblanket 3425 en god standardkontrakt som trygt kan brukes mellom forbruker og entreprenør.

Byggblanket 3425 er helt i henhold til det som følger av bustadoppføringsloven og er dermed anvendelig som standardkontrakt. En av de viktigste tingene partene må huske på ved inngåelse av kontrakt er å være nøye med beskrivelsen av hva som skal leveres og eventuelt hvilke forpliktelser de ulike partene skal ha etter kontrakt.

Dette kan Codex Advokat bistå deg med:

• Bistår både entreprenører og forbrukere i forbindelse med oppføring av bolig eller fritidsbolig.
• Vi har en egen entrepriserettsavdeling som er spesialister på område.

Har du spørsmål knyttet til planlegging og oppføring av bolig? Snakk med oss.